通常来说，遗产继承的方式有两种，一是根据遗嘱，二是根据法律。如果死者生前订立了遗嘱，则遗产将根据其意愿在指定的受益人之间分配；如果未留下遗嘱，则遗产将按照法定继承的顺序在有资格的家庭成员之间分配。相比法定继承，遗嘱的优势在于更尊重死者的意愿，并且受益人（beneficiary）的范围不受限制，甚至包括信托（trust）。本篇文章中我们将谈谈如何在新南威尔士州订立和执行遗嘱，以及“涉外”遗嘱在澳洲的法律效力。

什么样的遗嘱才算有效？

根据新州继承法（Succession Act 2006），一份有效的遗嘱通常需要满足以下条件：

1. 立遗嘱人年满18岁且拥有正常的心智能力；
2. 遗嘱为书面，由立遗嘱人本人或指示他人在其面前签署；
3. 签署遗嘱时，至少2名见证人（witness）在场；
4. 见证人在立遗嘱人面前（但不一定在彼此面前）证明并签署遗嘱。

执行遗嘱的法定程序

当立遗嘱人去世后，遗嘱将由其指定的执行人（executor）负责执行。执行人通常为立遗嘱人所信任的亲友，或者是政府监护机构（NSW Trustee and Guardian）。

遗嘱认证（Probate）是证明遗嘱有效性的法律程序。当执行人获得死者去世前最后的遗嘱原件，并确认死者生前的资产和债务及遗嘱下的受益人后，需要在立遗嘱人去世之日起6个月内向州最高法院申请遗嘱认证书（Grant of probate）。

在遗嘱认证申请被法院批准之前，立遗嘱人的财产将被冻结。但是，执行人仍有权从其生前财产中支付丧葬费用以及与获得遗嘱认证书相关的法律费用。

当法院做出遗嘱认证书之后，执行人将有权从死者遗产持有人（如银行机构等）处获得控制和处理相关资产的权限。

然而，在受益人根据遗嘱获得死者的财产之前，执行人必须先处理遗产中债务（estate debts）。债务的偿还顺序和方式取决于死者留下的资产和债务比例：

• 如果遗产中的资产足以偿还所有债务（solvent），则在债务被清偿后，剩余资产将根据遗嘱条款被分配给受益人；

如果遗产中的资产无法偿还所有债务（insolvent），则执行人需要通知债权人，要求其免除该笔债务。然而，当所欠债务达到$5,000及以上时，债权人或者执行人有权向法院申请遗产破产（bankruptcy），并任命破产受托人接手破产程序。在破产程序下，丧葬费、遗嘱认证和遗产管理费用优先受偿，但死者的养老金和人寿保险金可能受到法律保护，不能用于偿还债务。

“涉外”遗嘱的法律效力与执行

当遗嘱处分的财产在澳洲，但又出现以下情形之一时，该遗嘱便具有了“涉外”因素：

• 遗嘱在境外签署；
• 立遗嘱人在签署遗嘱或死亡时是外国公民；
• 立遗嘱人在签署遗嘱或死亡时的住所地在境外。

新州继承法（Succession Act 2006）对此也进行了专门规定。当该遗嘱不满足前文所述的要求（例如，未有2名见证人在场并签名）时，只要该遗嘱的订立符合以下国家和地区的现行有效法律，即被认定为有效，并获得新州最高法院的承认：

• 遗嘱签署地；
• 立遗嘱人国籍所在地；
• 立遗嘱人住所地；
• 不动产所在地。

若一份“涉外”遗嘱涉及到死者在中国境内的遗产，则该遗嘱需要经过国际公证才可以在中国境内使用，并根据中国继承法的相关规定执行。国际公证的步骤包括：

• 公证师出具遗嘱公证书；
• 澳大利亚外交贸易部新州办公室认证；
• 中国驻澳大利亚使领馆认证。

国际公证

经过国际公证的文件具有在各国境内被认可的法律效力，从而使得跨国的法律行为和活动得以达成。

由于公证流程的繁杂、耗时且常辗转于不同的部门与机构，我们经验丰富的国际公证律师将会确保您快速有效的获得您所需要的文件，不走不必要的“弯路”。

如何办理国际公证？

首先，您需要与国际公证律师预约公证时间，确定公证类别及所需文件。若所需文件耗时较长，您可以提前将文件以电子邮件的形式发送给国际公证律师，提前起草好初稿。

其次，在预约的当天，您需要带上您本人有效的护照和驾驶执照或者Photo Card以做身份认证；与国际公证律师见面后，由国际公证律师确认您的身份，并起草公证书。公证书起草时间取决于您所认证的文件类别，短则当天可以完成公证服务，长则需要一至二个工作日。若您没有驾驶执照或者Photo Card，则需具体与国际公证律师沟通，以确保携带足够100分身份认证的证件。

