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维州商户租金宽免方案已定,租客,房东,政府三方携手共渡难关

在封锁措施期间,商户租金往往是拖垮生意的最后一根稻草。政府如何及时进行政策疏导,对于目前澳洲经济走势的影响尤其关键,对许多挣扎在破产边缘的租客更是迫在眉睫。 近日,维州政府官宣,对商业租客已制定新一轮租金宽免方案,希望租客,房东,政府三方携手共渡难关。

有效租约

该方案适用于在2021年7月28日前生效的维州商户租约,如在该日期之后续约或者延长租约,则视为之前租约的延续,适用于该方案。该方案不适于用从事农业活动以及上市公司租户。

此方案的保护期将回溯至2021年7月28日,直到2022年1月15日结束。政府还规定了在保护期内房东能做的和不能做的行为要点:

  1. 在保护期内,房东不能涨房租;
  2. 在保护期内,房东不能因租客不付租金而驱逐租客;
  3. 若租约规定租户需要支付场地的杂项开支(Outgoings),那么在保护期内,房东需根据运营情况来减少租户应该支付的场地开支。

受益租户

方案旨在帮助在封锁措施期间营业额损失百分之30%以上且年营业额小于5000万澳币的中小企业。考虑到此次政策面对的中小企业情况各有不同,对于营业额损失是否超过30%以上的认定标准则比较灵活:

  1. 如果租户在2019年4月1日之前就开始运作了,那么租户可自行从2021年4月1日到2021年9月30日这一阶段中自行选择任意连续的3个月,将这3个月的营业额与2019年同期的营业额进行对比,从而计算出损失的比例;
  2. 如果租户在2019年4月1日之后才开始运作的,则可使用代替方法来认定是否满足营业额损失超过30%的这一要求。

受益租户需向房东提出书面申请,并通过法定声明形式(Statutory Declaration)说明所选择3个月的营业额以及2019年同期营业额。

房东补贴

房东如按照宽免方案与合格租户达成协议,将额外获得25%的土地税(Land Tax)减免。房东如能证明经济困难,可向总额为2000万澳币的经济困难补偿金提出申请。

宽免幅度

宽免金额将等同于营业额损失比例,比如,营业额与疫情前相比损失60%的企业在获得宽免后最多只需支付40%的租金。其余百分之六十,至少一半豁免,另一半可延迟支付。宽免期开始的具体日期则相对比较灵活,比如:

  1. 若租户在2021年9月30日前,按要求向房东提出租金宽免,宽免期则从2021年7月28日开始;
  2. 若租户在2021年9月30日后,向房东提出租金宽免要求,宽免期则从提出之日起开始生效。

争议解决

如房东和租客在此方案框架下不能达成一致,维州小生意协会(The Victorian Small Business Commission)将协助双方协商租金宽免方案,并提供免费调解听证帮助双方达成公平的宽免方案。如调解不成,小生意协会则可根据情况以及宽免法案强制命令宽免方案。若其中一方对小生意协会调解做出的方案不服,则可向VCAT申请复查。

总结

维州继新州之后在2021年不得不进入第六次封城,无疑对各行各业尤其是中小企的生意造成不少影响。维州政府今年重启并加强的租金宽免措施,让业主和租户均有章可循,鼓励双方通过协商共同渡过疫情难关。因此,不论您是业主还是租户,都建议熟悉有关法规和政策,以及现有租约的条款,尽量通过协商合作解决问题。不过,租约以及有关规定均为法律文件,具体操作时更是应该以租约及有关规定为准。我所在房产租务以及疫情期间租金宽免等领域积累了丰富经验,定能以专业细致的服务协助业主和租户解决问题。

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吴戈 律师

吴戈律师是格诚联合律师行的主任律师,在财产法,移民法,商业法,公司法,合同法,民事刑事和家庭法领域拥有丰富的专业知识和工作经验。

多年来致力于从事帮助众多海内外客户在澳洲进行房产买卖,商业或农业资产收购,民事刑事诉讼,移民申请等方面的法律业务,向众多公司和个人客户的在澳投资,房地产开发,酒庄收购,农场收购,购物中心买卖,股权转移和公司收购兼并等方面提供了专业的法律咨询和全方位的服务。

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陈力元是格诚联合律师行的移民代理以及律师助理。陈力元在2014年注册成为移民代理,有很多年从事移民法的经验,处理过几乎各类签证,包括学生以及临时活动签证,雇主担保类签证,技术移民类签证以及商业投资类签证。

陈力元也是合格的会计和税务顾问,可以在众多税务领域给出常规的或者明确的税务建议,比如收入税,资本利得税, 以及州政府的相关税务。

陈力元可以用中文和英文流利交流。

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