【房产法】 维州最新的印花税优惠政策大全

上文中,我们对维州房产可能会产生的土地税负进行了大总结。那么在购房环节中,您应该注意的税负又有哪些呢?您能享有的政府优惠政策又有哪些呢?在维多利亚州(维州)置业,印花税(stamp duty)也是重要的一环。 维州政府为了鼓励置业,推出了种类繁多的税务优惠政策。随着2021-2022财政年度在7月1日开始,维州政府对印花税以及相关优惠政策做了一定调整,本文将一一介绍。

维州印花税简介

印花税按照房产的应税价值计算,逐级递增,应税价值一般为合同价或市价(较大者为准)。

以应税价值大于$130,000但不超过$960,000的房产为例,应付印花税为:


(应税价值 – $130,000)* 6% + $2870


但是,如果买家不符合以下条件的话,一般还需要额外支付海外买家附加税(Foreign Purchaser Additional Duty) :

  1. 不是澳洲公民;或者
  2. 不是永久居民;或者
  3. 不是持有444类特别签证的新西兰公民。

所适用的税率则根据签署合同的日期会有相应的变化,但需要注意的是不受合同交割日期的影响。一般附加税税率如下:

  1. 如果合同签署日期是在2015年7月1日之后但在2016年7月1日之前,附加税税率为3%;
  2. 如果合同签署日期是在2016年7月1日之后但在2019年7月1日之前,附加税税率为7%;
  3. 如果合同签署日期是在2019年7月1日之后,附加税税率为8%。

自住房印花税优惠政策

如果您在维州购买的房产是做自住用途,也就是“主要居所”(Principal place of residence)的,您可享受自住房的印花税优惠。

但是如果您想申请该政策帮助,您必须满足以下条件:

  1. 所购房产的应税价值不能超过55万澳元;
  2. 所购房产可以是新房,也可以是二手房;
  3. 买家在房产交割后必须将该套房产作为自住房住满12个月。

以房产应税价值超过44万但不过55万澳元为例,优惠政策下的印花税为


$18,370 + (550,000.00 – 440,000) * 6% = $24,970.00


相比不享受政策的印花税($28,070.00),买家可节省3千澳币左右的税款。

这项政策不局限于首次置业的买家。

而且, 如果海外买家和澳洲公民或永久居民的配偶共同买房自住,还有望免去海外买家的印花税附加税。

首次置业优惠政策

根据维州政府最新政策,买家如若符合以下条件,则有望取得政府1万澳币-2万澳币(取决于所购置的房产类型和地区以及合同签署日期)的首次置业资助(First Home Owner Grant):

  1. 买家或其配偶是澳洲公民或澳洲永久居民;
  2. 这是买家及其配偶的首次置业,也就是说买家此前从未在澳洲拥有过任何房产;
  3. 所购置的房产是买家的自住房且是新房;
  4. 在交割后会在该套房产内住满12个月;
  5. 所购买的房产应税价值不超过75万澳元。

首次置业买家除了政府资助之外,同时还可享受印花税的减免优惠。这项优惠对二手房同样适用。具体优惠政策如下:

  1. 房产价值≤60万澳元的,印花税全免;
  2. 60万澳元<房产价值<75万澳元的,可享受的优惠税率逐级递减。例如,房产应税价值为70万的, 标准印花税为$37,070,优惠后仅为$24,713。

墨尔本市政厅地区的印花税优惠政策

新财年初始,墨尔本市政厅(City of Melbourne local government area)就官宣了另一项只针对坐落于该市政厅地区的新房的特别印花税优惠政策。凡是在2021年7月1日至2022年6月30日之间签署房产购买合同的,印花税优惠政策如下:

  1. 如果所购新房的应税价值低于100万澳币且建成后一年内即卖出的,应付的印花税减半;
  2. 如果所购新房的应税价值低于100万澳币且建成一年以上才卖出的,应付的印花税全免,这种情况下的签约期更是延长至2021年5月21日至2022年6月30日。

这项优惠适用于自住房和投资房,而且海外买家也可享受(但不适用于海外买家额外印花税的那一部分)。

楼花房产的税务优惠政策

如果您是在维州购买楼花(off-the-plan purchase),也就是在合同签署之时还没动工或完工的房产的话,印花税的核算方式也有所不同。应税价值的计算方式是:


应税价值(楼花价值) = 合同价(不低于市价)- 建筑费用


根据最新政策,如果合同签署日期是在2021年7月1日至2023年6月30日之间,且楼花价值不超过1百万澳元的,便可按楼花价值来计算印花税。但是,买家必须符合“自住房优惠”或“首次置业优惠”的资格才能同时享受该政策优惠。

也就是说,如果楼花价值高于上述两个优惠政策的税务门槛的话(例如合同价减建筑费大于75万但不超过1百万),那么就按楼花价值计算印花税。如果楼花价值低于优惠政策的门槛,买家还可以额外享受相应的优惠政策(例如楼花价值低于75万澳元的首次置业买家,可以享有首次置业的印花税优惠)。

总结

印花税数额不小,买房前请务必咨询律师,了解清楚您所需支付的印花税以及您可能享有的印花税优惠政策,有助于更好地规划预算,并充分享受政府的政策补贴。当然,买房是重大投资,需要综合考虑一系列的因素并处理多种法律事项。为此,我所经验丰富的房地产交易律师随时随地准备好为您提供全方位法律服务。

吴戈 律师

吴戈律师是格诚联合律师行的主任律师,在财产法,移民法,商业法,公司法,合同法,民事刑事和家庭法领域拥有丰富的专业知识和工作经验。

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林缤

林缤律师是新南威尔士州的执业律师,在房产法、婚姻法、移民法、商业租赁与买卖和国际公证事宜有丰富的执业经验。林缤律师曾处理过大额的在新州或跨州的现房或楼花交割,房产税负分析、生意买卖,以及复杂的离婚申请及财产协议的起草和执行。林缤律师在移民法及相关的签证申请都有丰富的经验,能够根据申请人的自身情况准备材料,定制申请。

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【房产法】 持有维州房产需要面临哪三大税负?