再次，您需与澳大利亚外交部驻新南威尔士州办事处预约，办理外交认证。该步骤的办理时长一般为递交文件后的三个工作日。

最后，您需要签署中国驻悉尼总领事馆领事认证申请表，准备好证件材料后，到中国驻悉尼总领事馆办理领事认证。该步骤的办理时长一般为四个工作日。

注：我们提供帮您代办外交认证与领事认证的服务，但会有额外的费用。

想要了解更多关于办国际公证的内容，可以查阅国际认证。

当前肆虐的疫情给出入境造成了不便，同时还可能导致跨国物流的延迟。如果您遇到遗嘱相关的法律问题，请及时咨询专业人士。我们也在此提醒大家多多注意，保重身体。

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如果您还有任何关于遗嘱订立，遗产继承，或国际公证办理等疑问，想要寻求专业澳洲律师的帮助，敬请联系我们。

吴戈律师是格诚联合律师行的主任律师，在财产法，移民法，商业法，公司法，合同法，民事刑事和家庭法领域拥有丰富的专业知识和工作经验。

多年来致力于从事帮助众多海内外客户在澳洲进行房产买卖，商业或农业资产收购，民事刑事诉讼，移民申请等方面的法律业务，向众多公司和个人客户的在澳投资，房地产开发，酒庄收购，农场收购，购物中心买卖，股权转移和公司收购兼并等方面提供了专业的法律咨询和全方位的服务。

吴戈律师同时具有国际公证师资格，向广大客户朋友提供快捷高效的国际公证服务。服务内容涵盖：授权书公证，声明书公证，名称变更公证，出生公证，单身公证，死亡公证，公司合法注册公证等内容。

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在同居关系，你知多少？（一）中，我们介绍了同居关系的法律概念和认定依据，以及如何在新南威尔士州注册同居关系。本篇文章将围绕同居关系存续期间及破裂后伴侣的权利和义务进行展开。

同居关系中的家庭暴力

同居关系中，任何形式的暴力行为都是不被法律容许的。如果您的伴侣对您做出了家庭暴力 （例如冷暴力、性暴力）或者是虐待行为，请不要犹豫，立即联系：

• 警方（拨打 000）
• 家庭暴力相关援助部门（1800Respect，拨打1800 737 732）

如果您正在遭受家庭暴力或者是前同居伴侣的骚扰，可以向法庭申请禁制令，禁止对方接触您和您的子女，或者禁止对方靠近您的居所和工作场所。

同居关系破裂后的财产问题

同居关系破裂后，双方的财产分配一般有两种解决方式：

• 根据双方签署的财产协议（financial agreement）进行分配
• 根据法庭的同意命令（consent order）或者判决书（court order）进行分配

当双方同意签订财产协议时，您需要事先咨询律师以确保签署的财产协议是符合法律规定的。财产协议不仅仅是规定双方之间的财产及产权分配问题，还可以规定双方对日常生活费用及财产维护的分配。

当双方之间不存在财产协议时，您可以在关系破裂的两年内请求家庭法院下发命令以进行财产分配。一旦您在关系破裂的两年后请求家庭法院颁发财产分配的命令，您需要提前取得家庭法院的批准。

在向家庭法院递交财产分配命令申请的同时，您需要证明以下情况：

• 双方有过一段真挚的同居伴侣关系
• 其中一方处于该州或领地的管辖范围内
• 同居关系是在2009年3月1日后破裂的（南澳大利亚州的时间限制是2010年7月1日后），如果关系破裂的时间早于规定的日期，则需要获得法庭的批准
• 符合以下情形之一：
• 您与对方共同居住的时间超过两年
• 同居关系中共同养育了一个子女
• 根据州或者领地的相关法律，该段关系已经获得注册
• 在进行财产或者监护权分配评估时，法庭认知到其中一方做出主要的贡献，并且若法庭不下发命令会造成严重的不公。

