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法定文件的缺失将导致土地买卖合同无效

合同是“意思自治”和“契约精神”的产物,土地买卖合同(Contract for the Sale and Purchase of Land)是买卖双方权利义务的基础和来源,贯穿房产交易始终。

由于土地作为合同标的物的特殊性,法律对土地买卖合同有着较为严苛的规定,违反相关条款不但导致与其冲突的合同条款无效,还会对买卖双方的权利义务产生实质性影响。因此,当事人通常委托律师或者持牌产权转让师帮助其进行交易,以确保房产顺利交割。

我们将以新南威尔士州为例,从以下三个方面帮助您了解您的土地买卖合同。

土地买卖合同必须包含哪些内容?

《1919年产权转让法》(Conveyancing Act 1919 )明确规定,土地买卖合同必须以书面形式确立并由买卖双方签字后才具有法律效力。《2017年产权转让(土地出售)规章》(Conveyancing (Sale of Land) Regulation 2017)则列出了土地买卖合同中必须包含的文件,包括但不限于:

  1. 市政府出具的区域划分证书(zoning certificate)
  2. 管道和下水道分布图(service location point & sewerage diagram)
  3. 土地证书和土地规划图
  4. 土地证书上登记的第三方权益,例如地役权(easements)、限制(covenants)、告诫(caveats)等
  5. 分层物业需提供公共区域证书、分层规划图、管理细则和管理声明等
  6. 楼花(off the plan)或地连屋(land and house package)需提供所建房屋的居住证明、保险证明等
  7. 游泳池证明、租约等其他文件

上述文件能够帮助潜在买家及其律师详细了解该土地各方面的情况(例如土地面积、批准用途、产权负担等),以保护其利益。同时,卖家将通过提供这些文件履行其法定的揭露义务(disclosure obligation),从而获得法律和合同的保护。

土地买卖合同中有哪些重要条款?

新州的土地买卖合同采用新州法律协会(Law Society of NSW)制定的《2018年版标准合同》,双方当事人还可以通过附加特别条款对标准条款进行修改和补充。

需要注意的合同条款包括:

  1. 双方当事人、房产地址和登记号、购买价格和定金、成交日期、有无租客等
  2. 冷静期(cooling off period)适用与否及期限
  3. 土地税、商品和服务税(GST)、海外居民投资房产代扣税(FRCGW)等税费
  4. 海外买家需获得外国投资审批委员会(FIRB)批准
  5. 买家违约时卖家的法律救济
  6. 卖家违约时买家的法律救济
  7. 交易金额的调整(adjustment)方式和范围
  8. 延期交易的通知期限(Notice to Complete)和利息
  9. 卖家是否有权提前使用定金等

土地买卖合同如何保护买卖双方?

《2017年产权转让(土地出售)规章》规定了卖家的揭露义务,以及除所揭露的事项之外,所售房产不受其他任何权益影响的保证条款。当卖家未能履行揭露义务时,买家有权在规定时间内解除合同并收回定金(该权利不受冷静期限制);当卖家履行该义务时,标准合同规定,买家无权对合同中已经揭露的相关事项提出诉求、询问,或者解除合同。

另一个例子是合同定金(deposit)。定金通常在合同交换和冷静期届满时支付,保存于房产中介或者卖家律师的信托账号中,交易完成后经买方授权才能支付给卖家。然而,大多数合同的特别条款都赋予卖家在房产交割前提前使用定金的权利,从而导致若交易失败,买家可能无法取回定金的后果。

因此,对于卖房者而言,准备一份完整的、符合法律规定的合同是启动房产交易的第一步,也是卖家权益的重要保障。对于购房者而言,充分理解合同条款和所附文件,并在双方协商的基础上对合同条款进行必要增改,也将在很大程度上降低违约风险和成本。

 

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