概述

外国人在澳大利亚购买住宅用地前需获得外国投资审查委员会(FIRB)的批准(Application for Foreign Investment Approval)。该政策旨在引导外国投资进入新建住房，以增加就业机会，支持经济增长，并通过印花税等税收增加政府收入。具体而言，外国投资者在购买住宅用地之前都需要通知澳大利亚税务局(Australian Tax Office)，无论其价值如何。澳大利亚税务局负责外国人购房和空置费(Annual vacancy fee)的合规和执法活动。

申请条件与住宅类型

住宅类型	限制条件
新住宅	· 外国人可购买新建或接近完工的住宅，通常无额外使用限制。这类投资符合澳洲房产政策导向。 · 房地产开发商可以为外国客户申请外国投资批准，以便外籍人士更轻松地进入澳洲房产市场。
空地	· 外国投资者可购买住宅空地，但必须在4年内完成建设，且在建设完成前不得出售。这条限制有助于减少土地囤积，促进住宅供应，符合澳洲房产法律的要求。
已建成住宅	· 一般禁止外国人购买已建成住宅，除非申请人是临时居民且将作为自住房产使用。 · 外国人还可申请购买用于重建的已建成住宅，前提是重建会增加澳大利亚的住房供应。 · 特殊情况下，外国公司可购买已建成住宅，供其澳洲员工居住使用。

外国投资申请费用

根据澳大利亚税务局（ATO）的规定，外国投资者在申请外国投资批准时需支付一定费用。费用基于申请的住宅物业价值和类型，并需在申请提交时全额支付。

新住宅或住宅空地投资费用表，部分节选（2024年7月1日至2025年6月30日）

值得注意的是，政府已公布，自2024年4月9日起，外国投资者在购买现有住宅时，所需支付的费用将增加三倍。

已建成住宅投资费用表，部分节选（2024年7月1日至2025年6月30日）

全部申请费用详见ATO外国住宅购买申请费链接。

申请结果

1. 批准：特定住宅物业

• 外国人需申请无异议通知以获得购买特定住宅物业的批准。申请过程中需提供具体的物业信息并支付相应费用。批准后，外国投资者即可购买该特定物业。

2. 豁免证书：非特定住宅物业

• 外国人可申请豁免证书，以便在尚未确定具体物业的情况下获得购买批准。豁免证书允许外国投资者在批准的范围内购买任何符合条件的住宅物业，无需为每个物业单独申请批准。

房屋空置费

除申请费用外，外国投资者如未能在一年内名下物业居住或出租超过183天，将被征收空置费。空置费基于最初申请外国投资批准时支付的费用。从2024年4月9日起，空置费将是外国投资申请费的两倍。具体内容详见下表：

房屋空置费信息汇总
谁需要支付这项费用？	澳洲住宅物业的外国所有者，包括个人、公司和受托人。
物业何时被视为空置？	在空置年度内有 183 天（6 个月）或更长时间未被占用或出租。
如何计算空置年度？	从物业所有者获得物业的日期开始，持续12个月。
何时向税务局报告？	外国所有者必须在空置年度结束后的30天内向澳大利亚税务局（ATO）提交年度空置费申报。
豁免和特殊情况？	住宅正在进行重大修缮或翻新等特定情况。
费用金额涨六倍？	自2024年4月9日起，申请时支付的外国投资住宅申请费的两倍。适用于自2017年5月9日起购买的所有外国拥有住宅。 这意味着未来购买现有住宅的空置费用将增加六倍！

空置税(Annual Vacancy Fee)

外国投资者如在购买住宅后未能每年居住或出租超过183天（即6个月），则需支付空置税。自2024年4月9日起，该费用增至外国投资申请费的两倍，适用于所有自2017年5月9日以来购入的外国人所有住宅。此规定符合澳洲房产法律的总体方向，旨在减少空置房产，确保房产得到合理使用。

空置税支付要求

• 缴纳对象：所有澳洲住宅的外国持有人，包括个人、公司及受托人。
• 空置判定：如在空置年度中，物业空置超过183天。
• 空置报告：持有人需在空置年度结束后30天内向澳洲税务局（ATO）提交空置申报。
• 豁免情况：在物业进行重大修缮或翻新等情况下，持有人可申请豁免，符合澳洲房产法律豁免条款。

举例释义

例如，李先生作为一名非PR中国投资者，拟在悉尼购买了一套现有住宅，价值为99万澳元。在购买前，他需要支付外国置业申请费，44,100澳元。购买后，如果在一年中有超过183天未在该住宅居住或未真正对外出租，他需要支付大幅增加的空置费用，为外国置业申请费的六倍，即264,600澳元。触目惊心的高额费用将促使他考虑投资新建住宅项目以避免高额费用。

 

最后

这些澳洲房产法律法律变化旨在确保外国投资有助于增加澳大利亚的住房供应，促进经济增长，并减少空置房产。确保遵守这些新规定，不仅可以避免不必要的处罚，还可以充分利用您的投资。如果您需要个性化的建议和协助，请随时联系我们。

本文内容仅供参考，不构成法律或投资建议。具体情况请咨询专业顾问或访问ATO官网以获取最新和详细的信息。

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格诚联合律师事务所致力于为客户提供关键的税收变更信息，这些变更可能对他们的投资决策产生重大影响。最近，澳大利亚政府在2024-25财政预算中宣布了对外国居民预扣资本所得税政策（Foreign Resident Capital Gains Withholding regime，简称 “FRCGW”）的重大修改。这些变化旨在确保外国居民在澳大利亚出售房产时缴纳应有的资本所得税，同时提升房屋的可负担性。

什么是外国居民预扣资本所得税 (FRCGW)？

现行政策：

预扣外国居民资本所得税（FRCGW）要求购买澳大利亚房地产的买方，在房产卖家是外国居民时，从购买价格中预扣12.5%的税款，并将其支付给澳大利亚税务局（ATO）。这一政策确保外国居民在出售澳大利亚财产时缴纳相应的资本所得税（CGT）。

2025年1月1日起生效的FRCGW政策变化：

1. 增加预扣税率：预扣税率将从12.5%提高至15%。
   示例：对于售价100万澳元的房产，预扣金额将从125,000澳元增加到150,000澳元。
2. 取消门槛：FRCGW政策的适用门槛将降至零，适用于所有售价的房地产销售，不论房产价值如何。
   示例：根据新政策，即使房产售价为10万澳元，也将受到预扣税款的影响。

对外国居民的重大影响

这些政策变化对外国居民出售澳大利亚房产具有重大财务影响：

• 增加的税务负担：预扣税率从12.5%增至15%，且取消了最低价值门槛，意味着外国居民在出售任何房产时都将面临更高的税务预扣。
• 示例：一处价值200万澳元的房产，额外的2.5%预扣意味着多预扣税款50,000澳元；而一处价值70万澳元的房产，卖方将在交割时被预扣105,000澳元，而以前则免于预扣。

如何应对 — “亏本买卖”

为了应对这些变化，建议外国居民在出售房产前确认自己的税务居民身份。您可以通过ATO官网上的“税务居民判断工具”确定自己是否属于税务上的外国居民，从而决定是否需预缴15%的FRCGW。

即使符合税务外国居民的定义，若能证明从购房到售房过程中并未获得高达15%的资本所得税，您可以申请外国居民预扣资本所得税的调整比率（FRCGW Variation Rate）。例如，若在购房到售房过程中发生亏损，您有可能获得FRCGW的全额免除，即买家不需预扣15%资本所得税给ATO。

示例

如果您是外国居民Victor，打算以10万澳元向买家Paul出售一处商业地产，若Victor预计此次交易将导致资本损失，可向税务局申请调整外国居民预扣资本所得税。

若税务局批准并发放调整证明，以房产售价不超过10万澳元，Paul作为买家则无需在交易完成时向澳大利亚税务局预扣资本所得税。

若税务局未批准该调整申请，根据新政策，买家Paul将需要按合同售价预扣15%的税款（即1,5000澳元），需在交易完成时预留款项给ATO。

格诚联合律师事务所鼓励外国居民及时了解这些变化，并在必要时寻求专业税务及法律建议，以便最大程度地优化您投资和交易的税务效益。

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澳大利亚房产买卖需要签订书面的合同，由买卖双方的律师具体操作。法律并没有规定房产买卖标准合同应使用的范本，但是在实际操作中，房产买卖合同都使用由各州法律机构推荐的标准格式合同。本文以维多利亚州房产买卖为例，重点讲解维多利亚州的房产买卖标准合同的主要内容。

标准合同简介

维多利亚州房产买卖广泛使用《土地销售合同标准格式 (2019年8月版)》 (简称“2019标准合同”)，由“维多利亚州法律研究所 (LIV) 和维多利亚州房地产协会(REIV)”联合发布。该标准合同明确规定了交易双方的基本责任及权利，重点保护买方的合法权益。

1. 卖方有权以结算方式出售土地；
2. 卖方有行为能力 (Underno legal disability)；
3. 卖方个人或通过租户占有土地 (in possession of land)；
4. 卖方之前没有出售或授予任何购买土地选择权用于购买或者同意租赁或授予土地相关权利，让第三方相对购买方对出售土地拥有更高的优先权。
5. 卖方在交割时是该土地没有其他障碍的永久产权拥有者 (Unencumberedestate in fee simple in the land)；
6. 卖方将在结算时成为同土地一同出售的其他固定资产拥有者 (the unencumbered owner of any improvements, fixtures, fittings and goods sold with the land; and)
7. 除了在合同或卖房声明中的披露事项，供应商不知道以下任何事项，

◦ 土地上的公共通行权。

◦ 土地上的地役权 (Easement)。

◦ 影响土地的租赁或其他占有协议。

◦ 除了正常的的税率 (RateNotice) 和土地税 (Land Tax) 通知, 其他影响土地的通知或命令。

◦ 任何可能导致土地出售无效或出售交易被撤销的相关官司。

但是，这些标准条款可以在合同的特别条款 (Special Conditions) 或者在卖方申明(Vendor Statement 又称 Section 32 Statement) 中进行修改或者去除。

标准合同主要内容详解

标准合同中包含以下事项：

1. 卖方和买方、卖方的地产代理以及卖方和买方律师或者过户师的详细信息：
2. 土地的所有权详情和地址；
3. 土地销售合同中包含的其他物品；
4. 销售价格、已支付押金和未付余额详情；
5. 是否会提供存款保证金或银行担保来代替首付，在这种情况下，相关方框应打勾；
6. 交割日期；
7. 买方是否有权在交割时拿到空置房产，卖房应清空所有非出售的物品（在这种情况下，相关的方框应留空），或者如果该物业是受租赁的（在这种情况下，“受出租”应填入方格，并注明租约详情）；
8. 合同是否需要贷款批准，在这种情况下，贷款的详细信息将被在指示的地方插入；
9. 如果买方有权获得一份建筑报告，并如果该报告中如有披露该土地上的结构存在重大建筑缺陷，买房有权终止合同，在这种情况下，应在相关方框内打勾；
10. 如果买方有权获得一份有害生物报告，并如果该报告中如有披露该土地上有影响土地上建筑物结构的主要虫害，买房有权终止合同，在这种情况下，相关方框应该打勾；和
11. 有关土地销售增值税 (GST) 处理的相关信息，如买房除合同价格外，另外需要支付GST，则相关方框应该打勾。

相关注意事项

标准合同假定转让的房产是永久产权（见一般条件6.3(e)）。如果转让的不是永久产权 (estatein fee simple)，通常，需要在合同封面上的土地描述和特别条件中明确说明。

维州标准合同不是以契约的形式存在 (notin the form of deed)。另外，维州法律没有规定合同必须被见证。但为避免今后出现相关纠纷，见证合同签字是比较推荐的做法。