在法庭审理财产分配的申请时，法官需要考虑双方所作出的一切财政上的贡献（financial contribution），比如在房屋装修和家庭日常开支中的付出。法官还要衡量双方所作出的非财政贡献（non-financial contribution），比如在日常家务和子女养育中的付出，以及考虑双方在收入和子女养育义务中的不平等地位。

在特殊情况下，如果出现了其中一方在关系破裂后没有足够的收入以维持日常生活，且另一方有能力给予财政帮助时，法庭可能会基于一方的申请命令另一方支付配偶抚养费（maintenance）。但是这个配偶抚养费的支付义务将会在接受抚养费的一方结婚或者开展一段新的同居关系之时终止。此外，根据《1989年儿童抚养（评估）法》（Child Support (Assessment) Act 1989），与子女共同生活的一方还可以要求另一方支付子女的抚养费（child support）。

同居关系中的子女监护权

如果同居伴侣双方有共同养育的子女，在关系破裂的情况下，应由双方共同分担子女的抚养义务。双方可以在自愿和公平的基础上制定一份抚养计划（parenting plan），以对子女的生活进行详细规划；双方也可以向法庭申请在双方合意的基础上作出子女监护命令（consent order） 。

在双方不能就子女养育问题达成协议的情况下，一方可以向法庭递交申请，请求法庭以子女的最佳利益为首要考虑因素，就子女的监护权及其他相关问题作出命令（parenting order）。此后，法庭会就子女与父母共同生活的时间以及子女的成长费用的分配问题和未来发展等事项作出命令，以达到保护子女最佳利益的效果。

而在法庭作出任何命令之前，法庭会要求同居关系的双方及其他利益关系人就子女的监护问题进行其他的非诉讼协商，争取着平和地解决监护问题。当然，在协商过程中各方提出的或者披露的材料都不可以作为任何家庭暴力或者虐待儿童案件的证据材料。

一方伴侣死亡后另一方所享有的权利

同居伴侣双方所享有的权利于婚姻关系中双方享有的权利是相同的。因此，在同居伴侣一方死亡的情况下，另一方可以主张以下权利：

• 在没有遗嘱的情况下，对遗产主张应得的份额
• 对未依法订立的遗嘱或遗嘱的内容提出质疑
• 如果死亡原因是工伤的话，则可以根据相关工人赔偿法律获得接受工伤赔偿的资格
• 相应的社会保障权利等。

 

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同居关系（De facto relationship）是指双方虽未完成婚姻的注册手续，但在澳洲境内基于真挚的感情基础（genuine domestic basis）同居一定时间后形成的家庭关系。同居关系在法律上的效力与婚姻关系是同等的，他们所享有的权利和应履行的义务与婚姻关系所产生的权利和义务是相似的。

本文将介绍同居关系的法律定义和评判标准，以及同居关系在新南威尔士州的法定注册程序和要求。

什么是同居关系？

根据《1975年家庭法》（Family Law Act 1975）第4AA条，“同居关系”是指同居双方之间不存在法律上的婚姻关系，也不属于亲人关系（包括领养关系），且基于法律规定的相关因素综合考量后，确定双方是基于真挚的感情基础而在一起生活。这些因素包括：

• 关系的存续时间；
• 双方共同居住生活的性质和亲密程度；
• 是否存在性关系；
• 双方之间财务的依赖程度以及其他财务安排；
• 双方的财产所有权情况及日常使用和取得情况；
• 双方对共同生活的承诺；
• 双方的关系是否已在其他州或者领地完成法定关系的注册手续：
• 对子女的照顾与支持；
• 该段关系的社会影响及社会公众对该关系的看法等。

