外国居民预扣资本所得税(FRCGW) 政策重大更新

格诚联合律师事务所致力于为客户提供关键的税收变更信息，这些变更可能对他们的投资决策产生重大影响。最近，澳大利亚政府在2024-25财政预算中宣布了对外国居民预扣资本所得税政策（Foreign Resident Capital Gains Withholding regime，简称 “FRCGW”）的重大修改。这些变化旨在确保外国居民在澳大利亚出售房产时缴纳应有的资本所得税，同时提升房屋的可负担性。

什么是外国居民预扣资本所得税 (FRCGW)？

现行政策：

预扣外国居民资本所得税（FRCGW）要求购买澳大利亚房地产的买方，在房产卖家是外国居民时，从购买价格中预扣12.5%的税款，并将其支付给澳大利亚税务局（ATO）。这一政策确保外国居民在出售澳大利亚财产时缴纳相应的资本所得税（CGT）。

2025年1月1日起生效的FRCGW政策变化：

1. 增加预扣税率：预扣税率将从12.5%提高至15%。
   示例：对于售价100万澳元的房产，预扣金额将从125,000澳元增加到150,000澳元。
2. 取消门槛：FRCGW政策的适用门槛将降至零，适用于所有售价的房地产销售，不论房产价值如何。
   示例：根据新政策，即使房产售价为10万澳元，也将受到预扣税款的影响。

对外国居民的重大影响

这些政策变化对外国居民出售澳大利亚房产具有重大财务影响：

• 增加的税务负担：预扣税率从12.5%增至15%，且取消了最低价值门槛，意味着外国居民在出售任何房产时都将面临更高的税务预扣。
• 示例：一处价值200万澳元的房产，额外的2.5%预扣意味着多预扣税款50,000澳元；而一处价值70万澳元的房产，卖方将在交割时被预扣105,000澳元，而以前则免于预扣。

如何应对 — “亏本买卖”

为了应对这些变化，建议外国居民在出售房产前确认自己的税务居民身份。您可以通过ATO官网上的“税务居民判断工具”确定自己是否属于税务上的外国居民，从而决定是否需预缴15%的FRCGW。

即使符合税务外国居民的定义，若能证明从购房到售房过程中并未获得高达15%的资本所得税，您可以申请外国居民预扣资本所得税的调整比率（FRCGW Variation Rate）。例如，若在购房到售房过程中发生亏损，您有可能获得FRCGW的全额免除，即买家不需预扣15%资本所得税给ATO。

示例

如果您是外国居民Victor，打算以10万澳元向买家Paul出售一处商业地产，若Victor预计此次交易将导致资本损失，可向税务局申请调整外国居民预扣资本所得税。

若税务局批准并发放调整证明，以房产售价不超过10万澳元，Paul作为买家则无需在交易完成时向澳大利亚税务局预扣资本所得税。

若税务局未批准该调整申请，根据新政策，买家Paul将需要按合同售价预扣15%的税款（即1,5000澳元），需在交易完成时预留款项给ATO。

格诚联合律师事务所鼓励外国居民及时了解这些变化，并在必要时寻求专业税务及法律建议，以便最大程度地优化您投资和交易的税务效益。

特别声明：

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