如果有多个购买者，并且没有其他证据表明多个购买者之间的关系是 Joint Tenant 或者是Tenant in Common。根据1958 年土地转让法（维多利亚州）第33(4) 条Transfer of Land Act 1958 (Vic) 规定，多个购买者之间的关系被视为是 Joint Tenant。因此，如有多人购买房产，并且有意愿成为 Tenant in Common (各占各的 房产拥有权的百分比)，则应在房产合同中特别注明。

房产出售合同是法院判定相关房产纠纷的主要文件，买方和卖方应在签订文件前应了解相关责任和权益。

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如果您被视为外国人，并在新南威尔士州（NSW）购买与住宅相关的房产，购房者将承担印花税附加费。购房者印花税附加费不是印花税，它是在印花税以外向外国人收取的一项附加费用，目前按照应税价值（购房价格或房产价值中较高者）的8%计算，需要额外支付。

外国人的定义

根据税务规则G009 （“该规则”） 对于 “外国人定义”，一个人如果符合联邦外国收购法案197和《外国收购法规2015》对于外国人的定义，所述，那么这个人就被视为“外国人”。该定义经印花税法案1997第104J条修改，第104J条将澳大利亚公民以及持有特殊类别签证的新西兰公民排除在外国人定义之外。

该规则认定如果购房者不是通常居住在澳大利亚（澳大利亚公民除外）， 这个人将被视为外国人。该规则对居住地的要求为：

• 购房前的12个月内至少在澳大利亚逗留了200天
• 在该时间段，这个人在澳大利亚的逗留没有时间限制。

该规则定义以下签证持有人在澳大利亚的逗留有时间限制：

• 根据签证规定只能在澳大利亚逗留一段有限时间的个人被视为”外国人”，包括持有学生签证、工作签证、临时入境签证、访客签证、过渡签证和商务签证的个人。
• 如果一个人根据移民法案1958第14条是非法非公民，这个人被视为”外国人”。

相应的税费减免政策

如果一个人（而不是公司或信托）在新南威尔士州购买住宅相关房产，并将该房产作为主要居住地，则不必支付购房者印花税附加费，如果这个人满足以下条件之一：

• 澳大利亚公民
• 通常居住在澳大利亚
• 获得永久居民身份的人并满足居住要求
• 持有配偶（临时）签证（309或820）并满足居住要求
• 持有退休签证（405或410）并满足居住要求
• 因国际税收协定而免除印花税附加费的国家的公民，目前包括新西兰、芬兰、德国、印度、日本、挪威、南非和瑞士。

相关案例

• Aparekka v Chief Commissioner of State Revenue [2022] NSWCATAD 333

这个案例中的买家是一对夫妻，他们在2020年8月结婚并于当年10月购置了家庭居住房产。房产购置时，夫妻一方为澳洲公民，另一方持有482签证，并于2021年10月获得配偶（临时）820签证。2021年8月，他们收到了购房者印花税附加费的账单。尽管账单是寄给夫妻双方的，但它明确指出购房时持有482签证的一方作为应支付附加购房税的一方，印花税附加费适用于该房产中的50%份额。印花税附加费是如何支付夫妻双方的事情，即使支付该账单动用了共同的家庭财务来支付这笔债务。该决定不会免除外国人需要支付印花税附加费的义务，也不会使澳洲公民承担支付的责任，因为账单中只对外国人在房产中份额的应税价值征税。

• Frietman v Chief Commissioner of State Revenue [2022] NSWCATAD 265

买家于2017年2 月签订了购房合同，该买家虽然是永久居民，但是在签订合同日期前的12个月，该买家只在澳大利亚居住了114天，未满足居住200天的要求。尽管在支付印花税前的12个月，该买家在澳大利亚居住了245天，但是其支付购房者印花税附加费的义务在签订购房合同时已经产生。根据印花税法案1997第104J条，该买家在签订购房合同当日是 “外国人” 。

如果您打算在澳大利亚购置物业，或已购置物业被征收了印花税附加费但希望获得退款，请与我们联系。我们经验丰富的持牌地产律师会为您提供专业的咨询服务。

 
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在澳洲买房置业，难免会碰上些摩擦和纠纷，产权纠纷就是其中最常见的纠纷之一。产权纠纷可能带来一系列不利的后果和坏处，比如经济损失，包括诉讼费用、律师费用、仲裁费用以及可能的赔偿金或赔偿金额。时间和精力消耗，像产权纠纷可能需要花费大量的时间和精力来解决。长时间的法律程序、调解过程或诉讼程序可能会对各方的日常生活、工作和个人关系产生负面影响。另外，产权纠纷往往涉及各方之间的冲突和争议，可能导致建立恶劣的关系，影响邻里关系、商业伙伴关系或个人间的友好关系，造成紧张、敌对的氛围。再无法避免的是产生心理压力，导致人焦虑和情绪困扰等。因此产权纠纷非常重要，建议在澳洲购房者提前了解产权纠纷有哪些方面，以及如何避免和解决。

什么是产权纠纷？

我们在讲解产权纠纷前，需要先了解产权纠纷的定义，以区分产权纠纷和其他的房产纠纷，做到对症下药。根据其定义，产权纠纷是指在房地产或其他财产领域中，涉及对财产所有权、使用权、处置权等方面的争议或纠纷。它可能涉及到财产的归属权、边界问题、共有权、租赁权、抵押权等方面的权益争议。在澳洲的房产交易中，产权纠纷通常涉及多个当事人之间的争议，包括业主、租户、买卖双方、邻居、贷款机构等。这些纠纷可能涉及合同解释和执行、权利和义务的界定、合法转让或处置财产等方面的问题。

澳洲产权纠纷的类型有哪些？

我们在知道澳洲产权纠纷的意义之后，可以展开来深入了解其类型有哪些，在生活中，遇到哪些情况，就可以算作是产权纠纷。通常在澳洲，产权纠纷可以涉及多个方面。以下是一些常见的澳洲产权纠纷类型：

• 房屋边界争议：房地产边界争议是指邻居之间就土地边界的位置和界限产生争议。该纠纷可能涉及到围栏、墙壁、树木或其他物体跨越边界的问题。
• 共有权的纠纷：共有权纠纷指的是房地产所有人之间关于共同拥有财产或共享资源的权利和义务的争议，包括共有财产的使用和维护责任、共有费用的分摊、共同决策等问题。
• 抵押纠纷：抵押纠纷涉及到贷款人和借款人之间关于抵押财产的权益和义务的争议。
• 财产欺诈：包括财产欺骗行为，如虚假销售合同、不当转让产权、伪造文件等。
• 建筑和工程纠纷：包括建筑合同的履行、工程质量、工期延误、不当索赔、材料使用问题等。这类纠纷通常涉及业主、承包商、建筑师和监理之间的关系。
• 拆迁和征用纠纷：当政府或其他权威机构对私人财产进行拆迁或征用时，可能会引发产权纠纷。这可能涉及公正补偿的问题、程序违规等。

不过需要注意的是，具体的产权纠纷可能因案件和地区而异。如果您面临产权纠纷问题，建议咨询当地的房地产律师或专业机构，以获取具体的法律建议和帮助。

了解澳洲各州的产权法规

需要注意的是，澳洲的产权法规可能会因各州的不同而有所不同。例如，维多利亚州、新南威尔士州和昆士兰州的土地所有权和边界纠纷的法律规定可能有所差异。因此，购房者在进行房产交易时，应了解所在州的法律规定，特别是有关土地使用、财产分配、租赁协议等方面的法律。这不仅有助于避免产权纠纷，还能确保您在购房过程中遵守当地的法律要求。

遇到产权纠纷该怎样处理？

如何解决产权是很多人关心的话题，找到正确的处理方式，可以帮助大家有效解决一些产权纠纷。通常来说，纠纷产权纠纷解决方式包括以下一些步骤：

• 寻求法律咨询：建议咨询当地的房地产律师或法律专业人士。他们可以评估您的情况，为您提供相关法律建议，并指导您应该采取的行动。
• 收集证据：收集与产权纠纷相关的所有证据，包括合同文件、书面通信、支付记录、照片、证人证词等。
• 协商和调解：在可能的情况下，尝试与对方进行协商和调解，以寻求和解或达成妥协。可以通过书面沟通、会议或第三方调解来实现。协商和调解可以是一种有效的解决纠纷的方式，避免长时间的法律诉讼过程。
• 考虑仲裁或调解：如果协商未能解决纠纷，您可以考虑仲裁或调解。仲裁和调解是一种替代诉讼的方式，通过第三方中介帮助各方达成协议。这些过程通常更迅速、经济，并且可以在一定程度上保护各方的隐私。
• 提起诉讼：如果其他方式无法解决纠纷，您可以考虑通过法院系统提起诉讼。在这种情况下，您需要与您的律师合作，准备好所有必要的文件和证据，并按照法院的程序进行操作。

产权纠纷与房产投资

对于那些计划在澳洲进行房产投资的人来说，产权纠纷的风险更应得到关注。房产投资通常意味着多个房产的购买和管理，而每一处物业都有可能遭遇产权争议。为了避免投资过程中遭遇纠纷，投资者应尽早了解各物业的产权状况，避免购买涉及纠纷或历史遗留问题的房产。此外，定期检查房产的法律状况，确保所有权和租赁权益没有争议，也是一种有效的风险管理方式。

写在最后

在澳洲购房时，产权纠纷是一个不可忽视的问题。通过提前了解相关法律知识并采取适当的预防措施，您可以大大减少纠纷的风险。一旦出现纠纷，及时寻求法律援助，采取合理的解决方式，能有效减少损失。

如果您正面临产权纠纷或有相关疑问，欢迎联系我们的专业律师团队，我们将为您提供详尽的法律咨询和服务。

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澳洲房产合同纠纷是一个非常恼人的问题，不仅劳神费力，还可能引发重大的经济损失。所以，如果我们可以提前知道有哪些房产合同纠纷，并学习如何避免和应对这些纠纷，将会减少很多隐患。

房产合同纠纷包括哪些？

房产合同纠纷涉及房地产合同的争议，例如买卖合同、租赁合同、委托代理合同等。这些争议可能涉及到价格、房产描述、责任、违约等方面的问题。以下是一些常见的房产合同纠纷：

买卖价格纠纷：房产买卖合同中规定的价格可能会引起争议。卖方可能会要求更高的价格，而买方可能会认为价格过高，需要协商解决。

交付房产纠纷：合同中规定的交付时间可能会受到争议。卖方可能未能在规定时间内交付房产，买方可能会要求赔偿或撤销合同。

房产瑕疵纠纷：房产合同中应该包括买方检查房产的时间和要求。如果在房产检查中发现了瑕疵，买方可能会要求修复或赔偿。

隐藏缺陷纠纷：如果卖方在售出房产时隐瞒了重要信息或存在重大瑕疵，买方可能会要求赔偿或撤销合同。

贷款纠纷：如果房产买卖涉及贷款，银行可能会对买方的信用评估和贷款额度进行审查。如果银行拒绝向买方提供贷款，买方可能会要求解除合同或寻求其他解决方案。

合同条款纠纷：合同中的某些条款可能会引起争议。例如，买卖合同中规定的房产交付后维修和保养的责任可能会引起争议。

澳洲房产合同纠纷如何避免？

如果在澳洲想要避免遇上房产合同纠纷，需要了解采取一些预防措施，比如包括：

仔细检查合同：在签署房产买卖合同之前，确保已经认真阅读并理解了合同中的所有条款和条件。如果不确定某些条款的含义，可以咨询专业律师的意见。

清晰表达要求：确保与卖方清晰地沟通自己的需求，并尽可能详细地描述期望和需求。双方应该在合同中明确列出所有的要求和责任。

求助专业律师：如果对合同中的任何条款或条件感到困惑或不确定，请咨询专业律师的建议。律师可以为您提供指导，并确保合同中的条款和条件符合法律要求。

仔细检查物业：在购买房产之前，确保已经仔细检查了物业，包括建筑物的结构、水电煤气等设施的功能性、维护和维修状况等。如果发现任何问题或缺陷，请及时与卖方沟通并要求解决。