澳大利亚维多利亚州(维州)是投资和移民的热点,维州首府墨尔本更长期名列世界最宜居城市之一。不过,如果你在维州拥有土地或房产,那么你就要注意土地税和空置税的问题了,以免被突如其来的核税通知打得措手不及。那么,在维州拥有土地、房产究竟会产生什么土地税负呢,产权人又该注意些什么呢,本文将一一介绍。

土地税(Land Tax

业主在维州拥有房产,也就拥有维州的土地。土地税的应税价值(Taxable Value) 是土地价值 (Land Value),而不是土地上的建筑物价值。如果业主在维州所拥有的土地总应税价值在$250,000或以上的(纳税门槛, Threshold),每年都需要缴纳土地税。

而土地税的应税年度与市政费等都不同,应税年度是按日历年来计算,也就是每年的1月1日至12月31日。 目前,维州的土地税核算公式如下:

  1. $250,000 ≤ 应税土地价值 < $600,000的,土地税 =(应税土地价值-$250,000) x 0.2% + $275;
  2. 应税土地价值在$600,000及以上的,则逐级递增。

跟其他州相同,维州政府也规定了特定情况下,产权人是有权申请豁免或减免土地税的,最主要的免税理由就是应税土地是业主的主要居住地(Principal Place of Residence)。

土地附加税(Absentee Owner Surcharge

除了要缴纳上述的土地税之外,产权人还有可能需要缴纳税率为2%的土地附加税。这两种税是互相独立的,业主有可能不需要缴纳土地税,但需要缴纳土地附加税。

需要缴纳土地附加税的业主一般都是因为以下原因:

  1. 不是澳洲公民或永久居民;且
  2. 不在澳洲通常居住(Ordinarily Resident);且
  3. 在应税年度的前一年的12月31日那天不在澳洲,或者应税年度前一年不在澳洲的时间超过6个月。

一般来说,海外买家如未能达到上述身份和居留时长要求,便可能要缴纳土地附加税。而且,如果海外买家长期不在澳洲居住,也可能无法以主要居住地的理由来申请免除土地税。

空置税(Vacant Residential Land Tax

在维州置业还需要考虑空置税的问题。如果您拥有位于墨尔本市中心(City of Melbourne)或周边一系列郊区(suburb)的住宅,且在一年内空置时间(非自住、出租)超过六个月的,就可能会被征收空置税。空置税的应税价值与土地税大有不同。空置税的应税价值是土地含建筑物的价值,税率为应税价值的1%,而且没有纳税门槛。

关于土地税要注意什么?

业主一旦购置了维州的土地,就需要尽快到维州税局(State Revenue Office)的网站上做土地税登记并进行申报。业主如需缴纳土地税、附加税等税项,税局会发出核税通知。不按要求登记和申报土地税的,可能会招致税局的罚款。如果对评税结果有异议,或者交税有困难(例如财政困难)的,可以向税局申诉。

土地税和空置税是维州置业的重要一环。我们建议您在置业前向律师了解清楚有关的要求和规定,及时登记和申报,按时缴税。一旦出现问题(例如异议或财政困难)也最好咨询法律意见和尽快处理,以免错过申诉时机。

免责声明:本出版物提供介绍性的一般信息,无意也不应作为法律或其他专业建议的替代品。尽管在制作本出版物时已采取一切谨慎措施,但作者或我们公司不接受、保证或暗示任何法律责任或义务,并且特此明确声明不承担任何责任。

吴戈律师

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三大政策促进置业——澳洲2021-2022联邦预算置业政策一览

澳洲联邦政府在5月11日公布2021-2022年联邦预算。本年度预算继续增大政府开支,旨在创造就业,推动经济复苏。置业作为“澳洲梦‘的重要部分,对澳洲经济更有重大贡献,因此置业政策在这份预算中占有重要一环。澳洲财长费登堡(Josh Frydenberg)公布预算时更明言政府将继续支持澳洲人置业。为此,联邦政府将推行一系列政策促进置业,其中三大重点政策包括:

  1. 首次置业首付补助计划(First Home Loan Deposit Scheme)
  2. 首次置业提取养老金计划(First Home Super Saver Scheme)
  3. 家庭住房保证计划(Family Home Guarantee)

本文接下来将逐一介绍上述政策。

首次置业首付补助计划(First Home Loan Deposit Scheme

澳洲购房一般需要两成(20%)首付。首付少于两成,也就是贷款超过房价八成(80%)的,买家可能需要额外支付房贷保险金(Lenders Mortgage Insurance),用于保障贷款人的利益。 保险金视多种因素而定,有些情况可高达数万澳元,增大买家负担。

澳洲政府对此推出了首次置业首付补助计划,每个财年提供一定名额申请。成功申请的首次置业(首置)买家房贷比例高于房价八成的,可以获得政府提供的保证。这样,买家最低可以5%的首付比例贷款买房,无需支付房贷保险金。

本年度联邦预算将继续推行这个补助计划,自7月1日至2022年6月30日提供1万个名额,供首次置业的新房买家申请。新房包括新建房、预售房(off-the-plan)、自建房(house and land packages)等。

家庭住房保证计划(Family Home Guarantee

本年度联邦预算新设这项计划,预计自7月1日至2022年6月30日提供1万个申请名额,实施细则日后公布。根据目前的信息,这项计划不局限于首置买家和购置新房,面向单亲家庭,供有子女需要抚养,年收入不超过12.5万澳元的单身父母申请。申请成功的买家最低可以2%的首付比例贷款置业。

首次置业养老金提取计划(First Home Super Saver Scheme

澳洲实行养老金(superannuation,简称super)制度,雇员和雇主双方自行选择养老基金供款,

让雇员日后提取养老金用于养老。养老金的支取,尤其是退休前提前支取,一般有严格限制,确保雇员有足够款项养老。澳洲政府自2017-18年度开始推行首次置业养老金提取计划,让首置买家提前支取自己的养老金用于购房。

根据本年度联邦预算,该计划将允许首置买家从自己的养老金自愿供款中支取5万澳元买房,跟过往相比支取额度增加了2万澳元。申请资格要求买家从未在澳洲拥有过物业。不过,曾拥有过物业但因为财政困难的缘故丧失物业的,也可以向税局申请酌情批准。

有关本年度联邦预算的各项政策,接下来政府还会有实施细则公布。我们将紧密关注并适时提供最新信息。

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商业租约中的常见陷阱

在澳大利亚,商业租约(commercial lease)和零售租约(retail lease)有所不同。虽然都是业主与租户之间关于租赁物业的合同,但狭义的商业租约一般指办公室、仓库等用途的租约,零售租约则指零售商铺的租约,两者有各自的监管框架。

