在澳洲，有一种税正在构成海外业主的潜在法律风险

说起与房产相关的税种，大部分人首先会想到购房时缴纳的印花税（stamp duty）和2016年6月起针对外国人征收的附加印花税（surcharge stamp duty）。然而，还有一类每年都会发生的税种，却往往被忽略。不少业主，在收到罚单或者出售房产时，才意识到还要缴纳此类税种，而此时已经产生了很多罚金。我们律师在日常工作中，不断收到此类要求，希望我们帮助向税局申请减免罚金。

这类税种，就是购房后，业主每年需缴纳的土地税（land tax）和针对海外购房人士的附加土地税(Surcharge Land Tax)。

以下所讲内容，重点围绕附加土地税(Surcharge Land Tax) 展开【注意：不包括自住房（principal place of residence, PPR）和应税价值低于规定起征点的房产】。

附加土地税（surcharge land tax）是针对外国人（海外买家）自2017年1月1日起征收的一个税种，征收的比例是按照每年土地评估价值的一定比率征收，目前的比率是2%。决定你是否要缴纳附加土地税（surcharge land tax）, 首先要确定你是否在法律上被确定为“外国人”。

附加土地税的征收对象：“外国人”（foreign person）

根据1975年澳洲《外商并购法》（Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975）的定义，“外国人”的范围十分广泛，具体包括：

• 个人：通常不在澳洲居住的人（non-ordinarily resident），澳洲公民或根据移民法持有特殊类别签证的新西兰公民除外
• 公司：其中通常不在澳洲居住的个人、外国公司或外国政府持有公司20%以上实质权益（substantial interest），或者其中两人或多人合计持有公司40%以上的实质权益（aggregate substantial interest）
• 信托的受托人：其中通常不在澳洲居住的个人、外国公司或外国政府持有信托20%以上实质权益，或者其中两人或多人合计持有信托40%以上的实质权益
• 有限合伙的普通合伙人：其中通常不在澳洲居住的个人、外国公司或外国政府持有20%以上份额，或者其中两人或多人合计持有40%以上的份额
• 外国政府
• 外国政府的投资人等

而“通常在澳洲居住”，是指在某个时间点之前的12个月内在澳洲居住满200天，并且所持有的签证对继续留在澳洲境内没有任何限制，即永久居留签证（permanent entry visa）。

简而言之，澳洲公民、澳洲常住居民、持有特殊类别签证的新西兰公民和不符合上述情形的海外人士无需缴纳土地附加税。

附加土地税的征收与豁免

附加土地税只适用于居住型用地（residential land），例如：

• 已建有一个或多个住宅的土地
• 被规划为居住用途或主要为居住用途的空地
• 物业单元、联排别墅等住宅群

商业或工业用地的海外所有人将不受税收政策影响。

与土地税不同的是，附加土地税没有规定起征点，直接根据每年12月31日的土地评估价值进行计算。2017年的税率为0.75%；从2018年起，税率提升至2%。

从2019年7月开始，以下签证持有人可以自住房（PPR）为由申请附加土地税的豁免：

• 澳洲永久居民
• 持有444特殊类别签证的新西兰公民
• 309或820配偶（临时）临时签证的持有人
• 410或405退休签证的持有人（2020年1月起生效）

自住房只能有一处，并且签证持有人还需要在当前的日历年里在住宅中连续居住满200天。符合条件的业主应在每年的3月31日前完成豁免申请。

除此之外，寄宿公寓、低成本住宅、住宿公园、退休公寓、初级生产用地、托儿中心等土地的所有人也可能获得附加土地税的豁免。

附加土地税对海外业主的影响

对于需要缴税的海外业主而言，附加土地税意味着每年一笔不小的额外开支，因此有必要认真考量持有房产的长期成本。

如果您打算出售名下的房产，则必须在交房前结清任何欠税，并向买家律师提供土地税完税证明（land tax clearance certificate）。

当前，不止是新南威尔士州，维多利亚州和昆士兰州都对外国人征收附加土地税，且税率保持不断上涨的趋势。投资者在买房和卖房时应考虑附加土地税的纳税责任和数额，我们强烈建议您咨询专业的律师和会计师，根据您自身的情况合理置业。

海外业主应注意查收税务局每年1月至3月发送的缴税通知单，及时缴清欠税。即使您尚未收到附加土地税的缴税通知，我们建议您未雨绸缪，提前申报，以避免附加土地税的逐年累计和巨额罚金的产生（新州税务局最新的罚金利率为9.54%）。

若您对于附加土地税和其他房产税有任何疑惑，欢迎随时与我们的律师联系。想要了解更多关于印花税，房产交易等，可以查看物权法服务。我们在澳洲物权法领域拥有超过15年的执业经验，客户包括大型房产开发商、个人、家庭信托和养老金基金等。从土地收购、融资、税收建议、商业结构到房产交易，我们的专业知识、丰富经验加上严格的办公流程和追踪系统将帮助您获得满意的结果。我们提供首次20分钟免费咨询，您可以直接与我们的专业律师对话。

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