确保支付方式清晰：确保和对方在合同中清晰地表明所有的支付方式，包括定金、首付款、贷款等。确保理解这些支付方式的责任和义务，并且有足够的资金来支付这些费用。

合同审查：在签署合同之前，确保已经对合同进行了仔细审查，并仔细检查所有条款和条件是否与自己的要求相符。如果对合同中的任何条款或条件有任何疑虑，需要及时咨询专业律师的意见。

澳洲房产合同纠纷如何解决？

如果万一在澳洲遇上来房产合同，也不用慌张，同样会有相应的解决方式。通常来说，房产合同纠纷的解决方式取决于纠纷的性质和严重程度。以下是一些常见的解决纠纷的方式：

协商：协商是解决房产合同纠纷的一种常见方式，特别是在纠纷较小且双方关系较好的情况下。通过直接与对方沟通，双方可以寻求一个妥协并达成一个解决方案。

调解：调解是通过独立的第三方中介人来协助双方解决纠纷。调解通常比法律诉讼更快、更灵活、更经济实惠，同时保持双方的私密性和掌控权。

仲裁：仲裁是一种类似于法庭审判的争端解决方式，但是不同于法律诉讼的是，仲裁是由独立的仲裁员而非法院来裁决争议。仲裁通常是比较快速和低成本的解决方式，但需要双方同意接受仲裁裁决。

法律诉讼：如果协商、调解或仲裁无法解决房产合同纠纷，则可以通过法律诉讼来解决。通过法院解决纠纷通常是最后的解决方式，因为它可能是最耗时、最昂贵的，并可能会导致双方关系进一步恶化。

在寻求解决房产合同纠纷的方法时，建议您首先尝试通过协商和调解来解决争议。如果无法解决，则可以考虑仲裁或法律诉讼。需要注意的是，每种解决方式都有其优缺点，应该选择最适合自己情况的方式。同时，建议咨询专业的律师来帮助您选择合适的解决方式并进行后续的法律程序。

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《房产税(首次置业者选择)法》(Property Tax (First Home Buyer Choice) Act 2022)法案于 2022 年 11 月 11 日星期五获得批准。这是新南威尔士州具有里程碑意义的改革。

首次购房者选择计划让首次购房者在购房时可以选择是支付一次性印花税或选择缴纳年度财产税。

新南威尔士州的房屋拥有率已从 1990 年代的 70% 下降到 2021 年的 64%。首次购房者比以往任何时候都需要更长的时间来存钱购买房产。首次置业者选择计划 （First Home Buyer Choice）旨在通过允许符合条件的买家选择最适合其个人和财务状况的选项来尽早“买房上车”。

什么是首次置业者选择？

澳洲政府现在为购买价值150万澳元及以下的新房或现房的首次置业者提供选择，他们可以选择支付一次性印花税或选择缴纳年度财产税。这个政策同样适用于购买空置土地的首次置业者，如果他们购置空地将用于建造价值80万澳元及以下的房屋。

 

房产税法生效时间

虽然，《房产税(首次置业者选择)法》(Property Tax (First Home Buyer Choice) Act 2022) 将于2023年1月16日正式生效。对于 2023 年 1 月 16 日起签订的合同，购买者可以选择直接缴纳房产税，而无需缴纳印花税。但是，在 2023 年 1 月 16 日之前还有一个过渡期，符合条件的首次置业者必须支付印花税，但可以在 2023 年 1 月 16 日之后申请退税。

如何满足申请条件？

1. 首次购房者
2. 购房价格低于150万澳元
3. 购买空置土地，购房价格低于85万。
4. 首次购房者必须在 12 个月内入住该房产并连续居住至少 6 个月。 但是，如果有情有可原的情况，首席专员将有权酌情决定改变或放弃这一居住要求。

年度房产税计算公式：

• 自住：$400+0.3%*Land Value/每年
• 投资： 1500+1.1%*Land Value/每年

对于 2024-25 财年和随后的财政年度，税率将每年调整一次，上限为 4%。

如果业主作为首次置业者购买了房产，选择缴纳房产税，然后将其转为投资，那么计划就会发生变化。从上面的公式一转变为适用公式二。

比如有人在悉尼以83万澳元购买他们的第一套房子，土地价值为26.5万澳元。那么他们现在可以选择一次性预付32,440澳元的印花税，或者选择每年缴纳1,195澳元的房产税。

究竟是一次性支付印花税还是分期房产税比较好呢？

新南威尔士州财政部的数据显示，80 万澳元的公寓一次性交付印花税和年度房产税之间的盈亏平衡期为 36 年，100 万澳元的联排别墅为 28 年，125 万澳元的独立屋为 26 年。 同样的数据显示，如果首次购房者购买价值 100 万澳元的房屋并在 10 年后出售，那么这 10 年支付的房产税总额将为 19,881 澳元，而印花税为 40,090 澳元，从而节省 20,209 澳元。

如果您打算长期持有该房产，可能印花税是一个更好的选择。如果您打算短期持有该房产，那么房产税则可能是一个更好的选择。为了帮助符合条件的首次购房者在房产税和印花之间做出选择，政府提供了在线房产税计算器First Home Buyer Choice Calculator来帮助您选择最适合你的税种。

首次置业者可以从年度房产税转换成印花税吗？

在房产交割结算前，首次置业者可以从印花税和房产税中做出选择。一旦做出选择，就不可以在交割结束后改变。如果首次置业者选择房产税，他们必须支付房产税直到房产被售卖。

总结

房产税的实施将降低购房的前期成本，尤其将促进年轻购房者购房，并有助于提高新南威尔士州的房屋拥有率。新南威尔士州财政部的数据显示，这些措施将为大约 97% 的首次购房者提供支持，获利的首次购房者每年可达到55,000 人。

如果您有任何买卖房屋相关的咨询，可以向我们律师团队咨询。我们专业房产律师团队，对物权法有着深入的研究和最细致的理解，在澳洲成立逾17年，对房产法律有着透彻的了解。我们在房产交易，房屋租赁，房屋拍卖，房屋过户，房产交割，产权过户等有多年法律经验，以最专业的法律知识，能够帮您审阅房产合同，分析您的购房合同，给出准确的建议，提供房屋土地买卖交易等法律服务。另外我们有房产买卖纠纷律师，可以处理房产纠纷，土地买卖纠纷，房产纠纷，物权纠纷等，敬请咨询。

吴戈律师是格诚联合律师行的主任律师，在财产法，移民法，商业法，公司法，合同法，民事刑事和家庭法领域拥有丰富的专业知识和工作经验。

吴戈律师同时具有国际公证师资格，在澳执业已逾17年，在国际公证, 外交认证，领事认证等业务方面拥有丰富的经验。我们在悉尼、墨尔本均设有办公室，向广大客户朋友提供快捷高效的国际公证服务。服务内容涵盖：授权书公证，声明书公证，名称变更公证，出生公证，单身公证，死亡公证，公司合法注册公证等内容。并且开通线上法律咨询服务，有专业的华人律师可以提供英语、普通话或粤语服务，如果您在国际公证方面有任何需求，敬请咨询我们。

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维州房产买卖合同需要注意事项之中买房提名权

您是否考虑在澳洲买房？您知道澳洲买房有哪些误区吗？房地产买卖合同需要注意些什么？如果不考虑好澳洲房产土地买卖的流程，和买卖合同的话，比较容易造成日后的一些房地产问题纷争。而且澳洲的土地房产买卖合同因为语言区别，可能会给一些来到澳洲的非英语母语者，带来一些困扰。因此，搞清楚房产买卖合同的内容，显得十分重要。本篇文章会就维州地区的房产土地买卖合同，来为大家解读房产买卖合同中的买房提名权是什么，怎么用，以及日后需要注意什么？

买方提名人是什么？

买方提名人是什么意思？根据英文的买方提名人（Buyer nominee）解释：“Buyer Nominee means an individual selected by the Buyer to serve as a director of the Company.” （摘自Law Insider, 原文请点击查看）。

买方提名权是什么？

在维州地产买卖过程中，买方（buyer）通常可以在房产买卖合同下保留提名第三方的权利（Nomination）， 这就是通常所讲的买方提名权（Buyer nomination）。

所谓买方提名权利，即签订合同的房产购买者可以提名公司或者个人做为被提名者（Nominee）。被提名人可以是签订合同买家认识的亲戚或同事，也可以是不认识的第三方，被提名人可以以个人，公司或者信托的形式作为被提名人，用来代替目前买方或者新增额外的购买者。

此项提名权可以在房产出售合同中直接表明，也可以默示存在。原因是，根据普通法，购买者有普通法下的权利（Commonlaw rights）进行提名。因此此项权利也可理解为普通法下的默认权利，除非该权利在合同中被明确排除。

买方需要注意的买卖合同事项有哪些？

在维州房产买卖标准合同的第4条规定，买方可以在不迟于交割前14 天，提名代替目前买方或者新增额外的购买者。但是，签订合同的买方仍然对买方在合同项下的所有义务的适当履行承担全部责任。因此，无论被提名者是否同意履行合同义务，签订合同的买方在法律上都需要承担此房产买卖合同的履行责任。

此外，维多利亚州最高法院裁定，当买方行使提名权时，即使买方不进行实质的成交，买方将继续受到合同的约束，而被提名人（Buyer Nominee）将不受到合同的约束。

此项裁定主要的法律原因是，根据合同法中合同紧密性原则(privity of contract)，合同一般从法律上约束进入合同的当事人，而被提名人（Buyer Nominee）不是房产买卖合同的当事人，从而可以不用受到合同条款的约束。

墨尔本房产买卖案例分析

在428 Little Bourke Street Pty Ltd v. Lonsdale Street Café Pty  Ltd [2009] VSC 133一案中，墨尔本市中心的428-432 Little Bourke St, Melbourne, 在2008年6月23日以837万澳币的价格出售给买家（Mr Cimino)。买家在2008年9月30日提名了一个公司作为被提名人，而买家（Mr Cimino）是被提名公司的董事（Director）。

交割完成后，Mr Cimino代表被提名公司对卖家提起了起诉，原因是被提名公司认为地产中介在代表销售过程中对于此房产的实际可出租面积对Mr Cimino提供了不实陈述（Misrepresentation），因此违反了销售合同，Mr Cimino想通过法律诉讼来获得赔偿。

在法院庭审前，双方对案件事实都达成了一致，即被告承认了相关不实陈述（Misrepresentation）行为。但被告仍然认为，尽管其做出了不实陈述（Misrepresentation）的行为，被告仍然不应该承担原告提出的相关损失。原因如下：

被告认为，原告提出主张不成立，首先原告代表的公司不是合同的一方，而即使是违反房产销售合同，被告也只能对合同另一方，即买家（Mr Cimino）个人，而非其代表的公司，因中介不实陈述（Misrepresentation）的相关行为而造成的损失，进行赔偿。

被告中介代表律师认为，提名的权利，只是之前买方（Mr Cimino），在合同生效后行使的相关合同权利，对被提名人并无法律约束，因此被提名人不是合同当事人。因此根据合同法，被告没有赔偿原告的责任，因为原告并不是合同的一方。

再次，被告认为，即使是存在不实陈述行为，房产合同的签订买家（Mr Cimino）已经在最晚9月10日之前了解了相关不实陈述，而仍然选择实施其提名权利，并代表其提名公司在9月30日进行了交割。对此，双方也是达成共识的。因此，被告认为，原告不能建立原告声称的相关损失与被告中介做出的不实陈述中间必要的因果联系，主要原因是房产买卖合同的签订买家（Mr Cimino）已经在交割前了解了相关不实陈述（Misrepresentation）的行为。

最终法院同意被告的分析，认为原告的起诉没有法律基础，因此驳回了原告的起诉申请。

通过此案，我们可以了解到房产买卖合同提名权利使用过程中的一些法律问题以及可能出现的相应法律风险。

关于澳洲房产，地产买卖，我们也有撰写过一些澳洲房产法相关的文章，请查看：

维州最新印花税优惠政策：【房产法】 维州最新的印花税优惠政策大全

维州房产法需要面对的税负有哪些：【房产法】 持有维州房产需要面临哪三大税负?

