详解新南威尔士州新冠疫情中小企业租金纾困措施

新型冠状病毒（简称“新冠”）疫情期间，不少中小企业生意额下跌，甚至限业、停业，以致难以承受商铺租金。对此，2020年4月7日澳洲各州和领地政府一致通过《全国内阁会议强制性行为守则——新冠疫情期间中小企业商业租务原则》（简称“该守则”）。 在新南威尔士州（新州），该守则通过《2020年零售及其他商业租约（新型冠状病毒）规例》（简称“该规例”）正式实施。关于该守则，我们也发布了简介文章《疫情下澳洲商业租务新规》，可供参考。

该规例自2020年4月24日起实施6个月，旨在为该守则中的各项原则赋予法律效力。本文将简介有关主要规定。

哪些租约适用该规例?

该规例适用于商业租约，包括

1. 零售商铺租约
2. 零售购物中心商铺租约
3. 其他商业用途的土地或商铺租约，例如办公室租约，但不包括农业租约。

适用该规例的租约须符合以下条件

1. 在2020年4月24日或之前订立租约
2. 在2020年4月24日或之前订立租约，通过其中的延长租约或续约条款或其他手段，在2020年4月24日或之后以相同条款订立租约

哪些租客受惠？

该规例适用的租客称为“受影响租客”。受影响租客须为中小企业，以2018-2019财年业务营业额低于5千万澳元为标准（“营业额标准”）。租客是企业集团成员的，企业集团须符合营业额标准。租客是连锁企业加盟商（franchisee）的，则要求租客自身符合营业额标准。须注意的是，营业额包括源自网上销售的营业额。

除营业额标准外，受影响租客也须符合政府就业保障津贴计划（JobKeeper scheme）的营业额下降标准。一般标准是租客自2020年3月起月度或季度营业额，与2019年同期相比下跌至少30%。

关于就业保障津贴计划，可浏览澳洲税务局（ATO）网站获取更多详情：

https://www.ato.gov.au/General/JobKeeper-Payment/

冻结加租

该规例暂时冻结业主加租的行为。在2020年10月24日之前，商业租约的租金不可增加，但以营业额为基础收取的租金不受影响。因冻结期无法加租而产生的租金差额，也不可在冻结期后向租客追讨。

暂缓驱逐租客等行为

除冻结加租外，该规例还规定了受影响租客在以下情况受到保护（“受影响情况”）：

1. 未能交租；
2. 未能负担租约下的其他支出（outgoings，例如商铺大楼管理、运营、保养、维修等费用中租客须承担的部分）
3. 未能按租约规定的营业时间营业；或
4. 按照疫情期间联邦法或州法的要求采取（或不采取）相应行动。

该规定禁止业主在2020年10月24日之前，针对受影响情况单方面对受影响租客进行追索，禁止对象包括（“有关追索行动”）：

1. 终止租约；
2. 要求租客支付利息或未付租金；
3. 驱逐租客（包括强行进入商铺、收回商铺管有权，扣押租客货物等）
4. 动用保证金（bond或guarantee）以补偿欠租或损失。

业主租客间的协商、调解程序

业主如要针对租金问题对租客采取有关追索行动的，必须先按下列要求与租客协商、调解，或通过其他手段和租客达成协议。

任何一方均可要求协商。协商须考虑到疫情的经济影响并遵守该守则的各项原则。该守则对业主的主要要求包括：

1. 向受影响租客提供租金宽免——租客在疫情和合理的后续恢复期间，营业额跟去年同期下跌比例，租金宽免比例须与该下跌比例相称
2. 在上述宽免比例中：(1) 至少一半为减租额；（2) 其余部分为延期交租额，该延期交租额须分摊在租期剩余部分，或者至少24个月内缴纳，以较长者为准。
3. 给租客延长租约的机会，延长期跟租金宽免期相当，让租客有更多时间在现有租约条款下经营，恢复元气；
4. 如果业主在税务、法定费用（例如市政管理费council rates）和保险方面的支出获得减免（例如下述土地税减免），业主应给予租客相当数额的减免。

业主不可针对租金减免收取费用、利息或其他惩罚性金额。

如协商不成，业主须向新州小企业专员申请调解。经专员书面证明调解不成后，业主方可采取有关追索行动。

租客须谨守租约

租客须谨守租约条款和任何协商达成的协议。租客因无关疫情的理由违约，例如损坏商铺的，不受该规例保护，业主仍可采取有关追索行动。

土地税减免

为鼓励业主减租，新州商业物业的业主在2020土地税年2020年1月1日至12月31日）符合以下条件的，出该租物业该年的土地税最多可减25%:

1. 物业租客属于受影响租客
2. 房东给受影响租客减租，减租金额即为减税金额。

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