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附加土地税和印花税： 家庭信托的风险以及防范

在澳大利亚新南威尔士州，因为法律的变更， 许多居住用地，如果被认定为有“外国人”持有产权，相应的费用会极大的提高。 更重要的是，这些法律的变更，会潜在的影响到许多澳洲家庭。

在2025到2026财务年度，附加印花税 （Surcharge Stamp Duty）税率已经提升到9%， 附件土地税 (Surcharge Land Tax) 税率已经提升到5%。如果通过家庭信托 （Discretionary Trust – 全权信托）持有房产，你很可能无形之中就要负担成千上万的额外税负。这主要取决于你家庭信托之中对于受益人（Beneficiary）的法律定义。

大多数家庭信托， 对于受益人（Beneficiary）选择了宽广的定义，把 “远房亲属” 也包含其中。不幸的是，这些 “远方亲属” 可能包含了你在海外的堂兄弟姐妹，远房侄子侄女等，而他们之中，很多都属于“外国人”。 无形之中，这就导致了你的家庭信托在法律上被视为“外国人”，从而导致附加印花税 （Surcharge Stamp Duty）和附加土地税 (Surcharge Land Tax) 的产生。

另外一种情况就是，本来居住在澳洲的家庭成员，却移居海外，未能够在一年内在澳洲居住超过200天，从而在税法上被认定为外国人。

附加印花税 （Surcharge Stamp Duty）是一次性税种，但是附加土地税 (Surcharge Land Tax)却是每年都要支付的税种，并且不享有土地税的免征额度。目前的土地税 （Land Tax） 的免征额度是$1,075,000。

如果家庭信托的土地价值刚好是$1,075,000, 因为属于全权信托和外国人持有，不享有免征额度， 那么该家庭信托每年需要支付： （1）土地税 （Land Tax）， 按照目前的税率是$100 + 1.6%计算， 为$17,300; (2) 附加土地税 (Surcharge Land Tax), 按照目前的税率5%计算， 为$53,750.  这样， 土地税(Land Tax) 和附加土地税 (Surcharge Land Tax) 两项总计 $71,050。

如何避免上述情况的发生哪？

  • 要立即检查您的家庭信托契约 (Trust Deed), 查看受益人之中是否包含了外国人或者潜在的包含了外国人；
  • 查看您的家庭信托契约 (Trust Deed), 看看是否包含了不可更改的条款，如果家庭信托契约 (Trust Deed)之中包含了可更改受益人的条款， 要确保这样的更改不能够延伸到外国人；
  • 如果您的家庭信托契约 (Trust Deed)之中包含了上述风险， 那么你就需要立即采取行动，找律师修改您的家庭信托契约 (Trust Deed)了。

我们已经帮助很多客户审查了他们现有的家庭信托契约 (Trust Deed)，并通过订立变更契约(Deed of Variation)的方式，避免了上述风险的存在。

咨询专业律师

家庭信托契约不是一成不变的， 需要根据法律的变化而进行及时的调整。我们强烈建议您寻求专业律师的帮助， 定期审查您的家庭信托契约，进行适时的修订。

免责声明：本文仅供参考，具体法律意见应根据个人情况而定。建议在采取任何法律行动前咨询专业律师。

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