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在澳洲，绿化环境一直是澳洲宜居的主要原因之一。大部分居民的住宅花园都是树木环绕，但是这也很容易造成邻里之间的纠纷。例如，邻家的树木长得太快，遮挡了自家的阳光，或者是长到了自家的土地上，又或者是树木的枝干太过锋利，对家里孩子的活动造成了威胁等。那么这类纠纷应如何解决，可以向哪些机构投诉，判定的法理依据又是什么，本文将以澳大利亚新南威尔士州（新州）为例进行简介。

处理树木纠纷的法律依据

树木纠纷可涉及财产法、侵权法等多个领域。例如，澳洲法律对“妨碍行为”（nuisance）有相关规定，有时会用于处理邻里之间的纠纷。

但是，您知道吗？在新州，有一部专门的法律，处理邻居之间的树木纠纷。这部法律就是《2006年树木（邻里纠纷）法》（Trees (Disputes Between Neighbours) Act 2006，以下简称“邻里树木纠纷法”）。如果出现这类九分，原告便应以邻里树木纠纷法为依据进行起诉。

邻里树木纠纷法法的适用情况有两类：

1. 导致纠纷的树木可能会对邻居土地上的财物造成损失，或者可能对任何人造成伤害；
2. 导致纠纷的树木遮挡了邻居物业的光照或景观。

不过，该法只适用于私人土地上的树木争议，如涉及政府土地则可能不适用。

原告人根据该法诉诸法庭，可申请责令当事人移除或整修问题树木等救济手段。不过，法庭在作出判决之前，还需要考虑一系列因素，包括：

1. 树木本身的历史；
2. 文化价值；
3. 整修后对树木本身的影响；
4. 树木对于周围环境的影响（例如隐私，景观等）。

如何处理树木纠纷

如果遇到树木方面的纠纷，一般建议先跟树木所在地的业主进行协商，探讨解决方案，或者了解对方不想移除树木或者拒绝修整树木的原因，争取友好解决。

双方不能达成一致，也不一定马上要向法院起诉。新州各地的社区法律中心 （Community Justice Centres） 可对树木争议提供仲裁调解服务。据统计，通过仲裁调解，约80%的争议能达致解决。

双方经过合理努力协商解决，实在无法达成一致的，则可能需要在新州土地和环境法院（Land and Environment Court）提起诉讼，申请救济。如对该院判决不满，极少数情况当事人需要向新州上诉庭（Court of Appeal）上诉。

采取法律行动要注意的地方

上文虽然提到该法的适用范围有两大类，但实际上什么样的个案才适用该法，有具体规定。例如邻家树木遮挡了自家光照和景观，如要适用邻里树木纠纷法，便要考虑问题树木的性质、高度等多个因素。

在 Richards v Sharp [2021] NSWLEC 1423 (22 July 2021) 一案中，原告诉称邻家的三棵树跨过两家之间的边界，阻挡了自家视野。不过，土地和环境法院经过审理，发现有问题的树木并不符合该法的适用规定，最终驳回原告申请。对于阻挡事业的理由，大树争议法案第14A条，要求该法案只适用于2棵及2棵以上的被种植的树木组成的篱笆，且高度要在2.5米以上。由于原告在申请中承认，这几颗树木是自然生长在这里的，而不是被种植的。因此土地和环境法院拒绝了原告的申请。

总结

树木是邻里关系的重要一环。如出现争议，一般尽量和平解决，以和为贵。不过，如果争议持续，不得不通过法律途径解决的，建议先咨询法律意见，了解有关法律规定以及双方的权利和义务，这样有助于避免弯路，顺利解决争议。如果您在澳洲居住，遇上邻里纠纷，大树纠纷，或者其它土地纠纷，房产纠纷等，欢迎联系我们，我所拥有经验丰富的华人律师团队，在各类土地、房产等方面有十多年处理经验，熟悉物权法等各类法律问题和争议，并提供中文，英语，粤语等语言服务，可助您一臂之力。

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吴戈律师是格诚联合律师行的主任律师，是经验丰富的华人律师，在财产法，移民法，商业法，公司法，物权法，合同法，民事刑事和家庭法领域拥有丰富的专业知识和工作经验。

多年来致力于从事帮助众多海内外客户在澳洲进行房产买卖，商业或农业资产收购，民事刑事诉讼，移民申请等方面的法律业务，向众多公司和个人客户的在澳投资，房地产开发，酒庄收购，农场收购，购物中心买卖，股权转移和公司收购兼并等方面提供了专业的法律咨询和全方位的服务。

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在维多利亚州（维州）置业，印花税（stamp duty）是购房款外最大额的开支之一。 根据您（或您配偶）的身份（公民、永久居民、海外买家）、置业目的（自住或投资）、房产类别（现房或期房/楼花）、房产市价、合同签署时间，您可能适用不同的印花税优惠政策，需要缴纳的印花税额也可能存在巨大差异。

无论您仍在考察房地产市场、评估什么样价位与类型的房产更适合自己当下的财务与居住需求，还是已经有了心仪的房产，想要计算整体的购房开支，了解以下的印花税政策都将大有帮助。我们亦致力为您提供房产买卖相关的全流程服务。

维州印花税常规计算方式

印花税按照房产的应税价值（dutiable value）计算，逐级递增，应税价值一般为合同价或市价（较大者为准）。如果您购买的是楼花且符合楼花优惠政策，应税价值为合同价（不低于市价）减去签署合同后产生的建筑费用。如果买卖双方存在关联，如亲属、关联公司、雇主与雇员等，则按市场价计算并需提供合资格估值师的独立估值。

维州税局针对2021年7月及之后签署的购房合同的印花税计算方式可参考税局官网的计算工具。

以应税价值为80万澳元的房产为例，不考虑其他可能适用的印花税优惠，应付印花税的数额是（$800,000 – $130,000）* 6% + $2870 = $43,070。以应税价值为140万澳元的房产为例，不考虑其他可能适用的印花税优惠，应付印花税的数额是$1,400,000*5.5% = $77,000。

特别提示：海外买家

特别值得注意的是，如果您不是1）澳洲公民、2）澳洲永久居民、或3）持有444类特别签证的新西兰公民，在上述的印花税开支以外，您还需要额外支付海外买家附加税（Foreign Purchaser Additional Duty)。2019年7月及之后签署的合同，海外买家附加税的税率为8%。

以应税价值为80万澳元的房产为例，不考虑其他可能适用的印花税优惠，应付印花税的数额是（$800,000 – $130,000）* (6%+8%) + $2870 = $96,670。以应税价值为140万澳元的房产为例，不考虑其他可能适用的印花税优惠，应付印花税的数额是$1,400,000*(5.5%+8%)=$189,000。

1. 如果您的合同签署日期早于2019年7月1日，则适用的海外买家附加税会有所区别。如果您的合同签署日期2016年7月1日到2019年6月30日，附加税税率为7%；
2. 如果您的合同签署日期为2015年7月1日到2016年6月30日，附加税税率为3%；
3. 早于2015年7月1日签署的合同没有额外的海外买家附加税。

印花税优惠政策

为了保障居者有其屋及推动本地建筑行业，维州政府同样提供了一系列印花税优惠政策。

自住房印花税优惠政策

如果您在维州购买的房产用于自住，即作为您的“主要居所”（Principal place of residence），满足以下条件的情况下，您可以享受自住房的印花税优惠：

1. 所购房产的应税价值不超过55万澳元；
2. 房产交割后的12个月内入住，并作为自住房连续居住超过12个月。

根据维州的自住房印花税优惠，购入应税价值在44万到55万澳元的房产并满足自住房要求，买家可节省3100澳币的印花税额；购入应税价值在13万到44万澳元的房产并满足自住房要求，买家可节省相当于应税价值1%的税额。

自住房优惠适用新房与二手房，不要求首次置业，也不限制买家身份。

需要注意的是，如果您是海外买家，您仍然需要缴纳8%的海外买家额外印花税；但是，如果海外买家与身为澳洲公民或永久居民的配偶共同买房自住，则不必缴纳海外买家印花税附加税。

首次置业优惠政策

根据维州政府最新政策，在2013年7月1日及之后签署合同置业的买家，如果房产的应税价值不超过75万澳元，在符合下述全部条件的情况下，可以申请由维州政府支付的1万澳币首次置业资助（First Home Owner Grant)：

1. 买家（或其配偶）是澳洲公民或澳洲永久居民；
2. 买家（及其配偶）此前从未在澳洲持有过任何房产；
3. 所有买家在交割之时已年满18岁；
4. 这套房产为新建房（此前从未出售）；
5. 买家在交割12个月内将入住且会连续住满12个月；

如果首次置业买家同时满足下述要求，则在首次置业资助的基础上，买家还可以享受额外的印花税减免：

1. 房产价值≤60万澳元的，印花税全免；
2. 60万澳元<房产价值<75万澳元的，可享受逐级递减的优惠税率。

疫情期间的临时印花税优惠政策

疫情期间，墨尔本市政厅（City of Melbourne）还提供过一项特别印花税优惠政策。凡是同时满足：

1. 购入房产为新房；
2. 购入房产位于City of Melbourne local government area;
3. 应税价值低于100万澳元

可享受如下印花税优惠：

1. 如果合同签署日期在2021年7月1日至2022年6月30日之间且在建成后一年内卖，应付的印花税减半；
2. 如果所购新房的合同签署日期在2021年5月21日至2022年6月30日且建成一年以上才卖出，应付的印花税全免。

这项优惠适用于自住房和投资房，而且海外买家也可享受；但海外买家仍需支付海外买家的额外印花税。

楼花的印花税优惠政策

如果您是在维州购买楼花（off-the-plan purchase），也就是在合同签署之时还没动工或完工的房产的话，印花税的应税价值的计算方式是：

---

应税价值（楼花价值） = 合同价（不低于市价）- 建筑费用

---

总结

印花税数额不菲且计算方式复杂，买房前请务必咨询律师，清楚理解您所需支付的印花税以及您可能享有的印花税优惠政策，有助于更好地规划预算，并充分享受政府的政策补贴。此外，买房是重大投资，您也需要综合考虑一系列的因素并处理多种法律事项。为此，我所经验丰富的房地产交易律师随时随地准备好为您提供全方位法律服务。

联络方式

如果您有任何有关维州房产买卖的需求，欢迎致电03 9070 9804 ，联络我们位于墨尔本办公室的律师，或直接以电子邮件与我们沟通。周律师与张律师均能以英文、普通话与广东话交流。

周宇明律师

brian.zhou@legalpointlawyers.com.au

0450896618

张淼律师

miao.zhang@legalpointlawyers.com.au

0416 316 188

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在澳洲，租赁商铺是做生意的常见方式。如果您租赁商铺用于出售零售商品或提供零售服务，或者租赁购物中心的商铺，那么您跟业主签订的租约便可能属于“零售租约”（retail lease）。零售租约在澳洲有专门法律规管，与其他类型的商业租约有所不同。以新南威尔士州为例，该州的零售租约主要受《 1994年零售租约法》（Retail Leases Act 1994，以下简称“该法”）及其附属规例管辖。本文将以此为重点简介签署零售租约应该注意的事项。

