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维州房产买卖合同需要注意事项之中买房提名权(Buyer Nomination)解读

您是否考虑在澳洲买房?您知道澳洲买房有哪些误区吗?房地产买卖合同需要注意些什么?如果不考虑好澳洲房产土地买卖的流程,和买卖合同的话,比较容易造成日后的一些房地产问题纷争。而且澳洲的土地房产买卖合同因为语言区别,可能会给一些来到澳洲的非英语母语者,带来一些困扰。因此,搞清楚房产买卖合同的内容,显得十分重要。本篇文章会就维州地区的房产土地买卖合同,来为大家解读房产买卖合同中的买房提名权是什么,怎么用,以及日后需要注意什么?

买方提名人是什么?

买方提名人是什么意思?根据英文的买方提名人(Buyer nominee)解释:“Buyer Nominee means an individual selected by the Buyer to serve as a director of the Company.” (摘自Law Insider, 原文请点击查看)。

买方提名权是什么?

在维州地产买卖过程中,买方(buyer)通常可以在房产买卖合同下保留提名第三方的权利(Nomination), 这就是通常所讲的买方提名权(Buyer nomination)。

所谓买方提名权利,即签订合同的房产购买者可以提名公司或者个人做为被提名者(Nominee)。被提名人可以是签订合同买家认识的亲戚或同事,也可以是不认识的第三方,被提名人可以以个人,公司或者信托的形式作为被提名人,用来代替目前买方或者新增额外的购买者。

此项提名权可以在房产出售合同中直接表明,也可以默示存在。原因是,根据普通法,购买者有普通法下的权利(Commonlaw rights)进行提名。因此此项权利也可理解为普通法下的默认权利,除非该权利在合同中被明确排除。

房产买卖合同

买方需要注意的买卖合同事项有哪些?

在维州房产买卖标准合同的第4条规定,买方可以在不迟于交割前14 天,提名代替目前买方或者新增额外的购买者。但是,签订合同的买方仍然对买方在合同项下的所有义务的适当履行承担全部责任。因此,无论被提名者是否同意履行合同义务,签订合同的买方在法律上都需要承担此房产买卖合同的履行责任。

此外,维多利亚州最高法院裁定,当买方行使提名权时,即使买方不进行实质的成交,买方将继续受到合同的约束,而被提名人(Buyer Nominee)将不受到合同的约束。

此项裁定主要的法律原因是,根据合同法中合同紧密性原则(privity of contract),合同一般从法律上约束进入合同的当事人,而被提名人(Buyer Nominee)不是房产买卖合同的当事人,从而可以不用受到合同条款的约束。

墨尔本房产买卖案例分析

428 Little Bourke Street Pty Ltd v. Lonsdale Street Café Pty  Ltd [2009] VSC 133一案中,墨尔本市中心的428-432 Little Bourke St, Melbourne, 在2008年6月23日以837万澳币的价格出售给买家(Mr Cimino)。买家在2008年9月30日提名了一个公司作为被提名人,而买家(Mr Cimino)是被提名公司的董事(Director)。

交割完成后,Mr Cimino代表被提名公司对卖家提起了起诉,原因是被提名公司认为地产中介在代表销售过程中对于此房产的实际可出租面积对Mr Cimino提供了不实陈述(Misrepresentation),因此违反了销售合同,Mr Cimino想通过法律诉讼来获得赔偿。

在法院庭审前,双方对案件事实都达成了一致,即被告承认了相关不实陈述(Misrepresentation)行为。但被告仍然认为,尽管其做出了不实陈述(Misrepresentation)的行为,被告仍然不应该承担原告提出的相关损失。原因如下:

被告认为,原告提出主张不成立,首先原告代表的公司不是合同的一方,而即使是违反房产销售合同,被告也只能对合同另一方,即买家(Mr Cimino)个人,而非其代表的公司,因中介不实陈述(Misrepresentation)的相关行为而造成的损失,进行赔偿。

被告中介代表律师认为,提名的权利,只是之前买方(Mr Cimino),在合同生效后行使的相关合同权利,对被提名人并无法律约束,因此被提名人不是合同当事人。因此根据合同法,被告没有赔偿原告的责任,因为原告并不是合同的一方。

再次,被告认为,即使是存在不实陈述行为,房产合同的签订买家(Mr Cimino)已经在最晚9月10日之前了解了相关不实陈述,而仍然选择实施其提名权利,并代表其提名公司在9月30日进行了交割。对此,双方也是达成共识的。因此,被告认为,原告不能建立原告声称的相关损失与被告中介做出的不实陈述中间必要的因果联系,主要原因是房产买卖合同的签订买家(Mr Cimino)已经在交割前了解了相关不实陈述(Misrepresentation)的行为。

最终法院同意被告的分析,认为原告的起诉没有法律基础,因此驳回了原告的起诉申请。

通过此案,我们可以了解到房产买卖合同提名权利使用过程中的一些法律问题以及可能出现的相应法律风险。

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