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新冠疫情如何改变澳洲房地产投资?

澳洲房地产一直是投资热点,受本地和海外投资者追捧。不过,2020年新型冠状病毒疫情在澳洲爆发,迫使政府关闭边境并采取严格防控措施,对房地产市场造成重大经济影响。更重要的是,澳洲政府不仅因应疫情收紧了外资审查标准,还计划对外资审查机制进行重大改革。这将对外国人投资澳洲房地产,乃至整个澳洲地产市场都造成深远影响。本文将对此作简要介绍。

外资审查门槛

从2020年3月29日起,外国人要购买澳洲房地产(包括订立超过5年的租约或者以其他方式取得权益),不论房地产价值大小,一律需要向澳洲外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board,简称FIRB)申请批准。

新政一经出台将直接导致FIRB的工作量大大增加,审批时长亦从过去的30天最多可增加至6个月,因此受影响的投资者需尽早申请FIRB审批。

外国人标准及豁免

根据现有立法,“外国人”的定义主要包括:

  1. 外国政府;
  2. 外国政府投资者;
  3. 不常住(Ordinarily Resident)在澳洲的个人(永久居民和公民除外);
  4. 被上述不常住在澳洲的个人、外国公司或者外国政府持有重大权益的公司、信托受托人(Trustee)、或者有限合伙企业(Limited Partnership)中负无限责任的一般合伙人(General Partner)。

在某些情况下(例如公司控制权变动),外国人的关联人员(Associate, 包括亲戚、合伙人,重大权益持有人等)即使本身不是外国人,也可能被当作外国人对待。

澳洲政府在2020年6月发布文件,表明将通过立法手段改革现有外资审查机制,其中重点之一就是”外国人”的定义和豁免。有关改革包括:

  • 放宽规定:外国政府投资者符合某些条件的可豁免FIRB审批;

 

  • 收紧规定:外国人是澳洲永久居民或公民的家长或配偶,向该澳洲亲属提供金钱,让该亲属购买澳洲房地产的,同样被视为是该外国人购买澳洲房地产,需要FIRB审批—除非外国人能证明其提供的金钱属于真实的赠与(Genuine Gift),这样才可豁免FIRB审批。

值得注意的是,根据现行法规,外国人是澳洲永久居民或公民的配偶(Spouse)或事实上的伴侣(De Facto Partner),购买住宅用地(Residential Land),而该地产将由该外国人及其配偶或伴侣联名共有(Joint Tenant,与按份共有 Tenant in Common相对)的,可豁免FIRB审批。如果外国人的配偶或伴侣是澳洲公民,在购买农业用地(Agricultural Land)时也可获得类似豁免。这种豁免会不会受上述收紧规定影响?需视该规定实际如何立法而定。

国家利益标准与国家安全标准

现行立法规定某些情况下可以申请豁免证书(Exemption Certificate),减轻FIRB审批的负担。有关情况包括:

  1. 开发商购买澳洲土地开发新房,用于出售给外国买家(开发商持有证书,外国买家就不用申请FIRB审批);
  2. 外国人购买多处房地产(有豁免证书就不用每个交易单独申请审批);
  3. 外国人是澳洲临时居民(例如持临时签证居住在澳洲),在某段时间内多次尝试购房(有豁免证书就不用每次尝试都要申请审批)。

政府批出豁免证书之前必须确保有关交易不违背澳洲国家利益(National Interest)。国家利益审查涉及多个考虑因素,一般包括:

  1. 国家安全;
  2. 对澳洲市场竞争、经济、社区等的影响;
  3. 政府政策(包括税务);
  4. 投资者品格。

澳洲政府计划引入具体的国家安全审查标准(National Security Test),确保有关交易不存在外国干涉、间谍活动、危害国防等隐患。虽然有关审查主要针对重大战略领域、重大资产(例如基建)的投资,一般住宅投资受影响的可能性不大,但仍值得关注,尤其需关注具体的立法规定。

其他改革

除了上述内容外,政府还将对申请流程、收费等方面进行改革,务求进一步改善投资环境。

尽管受到疫情打击,澳洲抗疫表现取得了有目共睹的成绩,澳洲经济也展现了不一般的韧性和恢复能力,相信澳洲市场前景依然良好。上述改革内容尚属倡议阶段,具体如何立法落实,我们将紧密关注。

 

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