什么是零售租约？

根据该法规定，属于零售租约的情况主要有两种，一种是租赁商铺来经营该法规定的业务，另一种是租赁零售购物中心（retail shopping centre）里面的商铺（可经营任何业务，只要该法不予排除即可）。

有关规定业务主要在该法附表1（Schedule 1）中列出，其中包含众多类别的零售商店、餐馆、服务场所（例如理发店、美甲店）等。该法对“零售购物中心”也有相应定义。一般而言， “零售购物中心”在一处地方（例如大楼或建筑群）至少有5间零售商铺，各商铺属于同一业主而且作为一个整体来推广。此外，某些特殊情况也不使用该法规定。

在业主或出租中介提出新的零售租约之前，须提供以下文件:

• 拟租契的草案副本;
• 出租人的披露声明;
• 新南威尔士州零售租户指南，介绍零售租户和业主的权利和义务，并解释一些商业事项。

签署零售租约前要准备的文件

零售租约签署前，业主必须向租户提供以下三份文件：

• 业主填好的披露声明（disclosure statement）；
• 租约的草稿；
• 新南威尔士州零售租约指南（NSW Retail Tenancy Guide）。

披露声明

披露声明的目的是提高业主和租户之间的交易信息透明度，并减少将来发生纠纷的风险。披露声明的格式和内容需符合该法规定，其中通常包括商铺状况、租约主要事项、开支估算、租户财务责任等重要信息。 业主必须在租赁签署至少七天前填好披露声明并交给目标租户。

租约中的重要事项

租约是业主和租户之间权利义务的根本约定，因此在签署租约前，任何一方都需要熟悉租约的条款，其中有一些关键事项需要特别注意：

• “期限”（term）：指租赁期限开始和结束的日期。该法仅适用于租赁期限在6个月至25年之间的零售商店租约。
• “租金”（rent）：是租约中的关键词汇。租约签订后，租户同意支付租赁期限内的租金。租户如拖欠租金，则可导致业主收回商铺使用权并把租户锁在门外。
• “支出”（outgoing）：是指租户同意在租金之外支付的，与商铺有关的费用，包括市政费（council rate），水费（water rate），土地税（land tax）、公共责任保险（public liability insurance）等。
• “保证金”（bond）：是租户在租约开始时（或之前）交给业主的一笔定额款项，用作租户遵守租约条款的财务担保。租户一旦违约，业主便有权动用该保证金以补偿其损失。

准备租约的费用

根据该法规定，业主负责承担起草租约的费用。如果商铺的业权作了抵押（例如有银行贷款），需要取得抵押权人同意才能出租的，业主也需要承担取得抵押权人同意所需要的费用。

另一方面，租户让律师审核租约条款的，需自行承担有关法律费用。此外，零售租约一般需要在新南威尔士州土地登记部门注册（租期3年或以上的必须注册），注册费用通常由租户负担。

争议解决

租约一方未按租约履行义务，例如不支付租金或不退还保证金的，另一方可尝试通过调解来解决争议，也可向新南威尔士州民事及行政审裁处（New South Wales Civil and Administrative Tribunal ，简称NCAT）申请相应的命令。

结论

零售租约是一份重要的法律文件，其中可能涉及重大法律后果。在签署零售租约租约之前，建议您获得法律和财务专家的意见, 以确保正确理解租约及经营生意的费用，仔细审阅披露声明和租约的内容和条款，并仔细审视商业经营计划，并确保有关计划切合实际并能涵盖各类突发事件。不论您是业主还是租户，我所经验丰富的法律团队均可为您提供专业法律意见，为您节省大量时间和金钱。

格诚联合律师事务所 (Legal Point Lawyers & Attorneys) 拥有经验丰富的房产律师，如果阁下对澳洲房产租赁感兴趣，请联系我们。我们提供专业的澳洲房产法律服务，对澳洲房产法熟悉，您可以查看我们的具体房产法律服务。

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本出版物仅为一般法律信息，不代表任何具体的法律建议。对于任何引用、比照、类推、依靠或者以其他任何方式使用此处的信息所造成的后果，我们不承担任何法律责任。如需转载或引用该文章的任何内容，请私信沟通授权事宜。

澳大利亚维多利亚州（维州）是房产投资和移民的热点，维州首府墨尔本更长期名列世界最宜居城市之一，因此也吸引了大批房产投资者。不过，如果你在维州拥有土地或房产，那么你就需要注意土地税和空置税的问题了，以免被突如其来的核税通知打得措手不及。那么，在维州拥有土地、房产究竟会产生什么土地税负呢，产权人又该注意些什么呢，本文将一一介绍。

土地税（Land Tax）

业主在维州拥有房产，也就拥有维州的土地。土地税的应税价值（Taxable Value) 是土地价值 （Land Value)，而不是土地上的建筑物价值。如果业主在维州所拥有的土地总应税价值在$250,000或以上的（纳税门槛， Threshold），每年都需要缴纳土地税。

而土地税的应税年度与市政费等都不同，应税年度是按日历年来计算，也就是每年的1月1日至12月31日。 目前，维州的土地税核算公式如下：

1. $250,000 ≤ 应税土地价值 < $600,000的，土地税 =（应税土地价值-$250,000) x 0.2% + $275;
2. 应税土地价值在$600,000及以上的，则逐级递增。

跟其他州相同，维州政府也规定了特定情况下，产权人是有权申请豁免或减免土地税的，最主要的免税理由就是应税土地是业主的主要居住地（Principal Place of Residence）。

土地附加税（Absentee Owner Surcharge）

除了要缴纳上述的土地税之外，产权人还有可能需要缴纳税率为2%的土地附加税。这两种税是互相独立的，业主有可能不需要缴纳土地税，但需要缴纳土地附加税。

需要缴纳土地附加税的业主一般都是因为以下原因：

1. 不是澳洲公民或永久居民；且
2. 不在澳洲通常居住（Ordinarily Resident)；且
3. 在应税年度的前一年的12月31日那天不在澳洲，或者应税年度前一年不在澳洲的时间超过6个月。

一般来说，海外买家如未能达到上述身份和居留时长要求，便可能要缴纳土地附加税。而且，如果海外买家长期不在澳洲居住，也可能无法以主要居住地的理由来申请免除土地税。

空置税（Vacant Residential Land Tax）

在维州置业还需要考虑空置税的问题。如果您拥有位于墨尔本市中心（City of Melbourne）或周边一系列郊区（suburb）的住宅，且在一年内空置时间（非自住、出租）超过六个月的，就可能会被征收空置税。空置税的应税价值与土地税大有不同。空置税的应税价值是土地含建筑物的价值，税率为应税价值的1%，而且没有纳税门槛。

关于土地税要注意什么?

业主一旦购置了维州的土地，就需要尽快到维州税局（State Revenue Office）的网站上做土地税登记并进行申报。业主如需缴纳土地税、附加税等税项，税局会发出核税通知。不按要求登记和申报土地税的，可能会招致税局的罚款。如果对评税结果有异议，或者交税有困难（例如财政困难）的，可以向税局申诉。

土地税和空置税是维州置业的重要一环。我们建议您在置业前向律师了解清楚有关的要求和规定，及时登记和申报，按时缴税。一旦出现问题（例如异议或财政困难）也最好咨询法律意见和尽快处理，以免错过申诉时机。

免责声明：本出版物提供介绍性的一般信息，无意也不应作为法律或其他专业建议的替代品。尽管在制作本出版物时已采取一切谨慎措施，但作者或我们公司不接受、保证或暗示任何法律责任或义务，并且特此明确声明不承担任何责任。

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澳洲联邦政府在5月11日公布2021-2022年联邦预算。本年度预算继续增大政府开支，旨在创造就业，推动经济复苏。置业作为“澳洲梦‘的重要部分，对澳洲经济更有重大贡献，因此置业政策在这份预算中占有重要一环。澳洲财长费登堡（Josh Frydenberg）公布预算时更明言政府将继续支持澳洲人置业。为此，联邦政府将推行一系列政策促进置业，其中三大重点政策包括：

1. 首次置业首付补助计划（First Home Loan Deposit Scheme）
2. 首次置业提取养老金计划（First Home Super Saver Scheme）
3. 家庭住房保证计划（Family Home Guarantee）

本文接下来将逐一介绍上述政策。

首次置业首付补助计划（First Home Loan Deposit Scheme）

澳洲购房一般需要两成（20%）首付。首付少于两成，也就是贷款超过房价八成（80%）的，买家可能需要额外支付房贷保险金（Lenders Mortgage Insurance），用于保障贷款人的利益。 保险金视多种因素而定，有些情况可高达数万澳元，增大买家负担。

澳洲政府对此推出了首次置业首付补助计划，每个财年提供一定名额申请。成功申请的首次置业（首置）买家房贷比例高于房价八成的，可以获得政府提供的保证。这样，买家最低可以5%的首付比例贷款买房，无需支付房贷保险金。

本年度联邦预算将继续推行这个补助计划，自7月1日至2022年6月30日提供1万个名额，供首次置业的新房买家申请。新房包括新建房、预售房（off-the-plan）、自建房（house and land packages）等。

家庭住房保证计划（Family Home Guarantee）

本年度联邦预算新设这项计划，预计自7月1日至2022年6月30日提供1万个申请名额，实施细则日后公布。根据目前的信息，这项计划不局限于首置买家和购置新房，面向单亲家庭，供有子女需要抚养，年收入不超过12.5万澳元的单身父母申请。申请成功的买家最低可以2%的首付比例贷款置业。

首次置业养老金提取计划（First Home Super Saver Scheme）

澳洲实行养老金（superannuation，简称super）制度，雇员和雇主双方自行选择养老基金供款，

让雇员日后提取养老金用于养老。养老金的支取，尤其是退休前提前支取，一般有严格限制，确保雇员有足够款项养老。澳洲政府自2017-18年度开始推行首次置业养老金提取计划，让首置买家提前支取自己的养老金用于购房。

根据本年度联邦预算，该计划将允许首置买家从自己的养老金自愿供款中支取5万澳元买房，跟过往相比支取额度增加了2万澳元。申请资格要求买家从未在澳洲拥有过物业。不过，曾拥有过物业但因为财政困难的缘故丧失物业的，也可以向税局申请酌情批准。

有关本年度联邦预算的各项政策，接下来政府还会有实施细则公布。我们将紧密关注并适时提供最新信息。

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在澳大利亚，商业租约（commercial lease）和零售租约（retail lease）有所不同。虽然都是业主与租户之间关于租赁物业的合同，但狭义的商业租约一般指办公室、仓库等用途的租约，零售租约则指零售商铺的租约，两者有各自的监管框架。

与零售租约相比，商业租约的监管较为宽松，这意味着商业租约的各方在谈判条款时有更大的灵活性。商业租约所使用的法律术语，一般人可能较难理解。而且商业租约中的一些常见条款经常引发业主和租户之间的纠纷，例如续租选择权，租金调整，以及物业维修和保养等方面的条款，进而会引发一些租约纠纷。这些商业租约的法律条款一般有什么含义？商业租约上可能会存在哪些陷阱？商业租约上有哪些租约纠纷？本文将对商业租约的法律问题以及租约纠纷进行逐一简介。

商业租约条款之续租选择权（Option to renew）

业主和租户双方确定了租期（lease term），开始日期和终止日期后，一般需要进一步考虑“续租选择权”条款。该续租选择权让租户有权要求现有租约期满后，按现有租约的条款（租金和租期除外）续租一段固定期限。例如，一份五年的租约可能规定续租五年的选择权，如果租户选择行使续租选择权，则租期总长为十年。