与零售租约相比,商业租约的监管较为宽松,这意味着商业租约的各方在谈判条款时有更大的灵活性。商业租约所使用的法律术语,一般人可能较难理解。而且商业租约中的一些常见条款经常引发业主和租户之间的纠纷,例如续租选择权,租金调整,以及物业维修和保养等方面的条款。这些条款一般有什么含义,可能隐藏哪些陷阱,本文将逐一简介。

续租选择权(Option to renew)

业主和租户双方确定了租期(lease term),开始日期和终止日期后,一般需要进一步考虑“续租选择权”条款。该选择权让租户有权要求现有租约期满后,按现有租约的条款(租金和租期除外)续租一段固定期限。例如,一份五年的租约可能规定续租五年的选择权,如果租户选择行使选择权,则租期总长为十年。

租约没有规定续租选择权的,业主在租约期满时有两种选择,要么邀请现有租户订立新的租约(条款可跟现有租约不同),要么向其他租户出租物业。

如果业主和租户希望保持长期商业关系,那么规定续租选择权对双方都有利。业主将拥有更好的财务保障并使物业增值,而租户在同一地方长期经营,有利于建立良好的声誉和商誉。

租约如果要规定续租选择权,那么续租的租期应该足够长。租户行使续租选择权的前提条件也应规定清楚,例如: “租户必须在整个租期内按时支付租金”‘、“截至续租选择权行使通知送达之日,未有租户违反任何租赁契约的状况存续”。

租金调整(Rent review

租金调整条款是所有业主和租户都应该考虑的条款。租金调整的方式有多种,例如按固定百分比调整、按消费物价指数(CPI)变动来调整,以及按市场租金变动来调整等。租约中还可能含有“反减租”条款(‘ratchet’ clause),值得双方注意。这类条款不允许租约的租金因市场租金调整而减少,比较符合业主的利益。

物业维修和保养(Repairs and maintenance)

租约一般包含物业维修和保养的条款。不过,如果物业的某个部分没有规定清楚谁负责维修保养,则容易引起纠纷。每份租约具体界定的维修义务都有所不同。 通常,物业损坏超出正常损耗范围的,租户有责任支付维修费用,例如物业墙壁穿了一个大洞,这就超出了正常损耗范围。 不过,业主一般负责维修屋顶、天花板,外墙和地板等部位。

结语

为了避免日后出现纠纷,导致巨额损失,商业租约的业主和租户都需要注意租约条款的内容,尤其是一些重要条款,一般建议聘请律师处理。我所经验丰富的律师团队可审阅各类租约并处理各类租务,设法维护您在租约中的权益。

新南威尔士州零售租约简介

租赁商铺是做生意的常见方式。如果您租赁商铺用于出售零售商品或提供零售服务,或者租赁购物中心的商铺,那么您跟业主签订的租约便可能属于“零售租约”(retail lease)。零售租约在澳洲有专门法律规管,与其他类型的商业租约有所不同。以新南威尔士州为例,该州的零售租约主要受《 1994年零售租约法》(Retail Leases Act 1994,以下简称“该法”)及其附属规例管辖。本文将以此为重点简介签署零售租约应该注意的事项。

什么是零售租约

根据该法规定,属于零售租约的情况主要有两种,一种是租赁商铺来经营该法规定的业务,另一种是租赁零售购物中心(retail shopping centre)里面的商铺(可经营任何业务,只要该法不予排除即可)。

有关规定业务主要在该法附表1(Schedule 1)中列出,其中包含众多类别的零售商店、餐馆、服务场所(例如理发店、美甲店)等。该法对“零售购物中心”也有相应定义。一般而言, “零售购物中心”在一处地方(例如大楼或建筑群)至少有5间零售商铺,各商铺属于同一业主而且作为一个整体来推广。此外,某些特殊情况也不使用该法规定。

签署零售租约前要准备的文件

零售租约签署前,业主必须向租户提供以下三份文件:

  • 业主填好的披露声明(disclosure statement);
  • 租约的草稿;
  • 新南威尔士州零售租约指南(NSW Retail Tenancy Guide)。

披露声明

披露声明的目的是提高业主和租户之间的交易信息透明度,并减少将来发生纠纷的风险。披露声明的格式和内容需符合该法规定,其中通常包括商铺状况、租约主要事项、开支估算、租户财务责任等重要信息。 业主必须在租赁签署至少七天前填好披露声明并交给目标租户。

租约中的重要事项

租约是业主和租户之间权利义务的根本约定,因此在签署租约前,任何一方都需要熟悉租约的条款,其中有一些关键事项需要特别注意:

  • “期限”(term):指租赁期限开始和结束的日期。该法仅适用于租赁期限在6个月至25年之间的零售商店租约。
  • “租金”(rent):是租约中的关键词汇。租约签订后,租户同意支付租赁期限内的租金。租户如拖欠租金,则可导致业主收回商铺使用权并把租户锁在门外。
  • “支出”(outgoing):是指租户同意在租金之外支付的,与商铺有关的费用,包括市政费(council rate),水费(water rate),土地税(land tax)、公共责任保险(public liability insurance)等。
  • “保证金”(bond):是租户在租约开始时(或之前)交给业主的一笔定额款项,用作租户遵守租约条款的财务担保。租户一旦违约,业主便有权动用该保证金以补偿其损失。

准备租约的费用

根据该法规定,业主负责承担起草租约的费用。如果商铺的业权作了抵押(例如有银行贷款),需要取得抵押权人同意才能出租的,业主也需要承担取得抵押权人同意所需要的费用。

另一方面,租户让律师审核租约条款的,需自行承担有关法律费用。此外,零售租约一般需要在新南威尔士州土地登记部门注册(租期3年或以上的必须注册),注册费用通常由租户负担。

争议解决

租约一方未按租约履行义务,例如不支付租金或不退还保证金的,另一方可尝试通过调解来解决争议,也可向新南威尔士州民事及行政审裁处(New South Wales Civil and Administrative Tribunal ,简称NCAT)申请相应的命令。

结论

零售租约是一份重要的法律文件,其中可能涉及重大法律后果。在签署零售租约租约之前,建议仔细审阅披露声明和租约的内容和条款,并仔细审视商业经营计划,并确保有关计划切合实际并能涵盖各类突发事件。不论您是业主还是租户,我所经验丰富的法律团队均可为您提供专业法律意见,为您节省大量时间和金钱。

新冠疫情如何改变澳洲房地产投资?

