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新冠疫情如何改变澳洲房地产投资？
澳洲房地产一直是投资热点，受本地和海外投资者追捧。不过，2020年新型冠状病毒疫情在澳洲爆发，迫使政府关闭边境并采取严格防控措施，对房地产市场造成重大经济影响。更重要的是，澳洲政府不仅因应疫情收紧了外资审查标准，还计划对外资审查机制进行重大改革。这将对外国人投资澳洲房地产，乃至整个澳洲地产市场都造成深远影响。本文将对此作简要介绍。
外资审查门槛
从2020年3月29日起，外国人要购买澳洲房地产（包括订立超过5年的租约或者以其他方式取得权益），不论房地产价值大小，一律需要向澳洲外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board，简称FIRB）申请批准。
新政一经出台将直接导致FIRB的工作量大大增加，审批时长亦从过去的30天最多可增加至6个月，因此受影响的投资者需尽早申请FIRB审批。
外国人标准及豁免
根据现有立法，“外国人”的定义主要包括：
- 外国政府；
- 外国政府投资者；
- 不常住（Ordinarily Resident）在澳洲的个人（永久居民和公民除外）；
- 被上述不常住在澳洲的个人、外国公司或者外国政府持有重大权益的公司、信托受托人（Trustee）、或者有限合伙企业（Limited Partnership）中负无限责任的一般合伙人（General Partner）。
在某些情况下（例如公司控制权变动），外国人的关联人员（Associate, 包括亲戚、合伙人，重大权益持有人等）即使本身不是外国人，也可能被当作外国人对待。
澳洲政府在2020年6月发布文件，表明将通过立法手段改革现有外资审查机制，其中重点之一就是”外国人”的定义和豁免。有关改革包括：
- 放宽规定：外国政府投资者符合某些条件的可豁免FIRB审批；
- 收紧规定：外国人是澳洲永久居民或公民的家长或配偶，向该澳洲亲属提供金钱，让该亲属购买澳洲房地产的，同样被视为是该外国人购买澳洲房地产，需要FIRB审批—除非外国人能证明其提供的金钱属于真实的赠与（Genuine Gift），这样才可豁免FIRB审批。
值得注意的是，根据现行法规，外国人是澳洲永久居民或公民的配偶（Spouse）或事实上的伴侣（De Facto Partner），购买住宅用地（Residential Land），而该地产将由该外国人及其配偶或伴侣联名共有（Joint Tenant，与按份共有 Tenant in Common相对）的，可豁免FIRB审批。如果外国人的配偶或伴侣是澳洲公民，在购买农业用地（Agricultural Land）时也可获得类似豁免。这种豁免会不会受上述收紧规定影响？需视该规定实际如何立法而定。
国家利益标准与国家安全标准
现行立法规定某些情况下可以申请豁免证书（Exemption Certificate），减轻FIRB审批的负担。有关情况包括：
- 开发商购买澳洲土地开发新房，用于出售给外国买家（开发商持有证书，外国买家就不用申请FIRB审批）；
- 外国人购买多处房地产（有豁免证书就不用每个交易单独申请审批）；
- 外国人是澳洲临时居民（例如持临时签证居住在澳洲），在某段时间内多次尝试购房（有豁免证书就不用每次尝试都要申请审批）。
政府批出豁免证书之前必须确保有关交易不违背澳洲国家利益（National Interest）。国家利益审查涉及多个考虑因素，一般包括：
- 国家安全；
- 对澳洲市场竞争、经济、社区等的影响；
- 政府政策（包括税务）；
- 投资者品格。
澳洲政府计划引入具体的国家安全审查标准（National Security Test），确保有关交易不存在外国干涉、间谍活动、危害国防等隐患。虽然有关审查主要针对重大战略领域、重大资产（例如基建）的投资，一般住宅投资受影响的可能性不大，但仍值得关注，尤其需关注具体的立法规定。
其他改革
除了上述内容外，政府还将对申请流程、收费等方面进行改革，务求进一步改善投资环境。
尽管受到疫情打击，澳洲抗疫表现取得了有目共睹的成绩，澳洲经济也展现了不一般的韧性和恢复能力，相信澳洲市场前景依然良好。上述改革内容尚属倡议阶段，具体如何立法落实，我们将紧密关注。
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