如果租约中没有规定续租选择权的，业主在租约期满时有两种选择，要么邀请现有租户订立新的租约（条款可跟现有租约不同），要么向其他租户出租物业。

如果业主和租户希望保持长期商业关系，那么规定续租选择权对双方都有利。业主将拥有更好的财务保障并使物业增值，而租户在同一地方长期经营，有利于建立良好的声誉和商誉。

租约如果要规定续租选择权，那么续租的租期应该足够长。租户行使续租选择权的前提条件也应规定清楚，例如： “租户必须在整个租期内按时支付租金”‘、“截至续租选择权行使通知送达之日，未有租户违反任何租赁契约的状况存续”。续约选择权应当在签订租约合同的时候也制定好，减少后期租约纠纷。

商业租约租金调整（Rent review）

租金调整条款是所有业主和租户都应该考虑的租约条款。商业租金调整的方式有多种，例如按固定百分比调整、按消费物价指数（CPI）变动来调整，以及按市场租金变动来调整等。商业租约中还可能含有“反减租”条款（‘ratchet’ clause），值得双方注意。这类“反减租”条款不允许租约的租金因市场租金调整而减少，比较符合业主的利益。所以业主和租户在签订租约合同时，最好提前考虑好租金调整的条款，因为如果未制定租金调整条款，在后期租金变动，租金上涨或者租户要求降租金时，可能会发生租约纠纷，影响业主和租户之间的关系，而租金调整条款可以给双方带来法律支持和保障，降低租约纠纷的产生，所以提前制定好租金调整条款，对双方都有好处。

物业维修和保养（Repairs and maintenance）

商业租约一般包含物业维修和保养的条款。不过，如果物业的某个部分没有规定清楚谁负责维修保养，则容易引起租约纠纷。每份租约具体界定的维修义务都有所不同。 通常，物业损坏超出正常损耗范围的，租户有责任支付维修费用，例如物业墙壁穿了一个大洞，这就超出了正常损耗范围。 不过，业主一般负责维修屋顶、天花板，外墙和地板等部位。所以在制定租约之前，最好知道物业维修和保养的范围是哪些部分，以降低不必要的租约纠纷。

结语

在澳洲，特别像墨尔本，悉尼这些大型商业城市，会吸引不少人前来投资，进行商业活动等，比如租办公室，租仓库等，在选好位置后，租约就非常重要。因为商业投资往往都不是一笔小数目，并且商业租约中可能会存在不少陷阱，注意不当，可能会引来不必要的租约纠纷，比如上文中提到的“续约条款”，“租金调整”条款，“物业维修和保养”条款，都是可能出现纠纷的地方。所以，为了避免日后出现租约纠纷，导致巨额损失，商业租约的业主和租户都需要注意租约条款的内容，尤其是一些重要租约条款，一般建议聘请商业律师处理。我所经验丰富的律师团队可审阅各类租约并处理各类租务，设法维护您在租约中的权益。详细请查看物权法。

免责声明：本文仅提供一般咨询，并不旨在提供法律建议。 对于因使用本文而造成的任何损失，我们不承担任何责任。

 

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根据澳洲目前的外国投资法律，外国投资者在购入任何澳洲境内居住型房产之前都要先取得外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board, FIRB）的批准，否则不得进行任何形式的房产购买交易。

外国投资者可以通过向外国投资审查委员会申请批准信或者豁免证书（Exemption Certificate）的方式取得购买澳洲境内住宅用地或居住型房产的资格。今天本文就将介绍豁免证书的申请类型及要求。

豁免证书

豁免证书是除了批准书以外，另一种由外国投资审查委员会根据 《1975年外来投资与并购法》（Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975）出具的允许外国投资者购买澳大利亚不动产的有效文书。该豁免证书批准外国投资者以仅购买一处房产或者土地为目的，向某州或地区的多个不动产出价或者发出要约。这也就意味着他们不需要为每一个有意向的不动产单独申请一个批准文书。对于大部分投资者而言，豁免证书可能是他们最便利的选择。

豁免证书的有效期是自批准之日起12个月，且豁免证书会具体列出所购房产的标的额上限。豁免证书允许外国投资者以任何合法方式来购买不动产，包括但不限于拍卖、投票、私人要约、意向书或招标书等。

豁免证书主要适用的不动产包括已建成住房（established dwellings）、新房（new dwellings）和有待开发的住宅用地（residential land） 。

已建成住房的豁免证书

根据澳洲法律，意图购买已建成的固定住房作为在澳主要居住地的临时居民（temporary residents）有资格申请豁免证书。

“临时居民”是指符合以下条件之一的个人：

• 持有临时签证，且该签证允许其在澳洲连续居住超过12个月（与该签证的剩余期限无关）；或者
• 已经居住在澳洲，递交了永久居留签证的申请，且持有允许其在澳洲居留直到申请完成的过桥签证。

已建成住房的豁免证书将适用于进行以下事项：

• 仅购买一处未指定的固定住房；
• 在指定的州或者领地购买该住房；
• 购买的住房不得超过豁免证书指定的价值。

需注意，申请人在豁免证书下发之前不得订立任何协议书（包括有条件协议书）。

该豁免证书的批准是有限制条件的。主要的条件包括以下：

• 将该不动产作为在澳洲的主要住所（principal place of residence）；
• 不得将该不动产的任何一部分进行出租，包括确保该不动产在房产转让手续完成时是空置的状态；且
• 当该房产不再是主要住所，或者买家不再是临时居民起的3个月内将房产出售。

豁免证书同时要求该外国投资者在购买完成后将该不动产登记在澳大利亚税务局的土地登记册上。

住宅用地（非已建成住房）的豁免证书

所有的外国投资者均可以申请住宅用地的豁免证书。

住宅用地的豁免证书允许外国投资者在指定的州或者领地内购买一处未指定位置的空地或者全新的住房，且价值不得超过指定数目。

该豁免证书的限制条件与允许外国投资者购买某处指定空地或者全新住房的批准信上所附条件基本相同。同时，它也要求外国投资者必须在完成购买手续后，在澳大利亚税务局的土地登记册进行登记。

申请费用

一旦申请人缴纳相关的申请费用，外国投资审查委员会就会开始处理豁免证书的申请请求。豁免证书的申请费用与个人批准信的申请费用是相同的，具体详见FIRB网站：https://firb.gov.au/guidance-resources/guidance-notes/gn29/。如果申请人同时递交已建成住房和住宅用地两者的豁免证书申请，将按照更高的申请费用支付单笔费用。

在申请人购买的房产价值高于豁免证书指定的金额，或者申请人在证书过期前未购买任何房产的情况下，申请手续产生的费用都不会被退还。

不论是批准信还是豁免证书，都反映了外国投资审查委员出于保护澳洲国家利益的目的，给海外居住型住房或用地投资者施加的特殊要求。外国投资者可以申请对豁免证书中列出的条件进行变更，但这种变更会产生一定的费用。任何不遵守上述条件的行为都将被视为违反澳洲外国投资法律的行为，并将导致严重的处罚，包括罚金、刑事处罚和处置令等。此外，任何不遵守澳洲投资法律的行为也可能会引起执法机构和其他联邦部门，如移民和边境保护部门的注意。

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合同是“意思自治”和“契约精神”的产物，土地买卖合同或者土地销售合同（Contract for the Sale and Purchase of Land）是土地买卖双方权利义务的基础和来源，贯穿土地交易和房产交易始终。

由于土地作为合同标的物的特殊性，法律对土地买卖合同有着较为严苛的规定，违反相关土地合同的条款，不但会导致与其冲突的土地买卖合同条款无效，还会对土地房产买卖双方的权利义务产生实质性影响。因此，当事人通常委托土地买卖律师或者持牌产权转让师帮助其进行土地房产交易，以确保房产顺利交割。

下面我们将以澳洲新南威尔士州为例，从以下三个方面帮助您了解您的土地买卖合同。

土地买卖合同必须包含哪些内容？

根据澳洲产权转让法《1919年产权转让法》（Conveyancing Act 1919 ）明确规定，土地买卖合同必须以书面形式确立并由买卖双方签字后才具有法律效力。《2017年产权转让（土地出售）规章》（Conveyancing (Sale of Land) Regulation 2017）则列出了土地买卖合同中必须包含的文件，包括但不限于：

1. 市政府出具的区域划分证书（zoning certificate）
2. 管道和下水道分布图（service location point & sewerage diagram）
3. 土地证书和土地规划图
4. 土地证书上登记的第三方权益，例如地役权（easements）、限制（covenants）、告诫（caveats）等
5. 分层物业需提供公共区域证书、分层规划图、管理细则和管理声明等
6. 楼花（off the plan）或地连屋（land and house package）需提供所建房屋的居住证明、保险证明等
7. 游泳池证明、租约等其他文件

上述文件能够帮助潜在买家及其房产土地买卖律师详细了解该土地各方面的情况（例如土地面积、批准用途、产权负担等），以保护土地买家的利益。同时，卖家将通过提供这些文件履行其法定的揭露义务（disclosure obligation），从而获得法律和合同的保护。

土地买卖合同中有哪些重要条款？

新州的土地买卖合同采用新州法律协会（Law Society of NSW）制定的《2018年版标准合同》，双方当事人还可以通过附加特别条款对标准土地买卖条款进行修改和补充。

需要注意的土地买卖合同条款包括：

1. 双方当事人、房产地址和登记号、购买价格和定金、成交日期、有无租客等
2. 买卖冷静期（cooling off period）适用与否及期限
3. 土地税、商品和服务税（GST）、海外居民投资房产代扣税（FRCGW）等税费
4. 海外买家需获得外国投资审批委员会（FIRB）批准
5. 土地买家违约时卖家的法律救济
6. 土地卖家违约时买家的法律救济
7. 房产土地交易金额的调整（adjustment）方式和范围
8. 延期交易的通知期限（Notice to Complete）和利息
9. 卖家是否有权提前使用土地交易定金等

土地买卖合同如何保护买卖双方？

《2017年产权转让（土地出售）规章》规定了卖家的揭露义务，以及除所揭露的事项之外，所售房产不受其他任何权益影响的保证条款。当卖家未能履行揭露义务时，买家有权在规定时间内解除合同并收回定金（该权利不受冷静期限制）；当卖家履行该义务时，标准合同规定，买家无权对合同中已经揭露的相关事项提出诉求、询问，或者解除合同。

另一个例子是合同定金（deposit）。定金通常在合同交换和买卖冷静期届满时支付，保存于房产中介或者卖家律师的信托账号中，交易完成后经买方授权才能支付给卖家。然而，大多数合同的特别条款都赋予卖家在房产交割前提前使用定金的权利，从而导致若交易失败，买家可能无法取回定金的后果。

在澳洲买房的标准合同，一般会有5个工作日的冷静期，换言之，即买家在这5天内如果对房子不满意的，还可以选择取消购房合同。不过需要注意的是，拍卖的房产是没有冷静期的。冷静期的开始时间是在买方收到买卖双方共同都签名的合同开始，于最后一天（第五天）下午5点结束。如果在这5个工作日的时间内，买家不想购房，则需要书面通知卖方或者卖方的代理，签字以及在第五天的下午5点前送至卖方，以这样的流程来取消买房交易。除此之外，买家还可以选择放弃或缩短冷静期，不过需书面通知卖方或者卖方的代理。

因此，对于卖房者而言，准备一份完整的、符合法律规定的合同是启动房产交易的第一步，也是卖家权益的重要保障。对于购房者而言，充分理解合同条款和所附文件，并在双方协商的基础上对合同条款进行必要增改，也将在很大程度上降低违约风险和成本。

