最新：新冠疫情下澳洲住房租金宽免措施 (NSW)

由于新型冠状病毒（新冠）疫情的影响，澳大利亚不少人失去其收入来源或收入大减，难以支付住房租金，更面临因此被房东驱逐并追讨租金的风险。2020年3月29日，澳大利亚各州和领地政府一致同意实施一段宽免期，在疫情期间限制房东驱逐租客的行为，由各州和领地政府自行实施。

新南威尔士州州政府已经通过了相关法例的修订，规定自2020年4月15日起6个月为租务宽免期（moratorium period）。此外，政府还颁布土地税（land tax）减免措施，旨在减轻房东和租客的财政负担。本文将简要介绍有关新例和措施。

以拖欠租金或公用事业收费为由终止租约

• 相关法律

新州住房租赁（residential tenancy）受《2010年住房租赁法》（以下简称《租房法》）以及其附属立法《2019年住房租赁规例》（以下简称《租赁规例》）的规管。根据《租房法》规定，如果租客欠交租金或公用事业收费（水费、电费、煤气费等）14天或以上的，房东可提前至少14天通知租客终止租约。

租约终止后，租客没有迁出并腾空物业的，房东可向新州民事及行政审裁处（以下简称“审裁处”）申请租约终止令（termination order）和收回管有令（possession order）。审裁处可签发执行命令强制执行收回管有令，派执行人员驱逐租客并腾空物业。

• 谁可在租务宽免期受益？

新州租务宽免期通过《租房规例》2020年4月15 日的修订实施，为期6个月，期间限制房东驱逐“受影响租客”（impacted tenant）的行为。

受影响租客是指“受新冠疫情影响”的租户（household）成员。租户中如有任何交租成员（rent-paying member）因疫情发生下列情况之一，就属于“受新冠疫情影响”（impactedby the COVID-19 pandemic）的范围：

1. 失业或失去收入来源
2. 工作时数或收入减少
3. 下列原因之一导致停工或工作大减:（1）该成员或其他租户成员因新冠病毒致病；或者（2）该成员需要照顾其他因新冠病毒致病的租户成员

如果该租户的每周总收入（weekly household income）在上述起因发生后，跟发生前相比减少至少25%的，那么该租户就视为“受新冠疫情影响”，从而可在租务宽免期受益。

注意：公共房屋有自己的租务安排，因此公共房屋的租客不适用租务宽免期。

• 关于租户每周总收入需要注意的地方

首先，“租户“是指”在同一处住房物业住在一起的任何租客或其他人”。租户可以是家庭，也可以是合租关系（co-tenancy）和分租关系（sub-tenancy，例如一处物业有两个住客，其中一个是跟房东订立租约的租客，另一个是跟该租客订立分租租约的分租客）。

其次，“总收入”是指租户中所有交租成员收入的总和。即使只有一个成员受影响，如果该成员受到的影响足够大，以致该租户的每周总收入下降比率达到25%或以上的，同样适用宽免期。

第三，“收入”是指税后收入，但它包括了政府支付的款项，例如社会福利款。比如说，租客因疫情失业，但领取政府求职福利金（JobSeeker Payment）的，该福利金就计入租户每周总收入内。如果该收入跟租客失业前相比减少不到25%的，宽免期就不适用。

• 宽免期间终止租约的程序

在租务宽免期内，如果受影响租客无力交租或缴交公用事业收费的，房东须先与租客真诚协商。如未能私下达成协议，租客和房东便须向新州公平交易署（NSW Fair Trading）申请协助，进行正式租金协商程序（formal rent negotiation process）。

有关详情可参考公平交易署的网站：https://www.fairtrading.nsw.gov.au/

经过正式租金协商程序后，房东方可在2020年6月14日或之后，在公平合理的情况下发出终止租约通知（termination notice）或者向审裁处申请终止租约令和收回管有令。

衡量是否公平合理的考量因素包括如下（审裁处在处理房东申请时也会将以下因素纳入考量范围内）：

1. 租客和房东的财政状况和财困性质
2. 租客交租状况
3. 租客自身状况，包括是否属于弱势群体，能否找到其他住处等
4. 驱逐租客或租客搬家所带来的公共卫生风险
5. 公平交易署关于协商程序的意见，例如业主和租客有没有给出或拒绝合理的要约等。

• 住房租赁信息数据库

根据《租房法》规定，租客因违约而欠房东的钱超过租务保证金（rental bond），或者审裁处发出终止租约令的，租客的个人信息可录入住房租赁信息数据库，供房东和中介参考是否向其出租物业。

不过根据修订后的《租房规例》，受影响租客仅因欠交租金或公用事业收费而违约的，其个人信息不可录入住房租赁信息数据库。

以其他原因终止租约

《租房法》还规定了房东终止租约的多种事由，通知期限各有不同。

在租务宽免期内，房东因下列事由终止租约的，须提前至少90天通知租客：

1. 定期租约期满
2. 终止不定期租约或20年以上的长期租约
3. 欠交租金或公用事业收费以外的违约行为

房东以除上述事由外的其他事由终止租约则不受新规影响，例如出售物业、租客导致物业严重受损或房东中介等人受伤、物业用于非法用途、业主遭受困难状况等。

土地税减免

在新州拥有房产，除非是用作主要居所，或者房产的应税总值未达到征税门槛等例外情况，否则就需要每年缴纳土地税。征税下限按年调整，2020土地税年的门槛为734,000澳元。

在2020土地税年（2020年1月1日至12月31日），若房东符合以下条件，出该租物业该年的土地税最多可减25%:

1. 物业租客属于受影响租客
2. 房东给受影响租客减租，减租金额即为减税金额。

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