新南威尔士州零售租约简介

在澳洲，租赁商铺是做生意的常见方式。如果您租赁商铺用于出售零售商品或提供零售服务，或者租赁购物中心的商铺，那么您跟业主签订的租约便可能属于“零售租约”（retail lease）。零售租约在澳洲有专门法律规管，与其他类型的商业租约有所不同。以新南威尔士州为例，该州的零售租约主要受《 1994年零售租约法》（Retail Leases Act 1994，以下简称“该法”）及其附属规例管辖。本文将以此为重点简介签署零售租约应该注意的事项。

什么是零售租约？

根据该法规定，属于零售租约的情况主要有两种，一种是租赁商铺来经营该法规定的业务，另一种是租赁零售购物中心（retail shopping centre）里面的商铺（可经营任何业务，只要该法不予排除即可）。

有关规定业务主要在该法附表1（Schedule 1）中列出，其中包含众多类别的零售商店、餐馆、服务场所（例如理发店、美甲店）等。该法对“零售购物中心”也有相应定义。一般而言， “零售购物中心”在一处地方（例如大楼或建筑群）至少有5间零售商铺，各商铺属于同一业主而且作为一个整体来推广。此外，某些特殊情况也不使用该法规定。

在业主或出租中介提出新的零售租约之前，须提供以下文件:

• 拟租契的草案副本;
• 出租人的披露声明;
• 新南威尔士州零售租户指南，介绍零售租户和业主的权利和义务，并解释一些商业事项。

签署零售租约前要准备的文件

零售租约签署前，业主必须向租户提供以下三份文件：

• 业主填好的披露声明（disclosure statement）；
• 租约的草稿；
• 新南威尔士州零售租约指南（NSW Retail Tenancy Guide）。

披露声明

披露声明的目的是提高业主和租户之间的交易信息透明度，并减少将来发生纠纷的风险。披露声明的格式和内容需符合该法规定，其中通常包括商铺状况、租约主要事项、开支估算、租户财务责任等重要信息。 业主必须在租赁签署至少七天前填好披露声明并交给目标租户。

租约中的重要事项

租约是业主和租户之间权利义务的根本约定，因此在签署租约前，任何一方都需要熟悉租约的条款，其中有一些关键事项需要特别注意：

• “期限”（term）：指租赁期限开始和结束的日期。该法仅适用于租赁期限在6个月至25年之间的零售商店租约。
• “租金”（rent）：是租约中的关键词汇。租约签订后，租户同意支付租赁期限内的租金。租户如拖欠租金，则可导致业主收回商铺使用权并把租户锁在门外。
• “支出”（outgoing）：是指租户同意在租金之外支付的，与商铺有关的费用，包括市政费（council rate），水费（water rate），土地税（land tax）、公共责任保险（public liability insurance）等。
• “保证金”（bond）：是租户在租约开始时（或之前）交给业主的一笔定额款项，用作租户遵守租约条款的财务担保。租户一旦违约，业主便有权动用该保证金以补偿其损失。

准备租约的费用

根据该法规定，业主负责承担起草租约的费用。如果商铺的业权作了抵押（例如有银行贷款），需要取得抵押权人同意才能出租的，业主也需要承担取得抵押权人同意所需要的费用。

另一方面，租户让律师审核租约条款的，需自行承担有关法律费用。此外，零售租约一般需要在新南威尔士州土地登记部门注册（租期3年或以上的必须注册），注册费用通常由租户负担。

争议解决

租约一方未按租约履行义务，例如不支付租金或不退还保证金的，另一方可尝试通过调解来解决争议，也可向新南威尔士州民事及行政审裁处（New South Wales Civil and Administrative Tribunal ，简称NCAT）申请相应的命令。

结论

零售租约是一份重要的法律文件，其中可能涉及重大法律后果。在签署零售租约租约之前，建议您获得法律和财务专家的意见, 以确保正确理解租约及经营生意的费用，仔细审阅披露声明和租约的内容和条款，并仔细审视商业经营计划，并确保有关计划切合实际并能涵盖各类突发事件。不论您是业主还是租户，我所经验丰富的法律团队均可为您提供专业法律意见，为您节省大量时间和金钱。

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