法定文件的缺失将导致土地买卖合同无效

合同是“意思自治”和“契约精神”的产物，土地买卖合同或者土地销售合同（Contract for the Sale and Purchase of Land）是土地买卖双方权利义务的基础和来源，贯穿土地交易和房产交易始终。

由于土地作为合同标的物的特殊性，法律对土地买卖合同有着较为严苛的规定，违反相关土地合同的条款，不但会导致与其冲突的土地买卖合同条款无效，还会对土地房产买卖双方的权利义务产生实质性影响。因此，当事人通常委托土地买卖律师或者持牌产权转让师帮助其进行土地房产交易，以确保房产顺利交割。

下面我们将以澳洲新南威尔士州为例，从以下三个方面帮助您了解您的土地买卖合同。

土地买卖合同必须包含哪些内容？

根据澳洲产权转让法《1919年产权转让法》（Conveyancing Act 1919 ）明确规定，土地买卖合同必须以书面形式确立并由买卖双方签字后才具有法律效力。《2017年产权转让（土地出售）规章》（Conveyancing (Sale of Land) Regulation 2017）则列出了土地买卖合同中必须包含的文件，包括但不限于：

1. 市政府出具的区域划分证书（zoning certificate）
2. 管道和下水道分布图（service location point & sewerage diagram）
3. 土地证书和土地规划图
4. 土地证书上登记的第三方权益，例如地役权（easements）、限制（covenants）、告诫（caveats）等
5. 分层物业需提供公共区域证书、分层规划图、管理细则和管理声明等
6. 楼花（off the plan）或地连屋（land and house package）需提供所建房屋的居住证明、保险证明等
7. 游泳池证明、租约等其他文件

上述文件能够帮助潜在买家及其房产土地买卖律师详细了解该土地各方面的情况（例如土地面积、批准用途、产权负担等），以保护土地买家的利益。同时，卖家将通过提供这些文件履行其法定的揭露义务（disclosure obligation），从而获得法律和合同的保护。

土地买卖合同中有哪些重要条款？

新州的土地买卖合同采用新州法律协会（Law Society of NSW）制定的《2018年版标准合同》，双方当事人还可以通过附加特别条款对标准土地买卖条款进行修改和补充。

需要注意的土地买卖合同条款包括：

1. 双方当事人、房产地址和登记号、购买价格和定金、成交日期、有无租客等
2. 买卖冷静期（cooling off period）适用与否及期限
3. 土地税、商品和服务税（GST）、海外居民投资房产代扣税（FRCGW）等税费
4. 海外买家需获得外国投资审批委员会（FIRB）批准
5. 土地买家违约时卖家的法律救济
6. 土地卖家违约时买家的法律救济
7. 房产土地交易金额的调整（adjustment）方式和范围
8. 延期交易的通知期限（Notice to Complete）和利息
9. 卖家是否有权提前使用土地交易定金等

土地买卖合同如何保护买卖双方？

《2017年产权转让（土地出售）规章》规定了卖家的揭露义务，以及除所揭露的事项之外，所售房产不受其他任何权益影响的保证条款。当卖家未能履行揭露义务时，买家有权在规定时间内解除合同并收回定金（该权利不受冷静期限制）；当卖家履行该义务时，标准合同规定，买家无权对合同中已经揭露的相关事项提出诉求、询问，或者解除合同。

另一个例子是合同定金（deposit）。定金通常在合同交换和买卖冷静期届满时支付，保存于房产中介或者卖家律师的信托账号中，交易完成后经买方授权才能支付给卖家。然而，大多数合同的特别条款都赋予卖家在房产交割前提前使用定金的权利，从而导致若交易失败，买家可能无法取回定金的后果。

在澳洲买房的标准合同，一般会有5个工作日的冷静期，换言之，即买家在这5天内如果对房子不满意的，还可以选择取消购房合同。不过需要注意的是，拍卖的房产是没有冷静期的。冷静期的开始时间是在买方收到买卖双方共同都签名的合同开始，于最后一天（第五天）下午5点结束。如果在这5个工作日的时间内，买家不想购房，则需要书面通知卖方或者卖方的代理，签字以及在第五天的下午5点前送至卖方，以这样的流程来取消买房交易。除此之外，买家还可以选择放弃或缩短冷静期，不过需书面通知卖方或者卖方的代理。

因此，对于卖房者而言，准备一份完整的、符合法律规定的合同是启动房产交易的第一步，也是卖家权益的重要保障。对于购房者而言，充分理解合同条款和所附文件，并在双方协商的基础上对合同条款进行必要增改，也将在很大程度上降低违约风险和成本。

土地买卖交易，以及房产买卖交易都有比较多的法律条款，对法定文件的提供也有一定要求，如果提供的法定文件不全，有缺失，该土地买卖合同可能会因此而失效，从而导致土地买卖交易失败，牵扯上更多交易纠纷等。所以，在澳大利亚的朋友们，如果想要买土地，或者买房，一定要先了解好澳洲的土地房产交易法律，明白土地销售合同，交易条约等等的所需条件。可以通过咨询澳洲的房产律师，土地交易律师，来维护自己的土地房产买卖权益。

我们格城联合律师事务所有资深的律师团队，在房产交易，土地交易，房产拍卖，物业法等有很多年的经验，对澳洲的房产法律，物权法非常熟悉，曾经帮助不少客户成功处理房产买卖案例，并且在悉尼和墨尔本均设置有办公室，欢迎大家咨询。

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