维州地产法律—维州标准合同内容涵盖及法律权利

维州地产法律—维州标准合同内容涵盖及法律权利

澳大利亚房产买卖需要签订书面的合同，由买卖双方的律师具体操作。法律并没有规定房产买卖标准合同应使用的范本，但是在实际操作中，房产买卖合同都使用由各州法律机构推荐的标准格式合同。本文重点讲解维多利亚州的标准合同主要内容。维多利亚州法律研究所和REIV 发布的土地销售合同标准格式（2019年8月版）（2019标准合同），简称‘该标准合同‘。该标准合同中的一般条款规定中，卖方向买方保证：

1. 卖方有权以结算方式出售土地；

2. 卖方有行为能力（Underno legal disability）；

3. 卖方个人或通过租户占有土地(inpossession of land)；

4. 卖方之前没有出售或授予任何购买土地选择权用于购买或者同意租赁或授予土地相关权利，让第三方相对购买方对出售土地拥有更高的优先权。

5.卖方在交割时是该土地没有其他障碍的永久产权拥有者（Unencumberedestate in fee simple in the land）；

6. 卖方将在结算时成为同土地一同出售的其他固定资产拥有者（the unencumbered owner of any improvements, fixtures, fittings and goods sold with the land; and）

7. 除了在合同或卖房声明中的披露事项，供应商不知道以下任何事项，

◦ 土地上的公共通行权。

◦ 土地上的地役权（Easement）。

◦ 影响土地的租赁或其他占有协议。

◦ 除了正常的的税率（RateNotice）和土地税 (Land Tax) 通知, 其他影响土地的通知或命令。

◦ 任何可能导致土地出售无效或出售交易被撤销的相关官司 。

但是，这些标准条款可以在合同的特别条款（SpecialConditions）或者在卖方申明（VendorStatement 又称‘Section 32 Statement）中进行修改或者去除。

标准合同覆盖事项

标准合同中包含以下事项：

1. 卖方和买方、卖方的地产代理以及卖方和买方律师或者过户师的详细信息：

2. 土地的所有权详情和地址；

3. 土地销售合同中包含的其他物品；

4. 销售价格、已支付押金和未付余额详情；

5. 是否会提供存款保证金或银行担保来代替首付，在这种情况下，相关方框应打勾；

6. 交割日期；

7. 买方是否有权在交割时拿到空置房产，卖房应清空所有非出售的物品（在这种情况下，相关的方框应留空），或者如果该物业是受租赁的（在这种情况下，“受出租”应填入方格，并注明租约详情）；

8. 合同是否需要贷款批准，在这种情况下，贷款的详细信息将被在指示的地方插入；

9. 如果买方有权获得一份建筑报告，并如果该报告中如有披露该土地上的结构存在重大建筑缺陷，买房有权终止合同，在这种情况下，应在相关方框内打勾；

10. 如果买方有权获得一份有害生物报告，并如果该报告中如有披露该土地上有影响土地上建筑物结构的主要虫害，买房有权终止合同，在这种情况下，相关方框应该打勾；和

11. 有关土地销售增值税（GST ）处理的相关信息，如买房除合同价格外，另外需要支付GST，则相关方框应该打勾。

相关注意事项

标准合同假定转让的房产是永久产权（见一般条件6.3(e)）。如果转让的不是永久产权（estatein fee simple），通常，需要在合同封面上的土地描述和特别条件中明确说明。

维州标准合同不是以契约的形式存在（notin the form of deed）。另外，维州法律没有规定合同必须被见证。但为避免今后出现相关纠纷，见证合同签字是比较推荐的做法。

如果有多个购买者，并且没有其他证据表明多个购买者之间的关系是JointTenant 或者是Tenantin Common。根据1958 年土地转让法（维多利亚州）第33(4) 条规定，多个购买者之间的关系被视为是JointTenant。因此，如有多人购买房产，并且有意愿成为Tenantin Common （各占各的房产拥有权的百分比），则应在房产合同中特别注明。

房产出售合同是法院判定相关房产纠纷的主要文件，买方和卖方应在签订文件前应了解相关责任和权益。