土地买卖交易，以及房产买卖交易都有比较多的法律条款，对法定文件的提供也有一定要求，如果提供的法定文件不全，有缺失，该土地买卖合同可能会因此而失效，从而导致土地买卖交易失败，牵扯上更多交易纠纷等。所以，在澳大利亚的朋友们，如果想要买土地，或者买房，一定要先了解好澳洲的土地房产交易法律，明白土地销售合同，交易条约等等的所需条件。可以通过咨询澳洲的房产律师，土地交易律师，来维护自己的土地房产买卖权益。

我们格城联合律师事务所有资深的律师团队，在房产交易，土地交易，房产拍卖，物业法等有很多年的经验，对澳洲的房产法律，物权法非常熟悉，曾经帮助不少客户成功处理房产买卖案例，并且在悉尼和墨尔本均设置有办公室，欢迎大家咨询。

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所谓“楼花买卖合同” (Off-the-plan contract)，是指标的住宅在合同订立之时还未建成的不动产买卖合同。

新南威尔士州注册总署（Office of the Registrar General）在2019年10月11日公布了楼花买卖合同的新变化。总署宣布2019年新版的楼花买卖合同及相关的法律变化将在2019年12月1日生效，并会在2020年6月2日当日开始适用于其他居住型不动产买卖合同。

这些变化主要体现在卖方的披露义务和告知义务、买方享有的冷静期和法律救济、押金的保管和日落条款（sunset clause）等方面。

由于房屋买卖会设计到很多合同的签订，里面会包含很多房屋买卖交易专用词汇，为了便于大家好理解房屋交易的专有词汇，我们会首先介绍一下这些词汇的意思：披露声明书，法定冷静期。

披露声明书是什么？

房屋情况披露声明书（Property Disclosure Statement，PDS）是指房屋卖家填写的房屋状况相关的文件，这份声明文件中，包含有详细披露房屋中存在的缺陷。 房屋披露声明书会被放入房屋买卖合同，因此房屋卖家要对该声明承担法律责任。

法定冷静期是什么？

法定冷静期（Cooling-off period）指的是如果与卖家签订购买住宅房屋的售房合同，会自动生成冷静期。 在法定冷静期内，房屋卖家不可以接受其他的房屋买方的要求。房屋买方可以在法定冷静期时间了解更多关于房屋的情况和检查等。

日落条款是什么？

日落条款（sunset clauses），指的是法律或合约中订定部分或全部条文的终止生效日期。 通常订定日落条款的目的是在该条文终止其效力前有缓冲期可先行准备及实施相关的配套措施。

卖房方的要求

1. 卖方的披露义务：披露声明书和文件初稿须附入合同

卖方必须在楼花买卖合同中附入一份披露声明书（Disclosure Statement），包括一份由注册土地测绘员出具的住房设计草图（draft plan）。除此之外，卖方还需要披露的其他文件初稿包括：

• 预计的完成时间表
• 与住房设计草图一起注册的产权负担文件（如地役权）
• 分层物业管理细则初稿
• 分层物业管理声明书初稿
• 开发合同初稿等。

该规定旨在保护买家的权利。如果披露声明书或其他应披露的文件没有附入楼花买卖合同中，买方有权在交换合同后的14天内解除合同。

需注意，针对分层物业，车库和储藏间的位置并不需要在设计草图中标明，管理声明书中也无需包含分摊费用的相关条款。此外，这些新的披露要求是对《2017年产权转让（土地出售）规章》（Conveyancing (Sale of Land) Regulation 2017）中规定的卖家披露义务的补充，这些我们在法定文件的缺失将导致土地买卖合同无效一文中已作介绍。

 

2. 法定冷静期：10个工作日

“冷静期”（Cooling-off period）允许买家在合同交换后的特定期限内解除合同，并只损失合同价格0.25%的金额。

自2019年12月1日起，原先适用于楼花买卖合同的法定冷静期将从5个工作日延长至10个工作日，其他非楼花的不动产买卖合同则会在2020年6月2日起开始适用该规定。也就是说在2020年6月2日之后，所有不动产买卖合同（楼花和现房）都将给予买家10个工作日的冷静期。

新州律师协会正在更新《2019年土地买卖标准合同》，设置新的冷静期提示。需注意，新版本合同下，冷静期仍可以通过Section 66W 证书被取消。该证书由买方律师在买方知悉且同意无冷静期的情况下签字并生效，这意味着买方将放弃冷静期内的权利。

 

3. 卖方的告知义务：重要事项变更

新法律对卖方应履行的告知义务做出了更严格的规定。在楼房开发过程中，卖方应及时向买方告知一切与已披露内容不相符合的重要事项（material particulars）变更。

需要告知的变更事项是指那些可能会负面影响购房者对房屋的使用和享受的情形，通常体现在设计草图、物业管理细则、产权负担、管理声明书和建筑合同等文件中。

然而，对于房产编号、街道名称、费用分摊、车库和储藏间分配等非重要事项的变更，卖方无需履行告知义务。

 

4. 买方面对重要事项变更的法律救济

在满足以下条件时，买方可以以重要事项变更为由行使解除合同的权利：

• 收到来自卖方的变更告知；
• 证明如果在合同订立之前得知该事项变更，将不会同意订立合同；以及
• 证明该事项的变更使其遭受重大不公。

买方也可以选择继续履行合同，并就该重要事项的变更主张赔偿，索偿额不得高于合同价格的2%。如果买卖双方无法就赔偿金额达成合意，则可通过申请仲裁，由仲裁员做出最终决定。

不论是解除合同还是寻求赔偿，买方必须在得知该变更事项或收到已注册的设计图后的14天内行使其权利。

此外，卖方必须至少在成交前21天向买方提供一份已注册的设计图及其他相关文件。如果该文件披露了与买方认知不相符的重要事项，买方依旧可以在收到文件的14天内行使解除合同或者索偿的权利。

 

5. 定金以信托的方式进行保管

自2019年12月1日起，在合同期限内，任何由买方支付的合同项下的定金（deposit）或者分期款项必须由合同指定的一方（通常为中介或者卖方律师）存入信托账户或者管控财产账户，不得在成交前支付给卖方。这一新的法定要求是为了在开发商破产的情况下保护买方支付的定金和分期款项。

然而，该定金保管方式的变化并不会取代买方以银行担保（bank guarantee）或者定金债券（deposit bond）等方式支付定金。

 

6. 更有力的日落条款保护

日落条款（sunset clauses）允许买卖任意一方在某特定事件发生时（如未能在规定日期前注册设计图）解除楼花买卖合同。

2015年，政府部门通过立法来避免开发商在未经新州高等法院命令的情况下（除非买方同意） 使用日落条款来解除合同。

新的法律扩大了日落条款中任何可能解除合同的事件的定义，如占用证书的下发。新法律同时确认了在卖方依据日落条款解除合同的情况下，法庭可以判给买方一定的赔偿金。

不管楼花买卖合同是在新的日落条款生效前签订的还是生效后签订的，该项变化都将适用于所有的楼花买卖合同。

在澳洲的房屋买卖交易，设计比较多的程序和合同的制定。澳洲的法律政策也会对房屋买卖交易带来一些影响，稍有不慎，会容易出错。因此，大家在澳洲买卖房屋时，请联系房产律师，以获取最专业，最全面的房屋买卖交易资讯。

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所谓“楼花买卖合同” (Off-the-plan contract)，是指标的住宅在合同订立之时还未建成的不动产买卖合同。

新南威尔士州注册总署（Office of the Registrar General）在2019年10月11日公布了楼花买卖合同的新变化。总署宣布2019年新版的楼花买卖合同及相关的法律变化将在2019年12月1日生效，并会在2020年6月2日当日开始适用于其他居住型不动产买卖合同。

这些变化主要体现在卖方的披露义务和告知义务、买方享有的冷静期和法律救济、押金的保管和日落条款（sunset clause）等方面。

 

1. 卖方的披露义务：披露声明书和文件初稿须附入合同

卖方必须在楼花买卖合同中附入一份披露声明书（Disclosure Statement），包括一份由注册土地测绘员出具的住房设计草图（draft plan）。除此之外，卖方还需要披露的其他文件初稿包括：

• 预计的完成时间表
• 与住房设计草图一起注册的产权负担文件（如地役权）
• 分层物业管理细则初稿
• 分层物业管理声明书（strata management statement）初稿
• 开发合同（development contract）初稿等。

该规定旨在保护买家的权利。如果披露声明书或其他应披露的文件没有附入楼花买卖合同中，买方有权在交换合同后的14天内解除合同。

需注意，针对分层物业，车库和储藏间的位置并不需要在设计草图中标明，管理声明书中也无需包含分摊费用的相关条款。此外，这些新的披露要求是对《2017年产权转让（土地出售）规章》（Conveyancing (Sale of Land) Regulation 2017）中规定的卖家披露义务的补充，这些我们在法定文件的缺失将导致土地买卖合同无效一文中已作介绍。

2. 法定冷静期：10个工作日

“冷静期”（Cooling-off period）允许买家在合同交换后的特定期限内解除合同，并只损失合同价格0.25%的金额。

自2019年12月1日起，原先适用于楼花买卖合同的法定冷静期将从5个工作日延长至10个工作日，其他非楼花的不动产买卖合同则会在2020年6月2日起开始适用该规定。也就是说在2020年6月2日之后，所有不动产买卖合同（楼花和现房）都将给予买家10个工作日的冷静期。

新州律师协会正在更新《2019年土地买卖标准合同》，设置新的冷静期提示。需注意，新版本合同下，冷静期仍可以通过Section 66W 证书被取消。该证书由买方律师在买方知悉且同意无冷静期的情况下签字并生效，这意味着买方将放弃冷静期内的权利。

3. 卖方的告知义务：重要事项变更

新法律对卖方应履行的告知义务做出了更严格的规定。在楼房开发过程中，卖方应及时向买方告知一切与已披露内容不相符合的重要事项（material particulars）变更。

需要告知的变更事项是指那些可能会负面影响购房者对房屋的使用和享受的情形，通常体现在设计草图、物业管理细则、产权负担、管理声明书和建筑合同等文件中。

然而，对于房产编号、街道名称、费用分摊、车库和储藏间分配等非重要事项的变更，卖方无需履行告知义务。

4. 买方面对重要事项变更的法律救济

在满足以下条件时，买方可以以重要事项变更为由行使解除合同的权利：

• 收到来自卖方的变更告知；
• 证明如果在合同订立之前得知该事项变更，将不会同意订立合同；以及
• 证明该事项的变更使其遭受重大不公。

买方也可以选择继续履行合同，并就该重要事项的变更主张赔偿，索偿额不得高于合同价格的2%。如果买卖双方无法就赔偿金额达成合意，则可通过申请仲裁，由仲裁员做出最终决定。

不论是解除合同还是寻求赔偿，买方必须在得知该变更事项或收到已注册的设计图后的14天内行使其权利。

此外，卖方必须至少在成交前21天向买方提供一份已注册的设计图及其他相关文件。如果该文件披露了与买方认知不相符的重要事项，买方依旧可以在收到文件的14天内行使解除合同或者索偿的权利。

5. 定金以信托的方式进行保管

自2019年12月1日起，在合同期限内，任何由买方支付的合同项下的定金（deposit）或者分期款项必须由合同指定的一方（通常为中介或者卖方律师）存入信托账户或者管控财产账户，不得在成交前支付给卖方。这一新的法定要求是为了在开发商破产的情况下保护买方支付的定金和分期款项。