澳洲房地产一直是投资热点,受本地和海外投资者追捧。不过,2020年新型冠状病毒疫情在澳洲爆发,迫使政府关闭边境并采取严格防控措施,对房地产市场造成重大经济影响。更重要的是,澳洲政府不仅因应疫情收紧了外资审查标准,还计划对外资审查机制进行重大改革。这将对外国人投资澳洲房地产,乃至整个澳洲地产市场都造成深远影响。本文将对此作简要介绍。

外资审查门槛

从2020年3月29日起,外国人要购买澳洲房地产(包括订立超过5年的租约或者以其他方式取得权益),不论房地产价值大小,一律需要向澳洲外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board,简称FIRB)申请批准。

新政一经出台将直接导致FIRB的工作量大大增加,审批时长亦从过去的30天最多可增加至6个月,因此受影响的投资者需尽早申请FIRB审批。

外国人标准及豁免

根据现有立法,“外国人”的定义主要包括:

  1. 外国政府;
  2. 外国政府投资者;
  3. 不常住(Ordinarily Resident)在澳洲的个人(永久居民和公民除外);
  4. 被上述不常住在澳洲的个人、外国公司或者外国政府持有重大权益的公司、信托受托人(Trustee)、或者有限合伙企业(Limited Partnership)中负无限责任的一般合伙人(General Partner)。

在某些情况下(例如公司控制权变动),外国人的关联人员(Associate, 包括亲戚、合伙人,重大权益持有人等)即使本身不是外国人,也可能被当作外国人对待。

澳洲政府在2020年6月发布文件,表明将通过立法手段改革现有外资审查机制,其中重点之一就是”外国人”的定义和豁免。有关改革包括:

  • 放宽规定:外国政府投资者符合某些条件的可豁免FIRB审批;

 

  • 收紧规定:外国人是澳洲永久居民或公民的家长或配偶,向该澳洲亲属提供金钱,让该亲属购买澳洲房地产的,同样被视为是该外国人购买澳洲房地产,需要FIRB审批—除非外国人能证明其提供的金钱属于真实的赠与(Genuine Gift),这样才可豁免FIRB审批。

值得注意的是,根据现行法规,外国人是澳洲永久居民或公民的配偶(Spouse)或事实上的伴侣(De Facto Partner),购买住宅用地(Residential Land),而该地产将由该外国人及其配偶或伴侣联名共有(Joint Tenant,与按份共有 Tenant in Common相对)的,可豁免FIRB审批。如果外国人的配偶或伴侣是澳洲公民,在购买农业用地(Agricultural Land)时也可获得类似豁免。这种豁免会不会受上述收紧规定影响?需视该规定实际如何立法而定。

国家利益标准与国家安全标准

现行立法规定某些情况下可以申请豁免证书(Exemption Certificate),减轻FIRB审批的负担。有关情况包括:

  1. 开发商购买澳洲土地开发新房,用于出售给外国买家(开发商持有证书,外国买家就不用申请FIRB审批);
  2. 外国人购买多处房地产(有豁免证书就不用每个交易单独申请审批);
  3. 外国人是澳洲临时居民(例如持临时签证居住在澳洲),在某段时间内多次尝试购房(有豁免证书就不用每次尝试都要申请审批)。

政府批出豁免证书之前必须确保有关交易不违背澳洲国家利益(National Interest)。国家利益审查涉及多个考虑因素,一般包括:

  1. 国家安全;
  2. 对澳洲市场竞争、经济、社区等的影响;
  3. 政府政策(包括税务);
  4. 投资者品格。

澳洲政府计划引入具体的国家安全审查标准(National Security Test),确保有关交易不存在外国干涉、间谍活动、危害国防等隐患。虽然有关审查主要针对重大战略领域、重大资产(例如基建)的投资,一般住宅投资受影响的可能性不大,但仍值得关注,尤其需关注具体的立法规定。

其他改革

除了上述内容外,政府还将对申请流程、收费等方面进行改革,务求进一步改善投资环境。

尽管受到疫情打击,澳洲抗疫表现取得了有目共睹的成绩,澳洲经济也展现了不一般的韧性和恢复能力,相信澳洲市场前景依然良好。上述改革内容尚属倡议阶段,具体如何立法落实,我们将紧密关注。

 

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海外购房者如何取得外国投资审查委员会的豁免证书

根据澳洲目前的外国投资法律,外国投资者在购入任何澳洲境内居住型房产之前都要先取得外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board, FIRB)的批准,否则不得进行任何形式的房产购买交易。

外国投资者可以通过向外国投资审查委员会申请批准信或者豁免证书(Exemption Certificate)的方式取得购买澳洲境内住宅用地或居住型房产的资格。今天本文就将介绍豁免证书的申请类型及要求。

豁免证书

豁免证书是除了批准书以外,另一种由外国投资审查委员会根据 《1975年外来投资与并购法》(Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975)出具的允许外国投资者购买澳大利亚不动产的有效文书。该豁免证书批准外国投资者以仅购买一处房产或者土地为目的,向某州或地区的多个不动产出价或者发出要约。这也就意味着他们不需要为每一个有意向的不动产单独申请一个批准文书。对于大部分投资者而言,豁免证书可能是他们最便利的选择。

豁免证书的有效期是自批准之日起12个月,且豁免证书会具体列出所购房产的标的额上限。豁免证书允许外国投资者以任何合法方式来购买不动产,包括但不限于拍卖、投票、私人要约、意向书或招标书等。

豁免证书主要适用的不动产包括已建成住房(established dwellings)、新房(new dwellings)和有待开发的住宅用地(residential land) 。

已建成住房的豁免证书

根据澳洲法律,意图购买已建成的固定住房作为在澳主要居住地的临时居民(temporary residents)有资格申请豁免证书。

“临时居民”是指符合以下条件之一的个人:

  • 持有临时签证,且该签证允许其在澳洲连续居住超过12个月(与该签证的剩余期限无关);或者
  • 已经居住在澳洲,递交了永久居留签证的申请,且持有允许其在澳洲居留直到申请完成的过桥签证。

已建成住房的豁免证书将适用于进行以下事项:

