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维州商户租金宽免方案已定，租客，房东，政府三方携手共渡难关
在封锁措施期间，商户租金往往是拖垮生意的最后一根稻草。政府如何及时进行政策疏导，对于目前澳洲经济走势的影响尤其关键，对许多挣扎在破产边缘的租客更是迫在眉睫。 近日，维州政府官宣，对商业租客已制定新一轮租金宽免方案，希望租客，房东，政府三方携手共渡难关。
有效租约
该方案适用于在2021年7月28日前生效的维州商户租约，如在该日期之后续约或者延长租约，则视为之前租约的延续，适用于该方案。该方案不适于用从事农业活动以及上市公司租户。
此方案的保护期将回溯至2021年7月28日，直到2022年1月15日结束。政府还规定了在保护期内房东能做的和不能做的行为要点：
- 在保护期内，房东不能涨房租；
- 在保护期内，房东不能因租客不付租金而驱逐租客；
- 若租约规定租户需要支付场地的杂项开支（Outgoings)，那么在保护期内，房东需根据运营情况来减少租户应该支付的场地开支。
受益租户
方案旨在帮助在封锁措施期间营业额损失百分之30%以上且年营业额小于5000万澳币的中小企业。考虑到此次政策面对的中小企业情况各有不同，对于营业额损失是否超过30%以上的认定标准则比较灵活：
- 如果租户在2019年4月1日之前就开始运作了，那么租户可自行从2021年4月1日到2021年9月30日这一阶段中自行选择任意连续的3个月，将这3个月的营业额与2019年同期的营业额进行对比，从而计算出损失的比例；
- 如果租户在2019年4月1日之后才开始运作的，则可使用代替方法来认定是否满足营业额损失超过30%的这一要求。
受益租户需向房东提出书面申请，并通过法定声明形式（Statutory Declaration）说明所选择3个月的营业额以及2019年同期营业额。
房东补贴
房东如按照宽免方案与合格租户达成协议，将额外获得25%的土地税（Land Tax）减免。房东如能证明经济困难，可向总额为2000万澳币的经济困难补偿金提出申请。
宽免幅度
宽免金额将等同于营业额损失比例，比如，营业额与疫情前相比损失60%的企业在获得宽免后最多只需支付40%的租金。其余百分之六十，至少一半豁免，另一半可延迟支付。宽免期开始的具体日期则相对比较灵活，比如：
- 若租户在2021年9月30日前，按要求向房东提出租金宽免，宽免期则从2021年7月28日开始；
- 若租户在2021年9月30日后，向房东提出租金宽免要求，宽免期则从提出之日起开始生效。
争议解决
如房东和租客在此方案框架下不能达成一致，维州小生意协会（The Victorian Small Business Commission）将协助双方协商租金宽免方案，并提供免费调解听证帮助双方达成公平的宽免方案。如调解不成，小生意协会则可根据情况以及宽免法案强制命令宽免方案。若其中一方对小生意协会调解做出的方案不服，则可向VCAT申请复查。
总结
维州继新州之后在2021年不得不进入第六次封城，无疑对各行各业尤其是中小企的生意造成不少影响。维州政府今年重启并加强的租金宽免措施，让业主和租户均有章可循，鼓励双方通过协商共同渡过疫情难关。因此，不论您是业主还是租户，都建议熟悉有关法规和政策，以及现有租约的条款，尽量通过协商合作解决问题。不过，租约以及有关规定均为法律文件，具体操作时更是应该以租约及有关规定为准。我所在房产租务以及疫情期间租金宽免等领域积累了丰富经验，定能以专业细致的服务协助业主和租户解决问题。
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吴戈律师是格诚联合律师行的主任律师，在财产法，移民法，商业法，公司法，合同法，民事刑事和家庭法领域拥有丰富的专业知识和工作经验。
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陈力元是格诚联合律师行的移民代理以及律师助理。陈力元在2014年注册成为移民代理，有很多年从事移民法的经验，处理过几乎各类签证，包括学生以及临时活动签证，雇主担保类签证，技术移民类签证以及商业投资类签证。
陈力元也是合格的会计和税务顾问，可以在众多税务领域给出常规的或者明确的税务建议，比如收入税，资本利得税， 以及州政府的相关税务。
陈力元可以用中文和英文流利交流。