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【房产法】 持有维州房产需要面临哪三大税负?

澳大利亚维多利亚州(维州)是投资和移民的热点,维州首府墨尔本更长期名列世界最宜居城市之一。不过,如果你在维州拥有土地或房产,那么你就要注意土地税和空置税的问题了,以免被突如其来的核税通知打得措手不及。那么,在维州拥有土地、房产究竟会产生什么土地税负呢,产权人又该注意些什么呢,本文将一一介绍。

土地税(Land Tax

业主在维州拥有房产,也就拥有维州的土地。土地税的应税价值(Taxable Value) 是土地价值 (Land Value),而不是土地上的建筑物价值。如果业主在维州所拥有的土地总应税价值在$250,000或以上的(纳税门槛, Threshold),每年都需要缴纳土地税。

而土地税的应税年度与市政费等都不同,应税年度是按日历年来计算,也就是每年的1月1日至12月31日。 目前,维州的土地税核算公式如下:

  1. $250,000 ≤ 应税土地价值 < $600,000的,土地税 =(应税土地价值-$250,000) x 0.2% + $275;
  2. 应税土地价值在$600,000及以上的,则逐级递增。

跟其他州相同,维州政府也规定了特定情况下,产权人是有权申请豁免或减免土地税的,最主要的免税理由就是应税土地是业主的主要居住地(Principal Place of Residence)。

土地附加税(Absentee Owner Surcharge

除了要缴纳上述的土地税之外,产权人还有可能需要缴纳税率为2%的土地附加税。这两种税是互相独立的,业主有可能不需要缴纳土地税,但需要缴纳土地附加税。

需要缴纳土地附加税的业主一般都是因为以下原因:

  1. 不是澳洲公民或永久居民;且
  2. 不在澳洲通常居住(Ordinarily Resident);且
  3. 在应税年度的前一年的12月31日那天不在澳洲,或者应税年度前一年不在澳洲的时间超过6个月。

一般来说,海外买家如未能达到上述身份和居留时长要求,便可能要缴纳土地附加税。而且,如果海外买家长期不在澳洲居住,也可能无法以主要居住地的理由来申请免除土地税。

空置税(Vacant Residential Land Tax

在维州置业还需要考虑空置税的问题。如果您拥有位于墨尔本市中心(City of Melbourne)或周边一系列郊区(suburb)的住宅,且在一年内空置时间(非自住、出租)超过六个月的,就可能会被征收空置税。空置税的应税价值与土地税大有不同。空置税的应税价值是土地含建筑物的价值,税率为应税价值的1%,而且没有纳税门槛。

关于土地税要注意什么?

业主一旦购置了维州的土地,就需要尽快到维州税局(State Revenue Office)的网站上做土地税登记并进行申报。业主如需缴纳土地税、附加税等税项,税局会发出核税通知。不按要求登记和申报土地税的,可能会招致税局的罚款。如果对评税结果有异议,或者交税有困难(例如财政困难)的,可以向税局申诉。

土地税和空置税是维州置业的重要一环。我们建议您在置业前向律师了解清楚有关的要求和规定,及时登记和申报,按时缴税。一旦出现问题(例如异议或财政困难)也最好咨询法律意见和尽快处理,以免错过申诉时机。

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吴戈律师

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林缤

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