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澳洲外国投资法律重大更新：FIRB申请费与房屋空置税
概述
外国人在澳大利亚购买住宅用地前需获得外国投资审查委员会(FIRB)的批准(Application for Foreign Investment Approval)。该政策旨在引导外国投资进入新建住房，以增加就业机会，支持经济增长，并通过印花税等税收增加政府收入。具体而言，外国投资者在购买住宅用地之前都需要通知澳大利亚税务局(Australian Tax Office)，无论其价值如何。澳大利亚税务局负责外国人购房和空置费(Annual vacancy fee)的合规和执法活动。
申请条件与住宅类型
住宅类型 |
限制条件 |
| 新住宅 |
· 外国人可购买新建或接近完工的住宅，通常无额外使用限制。这类投资符合澳洲房产政策导向。 · 房地产开发商可以为外国客户申请外国投资批准，以便外籍人士更轻松地进入澳洲房产市场。 |
| 空地 | · 外国投资者可购买住宅空地，但必须在4年内完成建设，且在建设完成前不得出售。这条限制有助于减少土地囤积，促进住宅供应，符合澳洲房产法律的要求。 |
| 已建成住宅 |
· 一般禁止外国人购买已建成住宅，除非申请人是临时居民且将作为自住房产使用。 · 外国人还可申请购买用于重建的已建成住宅，前提是重建会增加澳大利亚的住房供应。 · 特殊情况下，外国公司可购买已建成住宅，供其澳洲员工居住使用。 |
外国投资申请费用
根据澳大利亚税务局（ATO）的规定，外国投资者在申请外国投资批准时需支付一定费用。费用基于申请的住宅物业价值和类型，并需在申请提交时全额支付。
新住宅或住宅空地投资费用表，部分节选（2024年7月1日至2025年6月30日）
值得注意的是，政府已公布，自2024年4月9日起，外国投资者在购买现有住宅时，所需支付的费用将增加三倍。
已建成住宅投资费用表，部分节选（2024年7月1日至2025年6月30日）
全部申请费用详见ATO外国住宅购买申请费链接。
申请结果
- 批准：特定住宅物业
- 外国人需申请无异议通知以获得购买特定住宅物业的批准。申请过程中需提供具体的物业信息并支付相应费用。批准后，外国投资者即可购买该特定物业。
- 豁免证书：非特定住宅物业
- 外国人可申请豁免证书，以便在尚未确定具体物业的情况下获得购买批准。豁免证书允许外国投资者在批准的范围内购买任何符合条件的住宅物业，无需为每个物业单独申请批准。
房屋空置费
除申请费用外，外国投资者如未能在一年内名下物业居住或出租超过183天，将被征收空置费。空置费基于最初申请外国投资批准时支付的费用。从2024年4月9日起，空置费将是外国投资申请费的两倍。具体内容详见下表：
| 房屋空置费信息汇总 | |
| 谁需要支付这项费用？ | 澳洲住宅物业的外国所有者，包括个人、公司和受托人。 |
| 物业何时被视为空置？ | 在空置年度内有 183 天（6 个月）或更长时间未被占用或出租。 |
| 如何计算空置年度？ | 从物业所有者获得物业的日期开始，持续12个月。 |
| 何时向税务局报告？ | 外国所有者必须在空置年度结束后的30天内向澳大利亚税务局（ATO）提交年度空置费申报。 |
| 豁免和特殊情况？ | 住宅正在进行重大修缮或翻新等特定情况。 |
| 费用金额涨六倍？ |
自2024年4月9日起，申请时支付的外国投资住宅申请费的两倍。适用于自2017年5月9日起购买的所有外国拥有住宅。
这意味着未来购买现有住宅的空置费用将增加六倍！ |
空置税(Annual Vacancy Fee)
外国投资者如在购买住宅后未能每年居住或出租超过183天（即6个月），则需支付空置税。自2024年4月9日起，该费用增至外国投资申请费的两倍，适用于所有自2017年5月9日以来购入的外国人所有住宅。此规定符合澳洲房产法律的总体方向，旨在减少空置房产，确保房产得到合理使用。
空置税支付要求
- 缴纳对象：所有澳洲住宅的外国持有人，包括个人、公司及受托人。
- 空置判定：如在空置年度中，物业空置超过183天。
- 空置报告：持有人需在空置年度结束后30天内向澳洲税务局（ATO）提交空置申报。
- 豁免情况：在物业进行重大修缮或翻新等情况下，持有人可申请豁免，符合澳洲房产法律豁免条款。
举例释义
例如，李先生作为一名非PR中国投资者，拟在悉尼购买了一套现有住宅，价值为99万澳元。在购买前，他需要支付外国置业申请费，44,100澳元。购买后，如果在一年中有超过183天未在该住宅居住或未真正对外出租，他需要支付大幅增加的空置费用，为外国置业申请费的六倍，即264,600澳元。触目惊心的高额费用将促使他考虑投资新建住宅项目以避免高额费用。
最后
这些澳洲房产法律法律变化旨在确保外国投资有助于增加澳大利亚的住房供应，促进经济增长，并减少空置房产。确保遵守这些新规定，不仅可以避免不必要的处罚，还可以充分利用您的投资。如果您需要个性化的建议和协助，请随时联系我们。
本文内容仅供参考，不构成法律或投资建议。具体情况请咨询专业顾问或访问ATO官网以获取最新和详细的信息。
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