需注意，法院在评估一段同居关系时考虑的因素并不是单一固定的，而会因具体案情及申请材料的不同而有所变化。

如何注册同居关系？

自2010年7月1日起，同居关系中的双方可以申请注册成为法律意义上的同居伴侣。

在新南威尔士州，想要注册同居关系需要满足的程序要件如下：

1. 完成新南威尔士州注册关系的申请表；
2. 在出生、死亡和婚姻登记部门（NSW Registry of Births, Deaths & Marriages）完成预约后，双方携带申请表及其他材料到登记部门完成相关的登记手续，或在官方认可的证人的见证下签署所有文件后以邮寄的方式递交材料。官方认可的证人包括：太平绅士，国际公证师，持有澳洲律师牌照的法律执业者，英国或澳大利亚领事官员，法官或裁判官。
3. 在28天的考虑期内没有向登记部门申请撤回已递交的同居关系注册申请。

结合上述《1975年家庭法》第4AA条的规定，递交申请的同居双方需要满足以下实质要件：

• 其中一方居住在新南威尔士州；
• 双方都年满18周岁；
• 双方之间或者与他人之间不存在已注册的婚姻关系；
• 任何一方与他人之间并不在澳洲其他州有存续的、已生效的婚姻关系；
• 双人并不是亲人关系；
• 在综合考量其他实质因素后，确定双方之间存在真挚的感情且以伴侣的身份生活在一起。

注册后的同居关系在法律层面上与婚姻具有同等效力，这就意味着，同居伴侣双方均可享有与婚姻关系同等的社会保障。例如，同居关系中遭受家庭暴力的一方将受到警察和法院的保护，而在关系破裂或者一方伴侣死亡的情况下，与子女共同生活的另一方也有资格主张财产分割、子女监护权、抚养费和获得遗赠的权利。

欲知详情，请关注我们的下一篇文章《同居关系，你知多少(二)》。

如果您对同居关系有任何疑问，不清楚同居关系所享有的权限有哪些，可以联系我们的家庭法律师。

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较早之前，我们就澳大利亚政府出台的防范冠状病毒的旅行禁令及其相关的法律问题作出一些思考。进入正题之前，我们首先回顾下自2月1日起澳大利亚对华入境禁令的发展情况：

2020年2月1日，澳洲政府首次发布旅行禁令，为期两周，同时宣布将会根据情况决定是否继续；该禁令严格禁止除澳洲公民和持永居签证的居民及其直系亲属之外的中国游客入境澳大利亚。

2020年2月14日，旅行禁令被宣布延长一周，到2020年2月22日；但禁令内容也有所修改，允许离开中国在第三国逗留超过14天以上的短期签证持有者入境。

2020年2月21 日，旅行禁令被再次延长，到2020年2月29 日；除了之前豁免的对象，禁令依旧允许离开中国在第三国逗留超过14天以上的短期签证持有者入境，同时还新增了允许因旅行禁令滞留在中国非湖北省内其他地区的澳大利亚11、12年级学生及其监护人在遵守所有限制条件的情况下入境。

2020年2月 27 日，旅行禁令被再次延长，到2020年 3月 7 日，禁令并没有新增任何豁免对象。

以上旅行禁令都是针对来自中国的游客，随着疫情的不断“国际化”，特别是在韩国、日本、意大利等国家的爆发，此外澳大利亚卫生部也表示将考虑是否对从韩国出发的旅客采取限制入境的措施，针对日本的旅行建议则升级为“保持高度警惕”。

由于目前世界其他各国的疫情形势依旧紧张，因此各界人士对于是否按期结束旅行禁令或者继续延长旅行禁令仍抱有不同看法与态度。但不可否认的是，在旅行禁令实施期间，澳大利亚政府是以积极的态度不断地重审并改善禁令的适用范围。

简而言之，旅行禁令由此前的严格“一刀切”，逐渐转变为针对特殊对象有条件地放宽禁令。我们能够从这一变化趋势看到澳大利亚政府对施行旅行禁令的谨慎态度和背后的无奈。毕竟旅行禁令的执行，影响的不仅是签证持有人的自由出入，更影响的是澳洲的经济。

