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新南威尔士州零售租约简介

租赁商铺是做生意的常见方式。如果您租赁商铺用于出售零售商品或提供零售服务,或者租赁购物中心的商铺,那么您跟业主签订的租约便可能属于“零售租约”(retail lease)。零售租约在澳洲有专门法律规管,与其他类型的商业租约有所不同。以新南威尔士州为例,该州的零售租约主要受《 1994年零售租约法》(Retail Leases Act 1994,以下简称“该法”)及其附属规例管辖。本文将以此为重点简介签署零售租约应该注意的事项。

什么是零售租约

根据该法规定,属于零售租约的情况主要有两种,一种是租赁商铺来经营该法规定的业务,另一种是租赁零售购物中心(retail shopping centre)里面的商铺(可经营任何业务,只要该法不予排除即可)。

有关规定业务主要在该法附表1(Schedule 1)中列出,其中包含众多类别的零售商店、餐馆、服务场所(例如理发店、美甲店)等。该法对“零售购物中心”也有相应定义。一般而言, “零售购物中心”在一处地方(例如大楼或建筑群)至少有5间零售商铺,各商铺属于同一业主而且作为一个整体来推广。此外,某些特殊情况也不使用该法规定。

签署零售租约前要准备的文件

零售租约签署前,业主必须向租户提供以下三份文件:

  • 业主填好的披露声明(disclosure statement);
  • 租约的草稿;
  • 新南威尔士州零售租约指南(NSW Retail Tenancy Guide)。

披露声明

披露声明的目的是提高业主和租户之间的交易信息透明度,并减少将来发生纠纷的风险。披露声明的格式和内容需符合该法规定,其中通常包括商铺状况、租约主要事项、开支估算、租户财务责任等重要信息。 业主必须在租赁签署至少七天前填好披露声明并交给目标租户。

租约中的重要事项

租约是业主和租户之间权利义务的根本约定,因此在签署租约前,任何一方都需要熟悉租约的条款,其中有一些关键事项需要特别注意:

  • “期限”(term):指租赁期限开始和结束的日期。该法仅适用于租赁期限在6个月至25年之间的零售商店租约。
  • “租金”(rent):是租约中的关键词汇。租约签订后,租户同意支付租赁期限内的租金。租户如拖欠租金,则可导致业主收回商铺使用权并把租户锁在门外。
  • “支出”(outgoing):是指租户同意在租金之外支付的,与商铺有关的费用,包括市政费(council rate),水费(water rate),土地税(land tax)、公共责任保险(public liability insurance)等。
  • “保证金”(bond):是租户在租约开始时(或之前)交给业主的一笔定额款项,用作租户遵守租约条款的财务担保。租户一旦违约,业主便有权动用该保证金以补偿其损失。

准备租约的费用

根据该法规定,业主负责承担起草租约的费用。如果商铺的业权作了抵押(例如有银行贷款),需要取得抵押权人同意才能出租的,业主也需要承担取得抵押权人同意所需要的费用。

另一方面,租户让律师审核租约条款的,需自行承担有关法律费用。此外,零售租约一般需要在新南威尔士州土地登记部门注册(租期3年或以上的必须注册),注册费用通常由租户负担。

争议解决

租约一方未按租约履行义务,例如不支付租金或不退还保证金的,另一方可尝试通过调解来解决争议,也可向新南威尔士州民事及行政审裁处(New South Wales Civil and Administrative Tribunal ,简称NCAT)申请相应的命令。

结论

零售租约是一份重要的法律文件,其中可能涉及重大法律后果。在签署零售租约租约之前,建议仔细审阅披露声明和租约的内容和条款,并仔细审视商业经营计划,并确保有关计划切合实际并能涵盖各类突发事件。不论您是业主还是租户,我所经验丰富的法律团队均可为您提供专业法律意见,为您节省大量时间和金钱。

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