  • 仅购买一处未指定的固定住房;
  • 在指定的州或者领地购买该住房;
  • 购买的住房不得超过豁免证书指定的价值。

需注意,申请人在豁免证书下发之前不得订立任何协议书(包括有条件协议书)。

该豁免证书的批准是有限制条件的。主要的条件包括以下:

  • 将该不动产作为在澳洲的主要住所(principal place of residence);
  • 不得将该不动产的任何一部分进行出租,包括确保该不动产在房产转让手续完成时是空置的状态;且
  • 当该房产不再是主要住所,或者买家不再是临时居民起的3个月内将房产出售。

豁免证书同时要求该外国投资者在购买完成后将该不动产登记在澳大利亚税务局的土地登记册上。

住宅用地(非已建成住房)的豁免证书

所有的外国投资者均可以申请住宅用地的豁免证书。

住宅用地的豁免证书允许外国投资者在指定的州或者领地内购买一处未指定位置的空地或者全新的住房,且价值不得超过指定数目。

该豁免证书的限制条件与允许外国投资者购买某处指定空地或者全新住房的批准信上所附条件基本相同。同时,它也要求外国投资者必须在完成购买手续后,在澳大利亚税务局的土地登记册进行登记。

申请费用

一旦申请人缴纳相关的申请费用,外国投资审查委员会就会开始处理豁免证书的申请请求。豁免证书的申请费用与个人批准信的申请费用是相同的,具体详见FIRB网站:https://firb.gov.au/guidance-resources/guidance-notes/gn29/。如果申请人同时递交已建成住房和住宅用地两者的豁免证书申请,将按照更高的申请费用支付单笔费用。

在申请人购买的房产价值高于豁免证书指定的金额,或者申请人在证书过期前未购买任何房产的情况下,申请手续产生的费用都不会被退还。

不论是批准信还是豁免证书,都反映了外国投资审查委员出于保护澳洲国家利益的目的,给海外居住型住房或用地投资者施加的特殊要求。外国投资者可以申请对豁免证书中列出的条件进行变更,但这种变更会产生一定的费用。任何不遵守上述条件的行为都将被视为违反澳洲外国投资法律的行为,并将导致严重的处罚,包括罚金、刑事处罚和处置令等。此外,任何不遵守澳洲投资法律的行为也可能会引起执法机构和其他联邦部门,如移民和边境保护部门的注意。

 

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法定文件的缺失将导致土地买卖合同无效

合同是“意思自治”和“契约精神”的产物,土地买卖合同(Contract for the Sale and Purchase of Land)是买卖双方权利义务的基础和来源,贯穿房产交易始终。

由于土地作为合同标的物的特殊性,法律对土地买卖合同有着较为严苛的规定,违反相关条款不但导致与其冲突的合同条款无效,还会对买卖双方的权利义务产生实质性影响。因此,当事人通常委托律师或者持牌产权转让师帮助其进行交易,以确保房产顺利交割。

我们将以新南威尔士州为例,从以下三个方面帮助您了解您的土地买卖合同。

土地买卖合同必须包含哪些内容?

《1919年产权转让法》(Conveyancing Act 1919 )明确规定,土地买卖合同必须以书面形式确立并由买卖双方签字后才具有法律效力。《2017年产权转让(土地出售)规章》(Conveyancing (Sale of Land) Regulation 2017)则列出了土地买卖合同中必须包含的文件,包括但不限于:

  1. 市政府出具的区域划分证书(zoning certificate)
  2. 管道和下水道分布图(service location point & sewerage diagram)
  3. 土地证书和土地规划图
  4. 土地证书上登记的第三方权益,例如地役权(easements)、限制(covenants)、告诫(caveats)等
  5. 分层物业需提供公共区域证书、分层规划图、管理细则和管理声明等
  6. 楼花(off the plan)或地连屋(land and house package)需提供所建房屋的居住证明、保险证明等
  7. 游泳池证明、租约等其他文件

上述文件能够帮助潜在买家及其律师详细了解该土地各方面的情况(例如土地面积、批准用途、产权负担等),以保护其利益。同时,卖家将通过提供这些文件履行其法定的揭露义务(disclosure obligation),从而获得法律和合同的保护。

土地买卖合同中有哪些重要条款?

新州的土地买卖合同采用新州法律协会(Law Society of NSW)制定的《2018年版标准合同》,双方当事人还可以通过附加特别条款对标准条款进行修改和补充。

需要注意的合同条款包括:

  1. 双方当事人、房产地址和登记号、购买价格和定金、成交日期、有无租客等
  2. 冷静期(cooling off period)适用与否及期限
  3. 土地税、商品和服务税(GST)、海外居民投资房产代扣税(FRCGW)等税费
  4. 海外买家需获得外国投资审批委员会(FIRB)批准
  5. 买家违约时卖家的法律救济
  6. 卖家违约时买家的法律救济
  7. 交易金额的调整(adjustment)方式和范围
  8. 延期交易的通知期限(Notice to Complete)和利息
  9. 卖家是否有权提前使用定金等

土地买卖合同如何保护买卖双方?

《2017年产权转让(土地出售)规章》规定了卖家的揭露义务,以及除所揭露的事项之外,所售房产不受其他任何权益影响的保证条款。当卖家未能履行揭露义务时,买家有权在规定时间内解除合同并收回定金(该权利不受冷静期限制);当卖家履行该义务时,标准合同规定,买家无权对合同中已经揭露的相关事项提出诉求、询问,或者解除合同。

另一个例子是合同定金(deposit)。定金通常在合同交换和冷静期届满时支付,保存于房产中介或者卖家律师的信托账号中,交易完成后经买方授权才能支付给卖家。然而,大多数合同的特别条款都赋予卖家在房产交割前提前使用定金的权利,从而导致若交易失败,买家可能无法取回定金的后果。

因此,对于卖房者而言,准备一份完整的、符合法律规定的合同是启动房产交易的第一步,也是卖家权益的重要保障。对于购房者而言,充分理解合同条款和所附文件,并在双方协商的基础上对合同条款进行必要增改,也将在很大程度上降低违约风险和成本。

 