旅行禁令的放宽同时也带来了更多法律问题，我们现在就大家普通关心的问题进行探讨：

1. 如果我是持有学生签证的国际学生，我是否可以入境澳洲？

根据目前的豁免规定，离开中国并在第三国逗留连续14天以上的学生签证持有人将有可能被允许入境澳洲。但是这种情况下，持有人必须仔细核对自己所有的辅助材料，包括在第三国的出入境记录，机票，学生签证状态等。同时，需要注意的是，澳大利亚政府并不鼓励学生通过该方法入境澳洲。因为一旦被官方认定为不满14天，该签证将会被取消而持有人将被送入拘留区域进行隔离。且因为澳大利亚政府频繁地复核旅行禁令，这一豁免政策很有可能被突然取消。

2. 如果我现在持旅游签证在澳大利亚逗留，但签证即将过期，我该怎么办？

根据相关政府文件，您可以申请新的签证。一个有效的过桥签证将在新签证申请递交后自动下发给您以确保您在旧签证到期后能合法地在澳洲逗留 （有条件限制）。

3. 我的签证受到“禁止继续停留”条款的限制，我该怎么办？

在这种情况下，您可以先递交一个豁免 “禁止继续停留”条款的申请。该申请获批的原因必须属于以下范围：

（1）因疾病原因无法离开澳洲；

（2）因近亲属去世或者身患重病；

（3）祖国遭遇自然灾害；

（4）祖国战乱或者国内动乱；

（5）学校未能提供您被批准的课程。

但需要明确的是，澳大利亚政府并不鼓励签证有效期还有两个月以上的持有人递交该申请。

4. 我是澳大利亚11、12年级的学生，目前不在湖北省内，但因疫情原因滞留在中国，我该怎么办？

根据最新的政策，不在湖北省内的澳大利亚11、12 年级学生属于禁令豁免范围。但是学生及其陪同监护人入境时必须符合以下条件：

（1） 现持有2020年2月2日之前下发的学生签证，并已注册了合规的11或12年级课程；

（2）    目前无任何不适，且不是来自或经过中国湖北省；

（3）    入境时在澳大利亚有一个稳定的住所，也愿意并能按照要求完成州或领地卫生部门规定的14天自我隔离。

澳大利亚政府建议所有受到影响的11、12年级学生应首先联系学校，在学校与联邦政府完成学生签证及原籍省份核查和澳大利亚边境执法局局长作出允许入境的决定后再订购机票前往澳大利亚。同时也警示学生及其监护人必须如实汇报他们自身的身体状况和在中国境内的逗留情况，且必须遵守澳大利亚政府的隔离安排，否则签证会被取消。

格诚联合律师行在此诚恳地提醒您，如果您属于禁令的豁免对象，请一定要留意您本人的签证状态和健康状况，并准备好所有的辅助证明文件，以保顺利入境。同时也郑重提醒您，在不确定自己是否属于豁免对象的情况下，不要冒险入境，以免签证被取消。须知一旦留下签证被取消的历史，这对您以后申请人任何国家，包括澳大利亚的签证都将造成一定的不利影响。

以上是我们对于旅行禁令引发的后续问题的一些思考。如果你遇到一些实际的法律问题，请咨询专业人士。

 

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在私自录音的法律风险，你知道吗？中，我们讲到了未经对方许可的录音录像可能会造成严重的刑事违法后果。现实中，不少朋友未经对方同意私自录音的目的是为了在未来的法律诉讼中保存证据。这样做的朋友需要确保自己的录音录像属于上篇所说的“合法例外”，否则录音录像证据会被法庭归为不合法证据。我们在上期举了一个商业纠纷场景中的“合法例外”的例子。本期，我们结合婚姻家庭法律的场景，说一说什么样的录音录像在婚姻家事案件中才是“合法例外”的证据。

在离婚案件的抚养权纠纷中，如果一方为了保护孩子的利益和自己的抚养权利益，对配偶之间的日常生活对话进行录音，属于合理且必要地保护自己的合法利益。澳大利亚家事法院在案例Huffman & Gorman (No 2) [2014] FamCA 1077中认为，为了保护孩子免受家庭暴力或者父母造成的精神伤害，确定配偶中谁更适合承担抚养权的问题在离婚诉讼中极为重要，此问题也是离婚当事人的核心利益，因此该案配偶一方对相关谈话录音合理合法。

