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商业租约中的常见陷阱

在澳大利亚,商业租约(commercial lease)和零售租约(retail lease)有所不同。虽然都是业主与租户之间关于租赁物业的合同,但狭义的商业租约一般指办公室、仓库等用途的租约,零售租约则指零售商铺的租约,两者有各自的监管框架。

与零售租约相比,商业租约的监管较为宽松,这意味着商业租约的各方在谈判条款时有更大的灵活性。商业租约所使用的法律术语,一般人可能较难理解。而且商业租约中的一些常见条款经常引发业主和租户之间的纠纷,例如续租选择权,租金调整,以及物业维修和保养等方面的条款。这些条款一般有什么含义,可能隐藏哪些陷阱,本文将逐一简介。

续租选择权(Option to renew)

业主和租户双方确定了租期(lease term),开始日期和终止日期后,一般需要进一步考虑“续租选择权”条款。该选择权让租户有权要求现有租约期满后,按现有租约的条款(租金和租期除外)续租一段固定期限。例如,一份五年的租约可能规定续租五年的选择权,如果租户选择行使选择权,则租期总长为十年。

租约没有规定续租选择权的,业主在租约期满时有两种选择,要么邀请现有租户订立新的租约(条款可跟现有租约不同),要么向其他租户出租物业。

如果业主和租户希望保持长期商业关系,那么规定续租选择权对双方都有利。业主将拥有更好的财务保障并使物业增值,而租户在同一地方长期经营,有利于建立良好的声誉和商誉。

租约如果要规定续租选择权,那么续租的租期应该足够长。租户行使续租选择权的前提条件也应规定清楚,例如: “租户必须在整个租期内按时支付租金”‘、“截至续租选择权行使通知送达之日,未有租户违反任何租赁契约的状况存续”。

租金调整(Rent review

租金调整条款是所有业主和租户都应该考虑的条款。租金调整的方式有多种,例如按固定百分比调整、按消费物价指数(CPI)变动来调整,以及按市场租金变动来调整等。租约中还可能含有“反减租”条款(‘ratchet’ clause),值得双方注意。这类条款不允许租约的租金因市场租金调整而减少,比较符合业主的利益。

物业维修和保养(Repairs and maintenance)

租约一般包含物业维修和保养的条款。不过,如果物业的某个部分没有规定清楚谁负责维修保养,则容易引起纠纷。每份租约具体界定的维修义务都有所不同。 通常,物业损坏超出正常损耗范围的,租户有责任支付维修费用,例如物业墙壁穿了一个大洞,这就超出了正常损耗范围。 不过,业主一般负责维修屋顶、天花板,外墙和地板等部位。

结语

为了避免日后出现纠纷,导致巨额损失,商业租约的业主和租户都需要注意租约条款的内容,尤其是一些重要条款,一般建议聘请律师处理。我所经验丰富的律师团队可审阅各类租约并处理各类租务,设法维护您在租约中的权益。

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