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最新:新冠疫情下澳洲住房租金宽免措施 (NSW)

由于新型冠状病毒(新冠)疫情的影响,澳大利亚不少人失去其收入来源或收入大减,难以支付住房租金,更面临因此被房东驱逐并追讨租金的风险。2020年3月29日,澳大利亚各州和领地政府一致同意实施一段宽免期,在疫情期间限制房东驱逐租客的行为,由各州和领地政府自行实施。

新南威尔士州州政府已经通过了相关法例的修订,规定自2020年4月15日起6个月为租务宽免期(moratorium period)。此外,政府还颁布土地税(land tax)减免措施,旨在减轻房东和租客的财政负担。本文将简要介绍有关新例和措施。

以拖欠租金或公用事业收费为由终止租约

  • 相关法律

新州住房租赁(residential tenancy)受《2010年住房租赁法》(以下简称《租房法》)以及其附属立法《2019年住房租赁规例》(以下简称《租赁规例》)的规管。根据《租房法》规定,如果租客欠交租金或公用事业收费(水费、电费、煤气费等)14天或以上的,房东可提前至少14天通知租客终止租约。

租约终止后,租客没有迁出并腾空物业的,房东可向新州民事及行政审裁处(以下简称“审裁处”)申请租约终止令(termination order)和收回管有令(possession order)。审裁处可签发执行命令强制执行收回管有令,派执行人员驱逐租客并腾空物业。

  • 谁可在租务宽免期受益?

新州租务宽免期通过《租房规例》2020年4月15 日的修订实施,为期6个月,期间限制房东驱逐“受影响租客”(impacted tenant)的行为。

受影响租客是指“受新冠疫情影响”的租户(household)成员。租户中如有任何交租成员(rent-paying member)因疫情发生下列情况之一,就属于“受新冠疫情影响”(impactedby the COVID-19 pandemic)的范围:

  1. 失业或失去收入来源
  2. 工作时数或收入减少
  3. 下列原因之一导致停工或工作大减:(1)该成员或其他租户成员因新冠病毒致病;或者(2)该成员需要照顾其他因新冠病毒致病的租户成员

如果该租户的每周总收入(weekly household income)在上述起因发生后,跟发生前相比减少至少25%的,那么该租户就视为“受新冠疫情影响”,从而可在租务宽免期受益。

注意:公共房屋有自己的租务安排,因此公共房屋的租客不适用租务宽免期。

  • 关于租户每周总收入需要注意的地方

首先,“租户“是指”在同一处住房物业住在一起的任何租客或其他人”。租户可以是家庭,也可以是合租关系(co-tenancy)和分租关系(sub-tenancy,例如一处物业有两个住客,其中一个是跟房东订立租约的租客,另一个是跟该租客订立分租租约的分租客)。

其次,“总收入”是指租户中所有交租成员收入的总和。即使只有一个成员受影响,如果该成员受到的影响足够大,以致该租户的每周总收入下降比率达到25%或以上的,同样适用宽免期。

第三,“收入”是指税后收入,但它包括了政府支付的款项,例如社会福利款。比如说,租客因疫情失业,但领取政府求职福利金(JobSeeker Payment)的,该福利金就计入租户每周总收入内。如果该收入跟租客失业前相比减少不到25%的,宽免期就不适用。

  • 宽免期间终止租约的程序

在租务宽免期内,如果受影响租客无力交租或缴交公用事业收费的,房东须先与租客真诚协商。如未能私下达成协议,租客和房东便须向新州公平交易署(NSW Fair Trading)申请协助,进行正式租金协商程序(formal rent negotiation process)。

有关详情可参考公平交易署的网站:https://www.fairtrading.nsw.gov.au/

经过正式租金协商程序后,房东方可在2020年6月14日或之后,在公平合理的情况下发出终止租约通知(termination notice)或者向审裁处申请终止租约令和收回管有令。

衡量是否公平合理的考量因素包括如下(审裁处在处理房东申请时也会将以下因素纳入考量范围内):

  1. 租客和房东的财政状况和财困性质
  2. 租客交租状况
  3. 租客自身状况,包括是否属于弱势群体,能否找到其他住处等
  4. 驱逐租客或租客搬家所带来的公共卫生风险
  5. 公平交易署关于协商程序的意见,例如业主和租客有没有给出或拒绝合理的要约等。
  • 住房租赁信息数据库

根据《租房法》规定,租客因违约而欠房东的钱超过租务保证金(rental bond),或者审裁处发出终止租约令的,租客的个人信息可录入住房租赁信息数据库,供房东和中介参考是否向其出租物业。

不过根据修订后的《租房规例》,受影响租客仅因欠交租金或公用事业收费而违约的,其个人信息不可录入住房租赁信息数据库。

以其他原因终止租约

《租房法》还规定了房东终止租约的多种事由,通知期限各有不同。

在租务宽免期内,房东因下列事由终止租约的,须提前至少90天通知租客:

  1. 定期租约期满
  2. 终止不定期租约或20年以上的长期租约
  3. 欠交租金或公用事业收费以外的违约行为

房东以除上述事由外的其他事由终止租约则不受新规影响,例如出售物业、租客导致物业严重受损或房东中介等人受伤、物业用于非法用途、业主遭受困难状况等。

土地税减免

在新州拥有房产,除非是用作主要居所,或者房产的应税总值未达到征税门槛等例外情况,否则就需要每年缴纳土地税。征税下限按年调整,2020土地税年的门槛为734,000澳元。

在2020土地税年(2020年1月1日至12月31日),若房东符合以下条件,出该租物业该年的土地税最多可减25%:

  1. 物业租客属于受影响租客
  2. 房东给受影响租客减租,减租金额即为减税金额。

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