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楼花买卖合同新规年底实施,买家权利进一步获法律保护

所谓“楼花买卖合同” (Off-the-plan contract),是指标的住宅在合同订立之时还未建成的不动产买卖合同。

新南威尔士州注册总署(Office of the Registrar General)在2019年10月11日公布了楼花买卖合同的新变化。总署宣布2019年新版的楼花买卖合同及相关的法律变化将在2019年12月1日生效,并会在2020年6月2日当日开始适用于其他居住型不动产买卖合同。

这些变化主要体现在卖方的披露义务和告知义务、买方享有的冷静期和法律救济、押金的保管和日落条款(sunset clause)等方面。

 

  1. 卖方的披露义务:披露声明书和文件初稿须附入合同

卖方必须在楼花买卖合同中附入一份披露声明书(Disclosure Statement),包括一份由注册土地测绘员出具的住房设计草图(draft plan)。除此之外,卖方还需要披露的其他文件初稿包括:

  • 预计的完成时间表
  • 与住房设计草图一起注册的产权负担文件(如地役权)
  • 分层物业管理细则初稿
  • 分层物业管理声明书初稿
  • 开发合同初稿等。

该规定旨在保护买家的权利。如果披露声明书或其他应披露的文件没有附入楼花买卖合同中,买方有权在交换合同后的14天内解除合同。

需注意,针对分层物业,车库和储藏间的位置并不需要在设计草图中标明,管理声明书中也无需包含分摊费用的相关条款。此外,这些新的披露要求是对《2017年产权转让(土地出售)规章》(Conveyancing (Sale of Land) Regulation 2017)中规定的卖家披露义务的补充,这些我们在法定文件的缺失将导致土地买卖合同无效一文中已作介绍。

 

  1. 法定冷静期:10个工作日

“冷静期”(Cooling-off period)允许买家在合同交换后的特定期限内解除合同,并只损失合同价格0.25%的金额。

自2019年12月1日起,原先适用于楼花买卖合同的法定冷静期将从5个工作日延长至10个工作日,其他非楼花的不动产买卖合同则会在2020年6月2日起开始适用该规定。也就是说在2020年6月2日之后,所有不动产买卖合同(楼花和现房)都将给予买家10个工作日的冷静期。

新州律师协会正在更新《2019年土地买卖标准合同》,设置新的冷静期提示。需注意,新版本合同下,冷静期仍可以通过Section 66W 证书被取消。该证书由买方律师在买方知悉且同意无冷静期的情况下签字并生效,这意味着买方将放弃冷静期内的权利。

 

  1. 卖方的告知义务:重要事项变更

新法律对卖方应履行的告知义务做出了更严格的规定。在楼房开发过程中,卖方应及时向买方告知一切与已披露内容不相符合的重要事项(material particulars)变更。

需要告知的变更事项是指那些可能会负面影响购房者对房屋的使用和享受的情形,通常体现在设计草图、物业管理细则、产权负担、管理声明书和建筑合同等文件中。

然而,对于房产编号、街道名称、费用分摊、车库和储藏间分配等非重要事项的变更,卖方无需履行告知义务。

 

  1. 买方面对重要事项变更的法律救济

在满足以下条件时,买方可以以重要事项变更为由行使解除合同的权利:

  • 收到来自卖方的变更告知;
  • 证明如果在合同订立之前得知该事项变更,将不会同意订立合同;以及
  • 证明该事项的变更使其遭受重大不公。

买方也可以选择继续履行合同,并就该重要事项的变更主张赔偿,索偿额不得高于合同价格的2%。如果买卖双方无法就赔偿金额达成合意,则可通过申请仲裁,由仲裁员做出最终决定。

不论是解除合同还是寻求赔偿,买方必须在得知该变更事项或收到已注册的设计图后的14天内行使其权利。

此外,卖方必须至少在成交前21天向买方提供一份已注册的设计图及其他相关文件。如果该文件披露了与买方认知不相符的重要事项,买方依旧可以在收到文件的14天内行使解除合同或者索偿的权利。

 

  1. 定金以信托的方式进行保管

自2019年12月1日起,在合同期限内,任何由买方支付的合同项下的定金(deposit)或者分期款项必须由合同指定的一方(通常为中介或者卖方律师)存入信托账户或者管控财产账户,不得在成交前支付给卖方。这一新的法定要求是为了在开发商破产的情况下保护买方支付的定金和分期款项。

然而,该定金保管方式的变化并不会取代买方以银行担保(bank guarantee)或者定金债券(deposit bond)等方式支付定金。

 

  1. 更有力的日落条款保护

日落条款(sunset clauses)允许买卖任意一方在某特定事件发生时(如未能在规定日期前注册设计图)解除楼花买卖合同。

2015年,政府部门通过立法来避免开发商在未经新州高等法院命令的情况下(除非买方同意) 使用日落条款来解除合同。

新的法律扩大了日落条款中任何可能解除合同的事件的定义,如占用证书的下发。新法律同时确认了在卖方依据日落条款解除合同的情况下,法庭可以判给买方一定的赔偿金。

不管楼花买卖合同是在新的日落条款生效前签订的还是生效后签订的,该项变化都将适用于所有的楼花买卖合同。

 

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在澳洲,有一种税正在构成海外业主的潜在法律风险

说起与房产相关的税种,大部分人首先会想到购房时缴纳的印花税(stamp duty)和2016年6月起针对外国人征收的附加印花税(surcharge stamp duty)。然而,还有一类每年都会发生的税种,却往往被忽略。不少业主,在收到罚单或者出售房产时,才意识到还要缴纳此类税种,而此时已经产生了很多罚 金。我们律师在日常工作中,不断收到此类要求,希望我们帮助向税局申请减免罚金。

这类税种,就是购房后,业主每年需缴纳的土地税(land tax)和针对海外购房人士的附加土地税(Surcharge Land Tax)。

以下所讲内容,重点围绕附加土地税(Surcharge Land Tax)展开(注意:不包括自住房(principal place of residence, PPR)和应税价值低于规定起征点的房产)。

附加土地税(surcharge land tax)是针对外国人(海外买家)自2017年1月1日起征收的一个税种,征收的比例是按照每年土地评估价值的一定比率征收,目前的比率是2%。决定你是 否要缴纳附加土地税(surcharge land tax), 首先要确定你是否在法律上被确定为“外国人”。

附加土地税的征收对象:“外国人”(foreign person)

根据1975年澳洲《外商并购法》(Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975)的定义,“外国人”的范围十分广泛,具体包括:

  • 个人:通常不在澳洲居住的人(non-ordinarily resident),澳洲公民或根据移民法持有特殊类别签证的新西兰公民除外
  • 公司:其中通常不在澳洲居住的个人、外国公司或外国政府持有公司20%以上实质权益(substantial interest),或者其中两人或多人合计持有公司40%以上的实质权益(aggregate substantial interest)
  • 信托的受托人:其中通常不在澳洲居住的个人、外国公司或外国政府持有信托20%以上实质权益,或者其中两人或多人合计持有信托40%以上的实质权益
  • 有限合伙的普通合伙人:其中通常不在澳洲居住的个人、外国公司或外国政府持有20%以上份额,或者其中两人或多人合计持有40%以上的份额
  • 外国政府
  • 外国政府的投资人等

而“通常在澳洲居住”,是指在某个时间点之前的12个月内在澳洲居住满200天,并且所持有的签证对继续留在澳洲境内没有任何限制,即永久居留签证(permanent entry visa)。

简而言之,澳洲公民、澳洲常住居民、持有特殊类别签证的新西兰公民和不符合上述情形的海外人士无需缴纳土地附加税。

附加土地税的征收与豁免

附加土地税只适用于居住型用地(residential land),例如:

  • 已建有一个或多个住宅的土地
  • 被规划为居住用途或主要为居住用途的空地
  • 物业单元、联排别墅等住宅群

商业或工业用地的海外所有人将不受税收政策影响。

与土地税不同的是,附加土地税没有规定起征点,直接根据每年12月31日的土地评估价值进行计算。2017年的税率为0.75%;从2018年起,税率提升至2%。

从2019年7月开始,以下签证持有人可以自住房(PPR)为由申请附加土地税的豁免:

  • 澳洲永久居民
  • 持有444特殊类别签证的新西兰公民
  • 309或820配偶(临时)临时签证的持有人
  • 410或405退休签证的持有人(2020年1月起生效)

自住房只能有一处,并且签证持有人还需要在当前的日历年里在住宅中连续居住满200天。符合条件的业主应在每年的3月31日前完成豁免申请。

除此之外,寄宿公寓、低成本住宅、住宿公园、退休公寓、初级生产用地、托儿中心等土地的所有人也可能获得附加土地税的豁免。

附加土地税对海外业主的影响

对于需要缴税的海外业主而言,附加土地税意味着每年一笔不小的额外开支,因此有必要认真考量持有房产的长期成本。

如果您打算出售名下的房产,则必须在交房前结清任何欠税,并向买家律师提供土地税完税证明(land tax clearance certificate)。

当前,不止是新南威尔士州,维多利亚州和昆士兰州都对外国人征收附加土地税,且税率保持不断上涨的趋势。投资者在买房和卖房时应考虑附加土地税的纳税责任和数额,我们强烈建议您咨询专业的律师和会计师,根据您自身的情况合理置业。

海外业主应注意查收税务局每年1月至3月发送的缴税通知单,及时缴清欠税。即使您尚未收到附加土地税的缴税通知,我们建议您未雨绸缪,提前申报,以避免附加土地税的逐年累计和巨额罚金的产生(新州税务局最新的罚金利率为9.54%)。

若您对于附加土地税和其他房产税有任何疑惑,欢迎随时与我们的律师联系。我们将竭诚为你提供优质的法律服务。

 

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印花税,土地税和准PR

本来没有准PR(Permanent Resident)一词,但是自从新州政府2016年预算案出来以后,PR 被区别对待了。以前的PR,除了选举权和被选举权以外,与入籍的公民相比并没有太大的区别。但是根据现行法律,PR也可能被定义为外国人(Foreign Person)了。

外国人的定义

首先声明,外国人不包括澳洲公民,不论你的公民资格是出生取得还是被政府授予,也不论你居住在世界的何处和居住多久。

外国人可以包括个人,公司,外国政府,信托和合伙人等:

  • 对于个人而言,指不常居住在澳洲的个人;
  • 对于公司而言,公司内持有20%或以上股份的外国公司股东,外国政府股东,或者不常居住在澳洲的个人股东;对于公司具有两个或两个以上外国股东的,这些股东联合持有20% 或以上股份;
  • 对于信托而言,受托人公司内或者信托的受益人有持有20%或以上股份的外国公司,外国政府股东,或者不常居住在澳洲的个人;如果受托人公司或者信托的受益人有两个或以上上述外国人的,这些人联合持有20%或以上的股份;
  • 对于合伙人而言,在有限合伙内,外国公司,外国政府或不常居住在澳洲的个人持有20%或以上的份额;如果有多个合伙人,则合伙人联合持有40%或以上的股份。

常住居民的定义

不常居住在澳洲的个人,被定义为外国人。怎样才可以算作常住哪?澳洲常住居民,是指从一个具体的时间点,往前推算,在过去的12个月内,在澳洲居住至少200天,并且所持有的签证对继续停留没有任何限制。

举例说明:A君持有永久居民签证,并在2017年3月15日签订了一份购买楼花的合同,从3月15日往前推算的12个月份内,A君只居住了30天,这样A君就被定义为外国人,要交纳额外的印花税。这里的具体时间点,就是合同交换的日期,即3月15日。合同交换日期,就是买卖双方都签字并且写入合同的日期。

准PR

通过对以上的阅读你就明白,其实准PR, 就是持有澳洲PR, 但又不是澳洲常住居民的人。

印花税与准PR

自2016年6月21日开始,准PR在新州购买住房,就要支付额外的印花税了。额外印花税的税率为4%。对于公司或者信托形式的购房者,如果外国股东或者信托的外国受益人持有20%或以上的份额,这个公司购买者或者信托购买者也要支付额外的印花税。额外印花税的计算为购房价格乘以4%。

土地税和准PR

有关准PR和额外土地税的征收,请关注公众号 “澳洲移民与法律”,参阅《在澳洲,一项容易被投资者忽略的税种》一文。需要提醒的是,额外土地税中计算外国人的时间点,是指在上一个标准年度内(1月1日到12月31日),你是否住满200天,并且从2017年开始实施了。

 

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新州首次置业者优惠政策汇总

为了满足在澳居民的基本需求,符合条件的首次购房者将享受澳洲政府的优惠政策。当前,新州政府对于首次置业者的支持主要体现在印花税减免和住房补贴两方面,本文将对此进行详细介绍。

