楼花买卖合同新规年底实施，买家权利进一步获法律保护

所谓“楼花买卖合同” (Off-the-plan contract)，是指标的住宅在合同订立之时还未建成的不动产买卖合同。

新南威尔士州注册总署（Office of the Registrar General）在2019年10月11日公布了楼花买卖合同的新变化。总署宣布2019年新版的楼花买卖合同及相关的法律变化将在2019年12月1日生效，并会在2020年6月2日当日开始适用于其他居住型不动产买卖合同。

这些变化主要体现在卖方的披露义务和告知义务、买方享有的冷静期和法律救济、押金的保管和日落条款（sunset clause）等方面。

由于房屋买卖会设计到很多合同的签订，里面会包含很多房屋买卖交易专用词汇，为了便于大家好理解房屋交易的专有词汇，我们会首先介绍一下这些词汇的意思：披露声明书，法定冷静期。

披露声明书是什么？

房屋情况披露声明书（Property Disclosure Statement，PDS）是指房屋卖家填写的房屋状况相关的文件，这份声明文件中，包含有详细披露房屋中存在的缺陷。 房屋披露声明书会被放入房屋买卖合同，因此房屋卖家要对该声明承担法律责任。

法定冷静期是什么？

法定冷静期（Cooling-off period）指的是如果与卖家签订购买住宅房屋的售房合同，会自动生成冷静期。 在法定冷静期内，房屋卖家不可以接受其他的房屋买方的要求。房屋买方可以在法定冷静期时间了解更多关于房屋的情况和检查等。

日落条款是什么？

日落条款（sunset clauses），指的是法律或合约中订定部分或全部条文的终止生效日期。 通常订定日落条款的目的是在该条文终止其效力前有缓冲期可先行准备及实施相关的配套措施。

卖房方的要求

1. 卖方的披露义务：披露声明书和文件初稿须附入合同

卖方必须在楼花买卖合同中附入一份披露声明书（Disclosure Statement），包括一份由注册土地测绘员出具的住房设计草图（draft plan）。除此之外，卖方还需要披露的其他文件初稿包括：

• 预计的完成时间表
• 与住房设计草图一起注册的产权负担文件（如地役权）
• 分层物业管理细则初稿
• 分层物业管理声明书初稿
• 开发合同初稿等。

该规定旨在保护买家的权利。如果披露声明书或其他应披露的文件没有附入楼花买卖合同中，买方有权在交换合同后的14天内解除合同。

需注意，针对分层物业，车库和储藏间的位置并不需要在设计草图中标明，管理声明书中也无需包含分摊费用的相关条款。此外，这些新的披露要求是对《2017年产权转让（土地出售）规章》（Conveyancing (Sale of Land) Regulation 2017）中规定的卖家披露义务的补充，这些我们在法定文件的缺失将导致土地买卖合同无效一文中已作介绍。

2. 法定冷静期：10个工作日

“冷静期”（Cooling-off period）允许买家在合同交换后的特定期限内解除合同，并只损失合同价格0.25%的金额。

自2019年12月1日起，原先适用于楼花买卖合同的法定冷静期将从5个工作日延长至10个工作日，其他非楼花的不动产买卖合同则会在2020年6月2日起开始适用该规定。也就是说在2020年6月2日之后，所有不动产买卖合同（楼花和现房）都将给予买家10个工作日的冷静期。

新州律师协会正在更新《2019年土地买卖标准合同》，设置新的冷静期提示。需注意，新版本合同下，冷静期仍可以通过Section 66W 证书被取消。该证书由买方律师在买方知悉且同意无冷静期的情况下签字并生效，这意味着买方将放弃冷静期内的权利。

3. 卖方的告知义务：重要事项变更

新法律对卖方应履行的告知义务做出了更严格的规定。在楼房开发过程中，卖方应及时向买方告知一切与已披露内容不相符合的重要事项（material particulars）变更。

需要告知的变更事项是指那些可能会负面影响购房者对房屋的使用和享受的情形，通常体现在设计草图、物业管理细则、产权负担、管理声明书和建筑合同等文件中。

然而，对于房产编号、街道名称、费用分摊、车库和储藏间分配等非重要事项的变更，卖方无需履行告知义务。

4. 买方面对重要事项变更的法律救济

在满足以下条件时，买方可以以重要事项变更为由行使解除合同的权利：

• 收到来自卖方的变更告知；
• 证明如果在合同订立之前得知该事项变更，将不会同意订立合同；以及
• 证明该事项的变更使其遭受重大不公。

买方也可以选择继续履行合同，并就该重要事项的变更主张赔偿，索偿额不得高于合同价格的2%。如果买卖双方无法就赔偿金额达成合意，则可通过申请仲裁，由仲裁员做出最终决定。

不论是解除合同还是寻求赔偿，买方必须在得知该变更事项或收到已注册的设计图后的14天内行使其权利。

此外，卖方必须至少在成交前21天向买方提供一份已注册的设计图及其他相关文件。如果该文件披露了与买方认知不相符的重要事项，买方依旧可以在收到文件的14天内行使解除合同或者索偿的权利。

5. 定金以信托的方式进行保管

自2019年12月1日起，在合同期限内，任何由买方支付的合同项下的定金（deposit）或者分期款项必须由合同指定的一方（通常为中介或者卖方律师）存入信托账户或者管控财产账户，不得在成交前支付给卖方。这一新的法定要求是为了在开发商破产的情况下保护买方支付的定金和分期款项。

然而，该定金保管方式的变化并不会取代买方以银行担保（bank guarantee）或者定金债券（deposit bond）等方式支付定金。

6. 更有力的日落条款保护

日落条款（sunset clauses）允许买卖任意一方在某特定事件发生时（如未能在规定日期前注册设计图）解除楼花买卖合同。

2015年，政府部门通过立法来避免开发商在未经新州高等法院命令的情况下（除非买方同意） 使用日落条款来解除合同。

新的法律扩大了日落条款中任何可能解除合同的事件的定义，如占用证书的下发。新法律同时确认了在卖方依据日落条款解除合同的情况下，法庭可以判给买方一定的赔偿金。

不管楼花买卖合同是在新的日落条款生效前签订的还是生效后签订的，该项变化都将适用于所有的楼花买卖合同。

在澳洲的房屋买卖交易，设计比较多的程序和合同的制定。澳洲的法律政策也会对房屋买卖交易带来一些影响，稍有不慎，会容易出错。因此，大家在澳洲买卖房屋时，请联系房产律师，以获取最专业，最全面的房屋买卖交易资讯。

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