海外购房者如何取得外国投资审查委员会的豁免证书

根据澳洲目前的外国投资法律，外国投资者在购入任何澳洲境内居住型房产之前都要先取得外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board, FIRB）的批准，否则不得进行任何形式的房产购买交易。

外国投资者可以通过向外国投资审查委员会申请批准信或者豁免证书（Exemption Certificate）的方式取得购买澳洲境内住宅用地或居住型房产的资格。今天本文就将介绍豁免证书的申请类型及要求。

豁免证书

豁免证书是除了批准书以外，另一种由外国投资审查委员会根据 《1975年外来投资与并购法》（Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975）出具的允许外国投资者购买澳大利亚不动产的有效文书。该豁免证书批准外国投资者以仅购买一处房产或者土地为目的，向某州或地区的多个不动产出价或者发出要约。这也就意味着他们不需要为每一个有意向的不动产单独申请一个批准文书。对于大部分投资者而言，豁免证书可能是他们最便利的选择。

豁免证书的有效期是自批准之日起12个月，且豁免证书会具体列出所购房产的标的额上限。豁免证书允许外国投资者以任何合法方式来购买不动产，包括但不限于拍卖、投票、私人要约、意向书或招标书等。

豁免证书主要适用的不动产包括已建成住房（established dwellings）、新房（new dwellings）和有待开发的住宅用地（residential land） 。

已建成住房的豁免证书

根据澳洲法律，意图购买已建成的固定住房作为在澳主要居住地的临时居民（temporary residents）有资格申请豁免证书。

“临时居民”是指符合以下条件之一的个人：

• 持有临时签证，且该签证允许其在澳洲连续居住超过12个月（与该签证的剩余期限无关）；或者
• 已经居住在澳洲，递交了永久居留签证的申请，且持有允许其在澳洲居留直到申请完成的过桥签证。

已建成住房的豁免证书将适用于进行以下事项：

• 仅购买一处未指定的固定住房；
• 在指定的州或者领地购买该住房；
• 购买的住房不得超过豁免证书指定的价值。

需注意，申请人在豁免证书下发之前不得订立任何协议书（包括有条件协议书）。

该豁免证书的批准是有限制条件的。主要的条件包括以下：

• 将该不动产作为在澳洲的主要住所（principal place of residence）；
• 不得将该不动产的任何一部分进行出租，包括确保该不动产在房产转让手续完成时是空置的状态；且
• 当该房产不再是主要住所，或者买家不再是临时居民起的3个月内将房产出售。

豁免证书同时要求该外国投资者在购买完成后将该不动产登记在澳大利亚税务局的土地登记册上。

住宅用地（非已建成住房）的豁免证书

所有的外国投资者均可以申请住宅用地的豁免证书。

住宅用地的豁免证书允许外国投资者在指定的州或者领地内购买一处未指定位置的空地或者全新的住房，且价值不得超过指定数目。

该豁免证书的限制条件与允许外国投资者购买某处指定空地或者全新住房的批准信上所附条件基本相同。同时，它也要求外国投资者必须在完成购买手续后，在澳大利亚税务局的土地登记册进行登记。

申请费用

一旦申请人缴纳相关的申请费用，外国投资审查委员会就会开始处理豁免证书的申请请求。豁免证书的申请费用与个人批准信的申请费用是相同的，具体详见FIRB网站：https://firb.gov.au/guidance-resources/guidance-notes/gn29/。如果申请人同时递交已建成住房和住宅用地两者的豁免证书申请，将按照更高的申请费用支付单笔费用。

在申请人购买的房产价值高于豁免证书指定的金额，或者申请人在证书过期前未购买任何房产的情况下，申请手续产生的费用都不会被退还。

不论是批准信还是豁免证书，都反映了外国投资审查委员出于保护澳洲国家利益的目的，给海外居住型住房或用地投资者施加的特殊要求。外国投资者可以申请对豁免证书中列出的条件进行变更，但这种变更会产生一定的费用。任何不遵守上述条件的行为都将被视为违反澳洲外国投资法律的行为，并将导致严重的处罚，包括罚金、刑事处罚和处置令等。此外，任何不遵守澳洲投资法律的行为也可能会引起执法机构和其他联邦部门，如移民和边境保护部门的注意。

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