印花税减免:首次置业者协助计划

从2017年7月1日起,“首次置业者协助计划”(First Home Buyer Assistance Scheme)取代先前的“首次置业—新房计划”(First Home – New Home Scheme)开始施行。该政策适用于购买新房(new home)、二手房(existing home)和居住型空地(vacant land)。

对于新房和二手房,如果您购买的房产价值或购买价格低于$650,000,则可免除缴纳印花税;如果房产价值或购买价格在$650,000和$800,000之间,则享受相应的印花税减免。

对于居住型空地,如果土地价值或购买价格不超过$350,000,则免除全部印花税;如果土地价值或购买价格在$350,000到$450,000之间,则享受相应的印花税减免。

享受当前优惠政策的购房者需要满足以下条件:

  1. 买卖合同在2017年7月1日之后签订,且交易标的为整个房产;
  2. 申请人为年满18周岁的自然人,不得是公司或信托机构;
  3. 申请人及其配偶此前从未在澳洲持有任何房产,且从未获得过该政策下的印花税减免;
  4. 申请人中至少一人为澳洲公民或永久居民;
  5. 申请人中至少一人将在成交后的12月内入住,并且连续住满至少6个月。

当部分购房者不满足上述要求时,若其余符合条件的购房者购买该房产50%及以上的份额,该印花税减免政策仍然适用。该合同被称为共享权益合同(shared equity agreement)。需要注意的是,在该情形下申请人及其配偶必须同时符合上述购房者条件。

住房补贴:首次置业者(新房)补贴计划

根据“首次置业者(新房)补贴计划”(First Home Owner’s Grant (New Homes) Scheme),自2017年7月1日起,符合条件的首次置业者将获得$10,000住房补贴。该政策仅适用于他人出售或产权人自建的新房(new home)和近期修缮房(recently renovated home),以抵消购房者缴纳的商品服务税(GST),购置二手房将无法获得该项补贴。

所谓“新房”,是指首次出售且此前从未经人入住的房产。若购买开发商楼盘,房产价值不得超过$600,000;若为产权人自建房,则土地和房屋总价值不得超过$750,000。

“近期修缮房”,则是指经过大规模改造重建,自修缮后首次出售且未经人入住的房产,其价值不得超过$600,000。符合条件的房产将被视为“新房”并获得同样的补贴。

享受当前优惠政策的购房者需要满足以下条件:

  1. 买卖合同或自建房施工合同在2016年1月1日之后签订;
  2. 申请人为年满18周岁的自然人,不得是公司或信托机构;
  3. 申请人及其配偶此前从未在澳洲持有任何房产,且从未获得过该政策下的住房补贴;
  4. 申请人中至少一人为澳洲公民或永久居民;
  5. 申请人中至少一人将在房屋成交或竣工后的12月内入住,并且连续住满至少6个月。

然而,若购房者于2000年7月1日之后在澳洲购买并持有房产,且未曾连续入住超过6个月,则仍能享受该政策。

符合上述条件的购房者可以通过州政府批准认可的金融机构申请,或直接向Revenue NSW进行申请,截止期限为交房或竣工后的12个月。

随着联盟党赢得2019年澳大利亚联邦大选,莫里森政府将更新当前针对首次置业者的优惠政策,以兑现其竞选承诺,对此我们将持续跟进。

 

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海外业主空置费的申报、缴纳与豁免

空置费(Vacancy fee)是由拥有澳大利亚居住型房产(residential property)的海外业主支付的,当该房产在一年中的一半时间(183天)以上无人居住时需缴纳的年费,目的是减少房屋空置率,从而为澳洲居民提供更多住房机会。该费用由澳大利亚税务局(Australian Taxation Office,ATO)征收,根据所有海外业主提交的“空置费申报”,评估是否需要征收和征收数额。

哪些人需要缴纳空置费?

符合以下条件的人将需要支付空置费:

  • 海外业主,即非澳洲公民或者通常不在澳大利亚居住的人(在过去的12个月内未在澳大利亚居住满200天);
  • 拥有居住型房产,且未能在一年内居住或向市场公开出租或出售183天以上;并且
  • 该房产是获得外国投资审查委员会(FIRB)批准购买的房产

空置费通知通常将由ATO与海外业主的FIRB批准信一同发放。

值得注意的是,由于永久居民通常不需要申请FIRB批准,因此在购房时已经是永久居民并无需FIRB批准的买家通常无需支付或申报空置费。

如何申报空置费?

所有申请FIRB批准购买居住型房产的海外买家都需要每年申报空置费。空置费申报表将记录房产的详细信息,有助于ATO决定是否对此征收空置费。

需注意,不论该房产是否在一年内被居住183天,海外业主都需要提交申报表。如果ATO根据提交的信息无需支付空置费,则没有费用将产生。

空置费申报表可以在此处下载:https://www.ato.gov.au/FIRBvacancyfee/,也可以联系律师帮助申请。

填写申报表格时,您将需要根据一封由ATO在处理您的FIRB申请时发送的支付空置费的邮件提供相关信息。

空置费的申报期限为您购房成交后每12个月后的30天内。时间通常从您有权占有该房产之日起计算,即成交日期。如果您的房产在1月1日完成成交,则需要在每年1月30日之前提交空置费申报。因此,我们提醒所有海外业主关注您的房产成交后的每个完整年度,并及时提交申报表,因为逾期付款可能将产生罚款或利息。

提交申报后,您将进入一个包含空置费金额和付款方式等相关信息的确认页面。付款金额和付款到期日也将在发送给您的电子邮件中提及。

如何获得空置费的豁免?

虽然海外业主必须申报空置费,但当房屋存在无法入住的情况时,可能无需缴纳任何空置费。如果您符合以下条件,空置费可能获得豁免,但您仍需要提交申报表和相关证明文件。

豁免情形包括:

  • 房屋被损坏、不安全或不适合作为住宅居住
  • 房屋正经历重大维修或翻新
  • 根据法院或仲裁庭命令,或联邦、州或地区法律,入住房产受到禁止或限制
  • 房屋的常住人(可能非外国人)因接受长期住院治疗或护理而无法继续居住

若要获取更多信息,请访问ATO网站: https://www.ato.gov.au/General/Foreign-investment-in-Australia/Annual-vacancy-fee/#Vacancyfeeexemptions

 

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