然而，该定金保管方式的变化并不会取代买方以银行担保（bank guarantee）或者定金债券（deposit bond）等方式支付定金。

6. 更有力的日落条款保护

日落条款（sunset clauses）允许买卖任意一方在某特定事件发生时（如未能在规定日期前注册设计图）解除楼花买卖合同。

2015年，政府部门通过立法来避免开发商在未经新州高等法院命令的情况下（除非买方同意） 使用日落条款来解除合同。

新的法律扩大了日落条款中任何可能解除合同的事件的定义，如占用证书的下发。新法律同时确认了在卖方依据日落条款解除合同的情况下，法庭可以判给买方一定的赔偿金。

不管楼花买卖合同是在新的日落条款生效前签订的还是生效后签订的，该项变化都将适用于所有的楼花买卖合同。

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说起与房产相关的税种，大部分人首先会想到购房时缴纳的印花税（stamp duty）和2016年6月起针对外国人征收的附加印花税（surcharge stamp duty）。然而，还有一类每年都会发生的税种，却往往被忽略。不少业主，在收到罚单或者出售房产时，才意识到还要缴纳此类税种，而此时已经产生了很多罚金。我们律师在日常工作中，不断收到此类要求，希望我们帮助向税局申请减免罚金。

这类税种，就是购房后，业主每年需缴纳的土地税（land tax）和针对海外购房人士的附加土地税(Surcharge Land Tax)。

以下所讲内容，重点围绕附加土地税(Surcharge Land Tax) 展开【注意：不包括自住房（principal place of residence, PPR）和应税价值低于规定起征点的房产】。

附加土地税（surcharge land tax）是针对外国人（海外买家）自2017年1月1日起征收的一个税种，征收的比例是按照每年土地评估价值的一定比率征收，目前的比率是2%。决定你是否要缴纳附加土地税（surcharge land tax）, 首先要确定你是否在法律上被确定为“外国人”。

附加土地税的征收对象：“外国人”（foreign person）

根据1975年澳洲《外商并购法》（Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975）的定义，“外国人”的范围十分广泛，具体包括：

• 个人：通常不在澳洲居住的人（non-ordinarily resident），澳洲公民或根据移民法持有特殊类别签证的新西兰公民除外
• 公司：其中通常不在澳洲居住的个人、外国公司或外国政府持有公司20%以上实质权益（substantial interest），或者其中两人或多人合计持有公司40%以上的实质权益（aggregate substantial interest）
• 信托的受托人：其中通常不在澳洲居住的个人、外国公司或外国政府持有信托20%以上实质权益，或者其中两人或多人合计持有信托40%以上的实质权益
• 有限合伙的普通合伙人：其中通常不在澳洲居住的个人、外国公司或外国政府持有20%以上份额，或者其中两人或多人合计持有40%以上的份额
• 外国政府
• 外国政府的投资人等

而“通常在澳洲居住”，是指在某个时间点之前的12个月内在澳洲居住满200天，并且所持有的签证对继续留在澳洲境内没有任何限制，即永久居留签证（permanent entry visa）。

简而言之，澳洲公民、澳洲常住居民、持有特殊类别签证的新西兰公民和不符合上述情形的海外人士无需缴纳土地附加税。

附加土地税的征收与豁免

附加土地税只适用于居住型用地（residential land），例如：

• 已建有一个或多个住宅的土地
• 被规划为居住用途或主要为居住用途的空地
• 物业单元、联排别墅等住宅群

商业或工业用地的海外所有人将不受税收政策影响。

与土地税不同的是，附加土地税没有规定起征点，直接根据每年12月31日的土地评估价值进行计算。2017年的税率为0.75%；从2018年起，税率提升至2%。

从2019年7月开始，以下签证持有人可以自住房（PPR）为由申请附加土地税的豁免：

• 澳洲永久居民
• 持有444特殊类别签证的新西兰公民
• 309或820配偶（临时）临时签证的持有人
• 410或405退休签证的持有人（2020年1月起生效）

自住房只能有一处，并且签证持有人还需要在当前的日历年里在住宅中连续居住满200天。符合条件的业主应在每年的3月31日前完成豁免申请。

除此之外，寄宿公寓、低成本住宅、住宿公园、退休公寓、初级生产用地、托儿中心等土地的所有人也可能获得附加土地税的豁免。

附加土地税对海外业主的影响

对于需要缴税的海外业主而言，附加土地税意味着每年一笔不小的额外开支，因此有必要认真考量持有房产的长期成本。

如果您打算出售名下的房产，则必须在交房前结清任何欠税，并向买家律师提供土地税完税证明（land tax clearance certificate）。

当前，不止是新南威尔士州，维多利亚州和昆士兰州都对外国人征收附加土地税，且税率保持不断上涨的趋势。投资者在买房和卖房时应考虑附加土地税的纳税责任和数额，我们强烈建议您咨询专业的律师和会计师，根据您自身的情况合理置业。

海外业主应注意查收税务局每年1月至3月发送的缴税通知单，及时缴清欠税。即使您尚未收到附加土地税的缴税通知，我们建议您未雨绸缪，提前申报，以避免附加土地税的逐年累计和巨额罚金的产生（新州税务局最新的罚金利率为9.54%）。

若您对于附加土地税和其他房产税有任何疑惑，欢迎随时与我们的律师联系。想要了解更多关于印花税，房产交易等，可以查看物权法服务。我们在澳洲物权法领域拥有超过15年的执业经验，客户包括大型房产开发商、个人、家庭信托和养老金基金等。从土地收购、融资、税收建议、商业结构到房产交易，我们的专业知识、丰富经验加上严格的办公流程和追踪系统将帮助您获得满意的结果。我们提供首次20分钟免费咨询，您可以直接与我们的专业律师对话。

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澳大利亚永久性居民（Australian Permanent Resident），简称PR，指的是持有澳洲永居居民签证的，可以永久居住在澳洲的外国公民。本来没有准PR（Permanent Resident）一词，但是自从新州政府2016年预算案出来以后，PR 被区别对待了。以前的PR，除了选举权和被选举权以外，与入籍的公民相比并没有太大的区别。但是根据现行法律，PR也可能被定义为外国人（Foreign Person）了。

外国人的定义

首先声明，外国人不包括澳洲公民，不论你的公民资格是出生取得还是被政府授予，也不论你居住在世界的何处和居住多久。

外国人可以包括个人，公司，外国政府，信托和合伙人等：

• 对于个人而言，指不常居住在澳洲的个人；
• 对于公司而言，公司内持有20%或以上股份的外国公司股东，外国政府股东，或者不常居住在澳洲的个人股东；对于公司具有两个或两个以上外国股东的，这些股东联合持有20% 或以上股份；
• 对于信托而言，受托人公司内或者信托的受益人有持有20%或以上股份的外国公司，外国政府股东，或者不常居住在澳洲的个人；如果受托人公司或者信托的受益人有两个或以上上述外国人的，这些人联合持有20%或以上的股份;
• 对于合伙人而言，在有限合伙内，外国公司，外国政府或不常居住在澳洲的个人持有20%或以上的份额；如果有多个合伙人，则合伙人联合持有40%或以上的股份。

常住居民的定义

不常居住在澳洲的个人，被定义为外国人。怎样才可以算作常住居民呢？澳洲常住居民，是指从一个具体的时间点，往前推算，在过去的12个月内，在澳洲居住至少200天，并且所持有的签证对继续停留没有任何限制。

举例说明：A君持有永久居民签证，并在2017年3月15日签订了一份购买楼花的合同，从3月15日往前推算的12个月份内，A君只居住了30天，这样A君就被定义为外国人，要交纳额外的印花税。这里的具体时间点，就是合同交换的日期，即3月15日。合同交换日期，就是买卖双方都签字并且写入合同的日期。

准PR

通过对以上的阅读你就明白，其实准PR, 就是持有澳洲PR, 但又不是澳洲常住居民的人。

印花税与准PR

自2016年6月21日开始，准PR在新州购买住房，就要支付额外的印花税了。额外印花税的税率为4%。对于公司或者信托形式的购房者，如果外国股东或者信托的外国受益人持有20%或以上的份额，这个公司购买者或者信托购买者也要支付额外的印花税。额外印花税的计算为购房价格乘以4%。

土地税和准PR

有关准PR和额外土地税的征收，请关注公众号 “澳洲移民与法律”，参阅《在澳洲，一项容易被投资者忽略的税种》一文。需要提醒的是，额外土地税中计算外国人的时间点，是指在上一个标准年度内(1月1日到12月31日)，你是否住满200天，并且从2017年开始实施了。

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为了满足在澳居民的基本需求，符合条件的首次购房者将享受澳洲政府的优惠政策。当前，新州政府对于首次置业者的支持主要体现在印花税减免和住房补贴两方面，本文将对此进行详细介绍。

印花税减免：首次置业者协助计划

从2017年7月1日起，“首次置业者协助计划”（First Home Buyer Assistance Scheme）取代先前的“首次置业—新房计划”（First Home – New Home Scheme）开始施行。该政策适用于购买新房（new home）、二手房（existing home）和居住型空地（vacant land）。

对于新房和二手房，如果您购买的房产价值或购买价格低于$650,000，则可免除缴纳印花税；如果房产价值或购买价格在$650,000和$800,000之间，则享受相应的印花税减免。

对于居住型空地，如果土地价值或购买价格不超过$350,000，则免除全部印花税；如果土地价值或购买价格在$350,000到$450,000之间，则享受相应的印花税减免。

享受当前优惠政策的购房者需要满足以下条件：

1. 买卖合同在2017年7月1日之后签订，且交易标的为整个房产；
2. 申请人为年满18周岁的自然人，不得是公司或信托机构；
3. 申请人及其配偶此前从未在澳洲持有任何房产，且从未获得过该政策下的印花税减免；
4. 申请人中至少一人为澳洲公民或永久居民；
5. 申请人中至少一人将在成交后的12月内入住，并且连续住满至少6个月。

当部分购房者不满足上述要求时，若其余符合条件的购房者购买该房产50%及以上的份额，该印花税减免政策仍然适用。该合同被称为共享权益合同（shared equity agreement）。需要注意的是，在该情形下申请人及其配偶必须同时符合上述购房者条件。

住房补贴：首次置业者（新房）补贴计划

根据“首次置业者（新房）补贴计划”（First Home Owner’s Grant (New Homes) Scheme），自2017年7月1日起，符合条件的首次置业者将获得$10,000住房补贴。该政策仅适用于他人出售或产权人自建的新房（new home）和近期修缮房（recently renovated home），以抵消购房者缴纳的商品服务税（GST），购置二手房将无法获得该项补贴。

所谓“新房”，是指首次出售且此前从未经人入住的房产。若购买开发商楼盘，房产价值不得超过$600,000；若为产权人自建房，则土地和房屋总价值不得超过$750,000。

“近期修缮房”，则是指经过大规模改造重建，自修缮后首次出售且未经人入住的房产，其价值不得超过$600,000。符合条件的房产将被视为“新房”并获得同样的补贴。

享受当前优惠政策的购房者需要满足以下条件：

1. 买卖合同或自建房施工合同在2016年1月1日之后签订；
2. 申请人为年满18周岁的自然人，不得是公司或信托机构；
3. 申请人及其配偶此前从未在澳洲持有任何房产，且从未获得过该政策下的住房补贴；
4. 申请人中至少一人为澳洲公民或永久居民；
5. 申请人中至少一人将在房屋成交或竣工后的12月内入住，并且连续住满至少6个月。

然而，若购房者于2000年7月1日之后在澳洲购买并持有房产，且未曾连续入住超过6个月，则仍能享受该政策。

符合上述条件的购房者可以通过州政府批准认可的金融机构申请，或直接向Revenue NSW进行申请，截止期限为交房或竣工后的12个月。

随着联盟党赢得2019年澳大利亚联邦大选，莫里森政府将更新当前针对首次置业者的优惠政策，以兑现其竞选承诺，对此我们将持续跟进。

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