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面对长时间的封城，新州业主与房客也可以携手共渡难关
新州业主与房客也可以携手共渡难关
在新南威尔士州，不少人租房居住，也有不少人购入投资房用于出租。租客需要支付租金和水电杂费，业主往往也有还贷、土地税等支出。新州自2021年6月再次封城，有些地方政府管区（Local Government Area）例如Cumberland, Canterbury Bankstown等更严限人员进出，使不少人的工作和收入大受影响。 不过，新州政府现在从租客和业主两方面着手推出相应措施，鼓励双方共度难关，本文将一一介绍。
住房租户租金减免
根据当前政策，新州租房居住的租客如果能证明以下条件（受影响租客），便可跟业主商讨租金宽免：
- 家里负责交租的人因为疫情封城的缘故失业、工作时数或收入减少，或者因为家里其他人感染新冠的缘故暂停工作（因为需要隔离）；
- 家庭每周收入跟2021年6月26日之前四周的水平相比减少25%或以上（注意政府补助算作收入，但银行存款和养老年金Super不算）。
符合资格的租客仍需支付至少25%的租金（业主和租客另有约定除外），而且要在2021年9月11日前跟业主达成租金宽免协议。若在2021年9月11日后，租户没有跟业主达成协议，又欠交租金的，业主便可采取法律行动终止租约和驱逐租客。
值得注意的是，业主目前仍可以其他理由终止租约，无需等到2021年9月11，这些理由包括房屋出售、租客损坏房屋或将其用于非法用途、定期租约期满、业主有其他困难等。
如果租客尝试跟房东协商不成，可以寻求新州公平交易委员会（Fair Trading）的协助。租客需要填妥委员会的申请表格（Application for Rent Negotiation），然后网上提交。
申请表格提交页面：
https://www.cas.fairtrading.nsw.gov.au/icmspublicweb/forms/Tenancy.html
房东减租补助
新州政府在推出租金宽免措施的同时，也为业主提供补助，鼓励业主减租。目前，新州政府给予业主的补助有以下两种：
- 住房租金补助（Residential Tenancy Support Payment）；
- 新冠疫情土地税宽免（COVID-19 land tax benefit）。
业主可以申领以上两者的其中一种。
需要注意的是，住房租金补助（Residential Tenancy Support Payment）是一次性付款。业主符合下列条件便可以申领：
- 有住房租约（须提供保证金号码Rental Bond Number或者书面租约），每一套出租房均可申领一份补助；
- 租客为满足租金减免条件的受影响租客；
- 跟租客达成书面协议后，自2021年7月14日起的租金予以减免。
值得注意的是，要申请补助必须提供租金“减免”（rent reduction）的金额。也就是说，减免的租金不能日后从租户处要回，否则就属于“延期交租”（rent deferral），不属于补助范围。
业主按减租金额申领补助金额，最多$3,000。合资格业主可以在Fair Trading的网站进行网上申领：
https://rtsp.fairtrading.nsw.gov.au/forms/8165
关于业主补助的另一种形式，新冠疫情土地税宽免（COVID-19 land tax benefit），我们有另文介绍，敬请留意。
总结
新州政府今年针对住房租户的租金宽免措施，着重对租客、业主双方受惠，鼓励双方合作共渡难关。因此，不论是业主还是租户，如遇到问题，均建议尽量按照租约和有关政策协商解决。不过，一旦发生争议，由于租约条款和有关政策涉及法律规定，我所经验丰富和房产律师定能协助您解决相关法律问题。
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蒋健明律师在香港、澳大利亚接受过法律教育和训练，现为新南威尔士州执业律师。此外，蒋律师还具有澳大利亚商标代理人资格，以及经澳大利亚全国翻译认证机构(NAATI)认证的英汉双向翻译资格。
蒋律师在香港和澳大利亚均有工作经验，对中西文化均有深入了解。除了法律学位外，蒋律师还先后完成墨尔本大学知识产权法硕士，以及悉尼科技大学移民法深造文凭等专门课程。蒋律师擅长多个法律领域，包括房产法、继承法、移民法以及知识产权法等。
凭借坚实的法律知识基础并精通英语、普通话和粤语，蒋健明律师致诚为客户提供优质服务。
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