详解新冠疫情下澳洲全国性商业租务新规

为控制新型冠状病毒（新冠）传播，澳洲政府实施了一系列强力抗疫措施。然而，不少人和企业因疫情和防疫措施影响，生意和就业受到打击，难以承担租金。对此，澳洲政府于2020年4月7日宣布，各州和领地同意实施全国统一的租务管制行为守则（以下简称“该守则”）。

该守则具有强制力，将由各州和领地自行立法实施。关于该守则在新南威尔士州的实施细则，可参考我们的文章《新南威尔士州新冠疫情中小企业租金纾困措施简介》。

该守则生效期间

由于租务管制属于州级管辖范围，因此该守则仍有待各州和领地各自立法实施，生效日期以及具体规定以当地立法为准。该守则在新冠疫情期间有效，以联邦政府就业保障津贴（JobKeeper）存续期间为准（该津贴自2020年3月30日启动，暂定维持半年）。

 该守则适用对象

该守则旨在协助因新冠疫情陷入财困的中小企业租客（包括个人、企业和公司），具体标准为：

• 因新冠疫情（包括政府的强制性限业措施）直接导致该租客无法产生足够收入，以致无法履行其财政和合同义务：满足领取联邦政府就业保障津贴（JobKeeper）资格的企业，自动符合上述标准；
• 年营业额不超过5千万澳元：对连锁企业而言，参考标准是加盟企业（franchisee）的年营业额； 对零售企业集团而言，参考标准是集团的年营业额，而非个别零售店的年营业额。

指导原则

第一， 业主和租客：

（1）是利益共同体，应共同努力渡过疫情难关，并且在疫情过后恢复业务；

（2）应本着诚意，通过公开、诚实、透明的协商解决租务问题;

（3）互相协助与第三方（例如政府、银行等）进行协调；

（4）遵守有关法律规定，尤其是《2010年竞争及消费者法》（Competition and Consumer Act 2010）。

第二，租务安排

（1）应考虑到新冠疫情对租客的影响，尤其是营业收入、开支、利润等方面；

（2）应考虑每份租约的独特因素，例如租客自身状况、租赁性质、租金、租期、租约条款等；

（3）应切合疫情期间，以及疫情过后一段合理恢复期的情况。

第三，业主不应试图通过临时性安排，一劳永逸抵消违约风险。

租务管制原则：业主的义务

1. 在疫情期间以及随后的合理恢复期内： （1）应冻结加租（零售商铺租约按营业额计算的租金除外）；（2）不应动用租客保证金以补偿欠租；（3）不应因逾期未交租而终止租约。
2. 根据疫情期间以及之后一段合理的恢复期内租客营业额下降比例（与去年同期相比），相应地给予租金减免或延期交租（最高100%）： （1）减免租金的，在业主财政承受范围内，疫情期间减租比例不低于50%，为确保租客履约能力如有必要的应减更多——租客可要求降低减租比例；                                                                             （2）允许延期交租的，延期交租金额应在疫情过后分不少于24个月缴纳，如剩余租期少于24个月的则分摊在该剩余租期内缴纳；             （3）上述减租或延期交租金额，不可收取利息（尤其是惩罚性利息）或其他费用；                                                                        （4）因应减租或延期交租给予租客续租机会，续租期与减租或延期交租期相当。
3. 业主获减免法定费用（例如地产税land tax、市政管理费council rates等）或保险费用的，应让租客按租约所定比例享受该减免金额；
4. 因延期还贷受益的，也应与租客相应分享收益；
5. 如经过协商租客需退还一定金额的，（1）应延长退还期限，以免加重租客财政负担；（2）应让租客在疫情或租期结束时才开始退还（以较早者为准），并应考虑到疫情过后的合理恢复期；
6. 租客无法开业，应免收相关费用，但业主也有权相应减少开业时应提供的服务；
7. 租客因疫情缘故减少开业时间或停业的，业主不可对租户施加禁止性或惩罚性措施。

官方租金减免实例解释

根据官方实例，假如租客在疫情期间营业额下降比例达60%，那么：

1. 租金宽免比例（免租和延期交租）应相应地占原租金的60%；
2. 宽免的60%的租金中，至少有30%的租金应被减免；
3. 剩余部分的租金，即另外30%的租金应延期缴纳，该延期交租额须分摊在租期剩余部分，或者至少24个月内缴纳，以较长者为准；
4. 业主要求租客补交该部分延期租金时，不应影响租客在疫情过后营业能力的恢复。

然而，该守则也承认每份租约都有其独特的情况，因此业主和租客要考虑以下因素，以求达成双方均满意的安排：

1. 物业性质；
2. 租约自身特征，包括租金（金额、计算方式、交租状况）、租期、租约性质等；
3. 业主对租金宽免的承受能力；
4. 租客自身状况，例如生意损失比例，负担能力，是否进入破产程序等，以及疫情过后恢复业务的需要及能力。

租务管制原则：租客的义务

租客须遵守租约条款以及有关租务协议，如有重大违约则会失去该守则的保护

争议解决机制

业主和租客如无法就疫情相关的租务安排达成协议，应由任何一方把个案交由所属州和领地的商业地产租务争议解决机关处理（包括小企业专员、申诉部门等），但不可利用调解等手段拖延、破坏双方的友好协商。

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