商业租约中的常见陷阱与租约纠纷

在澳大利亚，商业租约（commercial lease）和零售租约（retail lease）有所不同。虽然都是业主与租户之间关于租赁物业的合同，但狭义的商业租约一般指办公室、仓库等用途的租约，零售租约则指零售商铺的租约，两者有各自的监管框架。

与零售租约相比，商业租约的监管较为宽松，这意味着商业租约的各方在谈判条款时有更大的灵活性。商业租约所使用的法律术语，一般人可能较难理解。而且商业租约中的一些常见条款经常引发业主和租户之间的纠纷，例如续租选择权，租金调整，以及物业维修和保养等方面的条款，进而会引发一些租约纠纷。这些商业租约的法律条款一般有什么含义？商业租约上可能会存在哪些陷阱？商业租约上有哪些租约纠纷？本文将对商业租约的法律问题以及租约纠纷进行逐一简介。

商业租约条款之续租选择权（Option to renew）

业主和租户双方确定了租期（lease term），开始日期和终止日期后，一般需要进一步考虑“续租选择权”条款。该续租选择权让租户有权要求现有租约期满后，按现有租约的条款（租金和租期除外）续租一段固定期限。例如，一份五年的租约可能规定续租五年的选择权，如果租户选择行使续租选择权，则租期总长为十年。

如果租约中没有规定续租选择权的，业主在租约期满时有两种选择，要么邀请现有租户订立新的租约（条款可跟现有租约不同），要么向其他租户出租物业。

如果业主和租户希望保持长期商业关系，那么规定续租选择权对双方都有利。业主将拥有更好的财务保障并使物业增值，而租户在同一地方长期经营，有利于建立良好的声誉和商誉。

租约如果要规定续租选择权，那么续租的租期应该足够长。租户行使续租选择权的前提条件也应规定清楚，例如： “租户必须在整个租期内按时支付租金”‘、“截至续租选择权行使通知送达之日，未有租户违反任何租赁契约的状况存续”。续约选择权应当在签订租约合同的时候也制定好，减少后期租约纠纷。

商业租约租金调整（Rent review）

租金调整条款是所有业主和租户都应该考虑的租约条款。商业租金调整的方式有多种，例如按固定百分比调整、按消费物价指数（CPI）变动来调整，以及按市场租金变动来调整等。商业租约中还可能含有“反减租”条款（‘ratchet’ clause），值得双方注意。这类“反减租”条款不允许租约的租金因市场租金调整而减少，比较符合业主的利益。所以业主和租户在签订租约合同时，最好提前考虑好租金调整的条款，因为如果未制定租金调整条款，在后期租金变动，租金上涨或者租户要求降租金时，可能会发生租约纠纷，影响业主和租户之间的关系，而租金调整条款可以给双方带来法律支持和保障，降低租约纠纷的产生，所以提前制定好租金调整条款，对双方都有好处。

物业维修和保养（Repairs and maintenance）

商业租约一般包含物业维修和保养的条款。不过，如果物业的某个部分没有规定清楚谁负责维修保养，则容易引起租约纠纷。每份租约具体界定的维修义务都有所不同。 通常，物业损坏超出正常损耗范围的，租户有责任支付维修费用，例如物业墙壁穿了一个大洞，这就超出了正常损耗范围。 不过，业主一般负责维修屋顶、天花板，外墙和地板等部位。所以在制定租约之前，最好知道物业维修和保养的范围是哪些部分，以降低不必要的租约纠纷。

结语

在澳洲，特别像墨尔本，悉尼这些大型商业城市，会吸引不少人前来投资，进行商业活动等，比如租办公室，租仓库等，在选好位置后，租约就非常重要。因为商业投资往往都不是一笔小数目，并且商业租约中可能会存在不少陷阱，注意不当，可能会引来不必要的租约纠纷，比如上文中提到的“续约条款”，“租金调整”条款，“物业维修和保养”条款，都是可能出现纠纷的地方。所以，为了避免日后出现租约纠纷，导致巨额损失，商业租约的业主和租户都需要注意租约条款的内容，尤其是一些重要租约条款，一般建议聘请商业律师处理。我所经验丰富的律师团队可审阅各类租约并处理各类租务，设法维护您在租约中的权益。详细请查看物权法。

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多年来致力于从事帮助众多海内外客户在澳洲进行房产买卖，商业或农业资产收购，民事刑事诉讼，移民申请等方面的法律业务，向众多公司和个人客户的在澳投资，房地产开发，酒庄收购，农场收购，购物中心买卖，股权转移和公司收购兼并等方面提供了专业的法律咨询和全方位的服务。

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