录音的合法性，还要综合考虑录音时双方的身份关系，录音的场合和录音内容。在离婚纠纷中，如果一方配偶已经不在另一方的家中居住，私自安装监控设备侵犯另一方的隐私取得的录音录像就可能属于违法取得。家庭法案例Gawley & Bass [2016] FCCA 1955 中法院就认定已经搬离前妻住宅的父亲私自安装录音设备属于非法，因此取得的证据不予以采纳。这个案件的还有值得注意的地方，就是如果录音录像属于非法获得，即使不直接提交非法的录音录像证据，根据录音制作的文本证据（affidavit）也会被法庭排除不予采信。

需要澄清的是，录音作为证据并不一定要求合法才能被法庭采纳。即使录音的采集违反了相关的州法，法庭依然有权采纳录音作为判案证据。作为举证方，录音者必须证明采纳该录音给司法公正带来的证据价值大于非法录音造成的损害。例如，家庭法院在案例Gin & Hing [2019] FamCA 779 中就说为了孩子的最大利益，即使录音非法，法庭也可以予以采纳。

有些读者可能有这样的疑惑：如果不能确定自己的录音证据是否涉及违法行为（如违反禁止私自录音的规定）时，向法庭提出证据是否会招致对方的报警，乃至刑事惩罚呢？其实大可不必担心，新州的证据法规定，在当事人拥有的证据可能证明其犯有其他罪行时，当事人可以拒绝提供证据。即使法庭要求当事人提供证据，法庭也会提供一个法庭证书保护提供证据的当事人免遭该证据引起的刑事指控（Chao v Chao [2008] NSWSC 584）。

简单总结一下，在澳洲未经同意对私人谈话录音一定要谨慎，最好在录音之前咨询律师的法律意见。如果未经咨询律师就录音也没有关系，如果符合法律规定录音依然是可以在诉讼中使用的。

 

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随着具有录音功能的电子设备，特别是智能手机的普及，相信大家在生活中经常遇到自己或者他人使用手机等录音设备录下私人谈话内容的情形，殊不知在澳大利亚的许多州，未经谈话当事人的同意私自录音可能构成刑事犯罪。本期文章就给大家讲讲这其中的法律风险。

在新南威尔士州，2007年监控器材法（Surveillance Devices Act 1997 NSW）第7条禁止没有合法理由的安装、使用监听设备进行录音、监听，违反此条法律最高可以处以5年监禁或者22000澳元的罚款。这里的监听设备范围广泛，包括了市面上的智能手机。

(1) A person must not knowingly install, use or cause to be used or maintain alistening device—

(a) to overhear, record, monitor or listen to a private conversation to which the person is not a party, or

(b) to record a privateconversation to which the person is a party.

Maximum penalty—500 penalty units (in the case of a corporation) or 100 penalty units or 5 years imprisonment, or both (in any other case).

在维多利亚州，1999年监控器材法（Surveillance Devices Act 1999 VIC）第6条类似于新州的法律，禁止无合法理由安装、使用监听设备进行录音、监听，违者面临最高2年的刑期。

(1) Subject to subsection (2), a person must notknowingly install, use or maintain a listening device to overhear, record,monitor or listen to a private conversation to which the person is not a party,without the express or implied consent of each party to the conversation.

Penalty: In the case of anatural person, level 7 imprisonment (2 years maximum) or a level 7 fine (240penalty units maximum) or both.

昆士兰州的1971年隐私侵权法（Invasion of Privacy Act 1971 QLD）第43条也禁止上述行为。昆州的违法后果类似于维州，最高可以被判处2年的刑期。

(1) A person is guilty of an offence against this Act if the person uses a listening device to overhear, record, monitor or listen to a private conversation and isliable on conviction on indictment to a maximum penalty of 40 penalty units orimprisonment for 2 years.

这类法律最著名的违法者当属澳洲著名电台2GB的主播Ben Fordham，他在2010年被新州最高法院判定违反新州监控器材法，非法录音罪成，但是因为事前咨询过法律意见以及情节不严重等原因最终免于牢狱之灾。我们最近接待的一位客户，也是被人偷录隐私谈话利益受到损害，现在已经向新州警方报案正在刑事程序之中。

合法使用录音、监听设备主要指以下几类情形：

• 录音者有法庭签发的搜查令时可以合法监听、录音；
• 被录音的谈话者明示或者暗示地同意自己的讲话被录音；
• 录音的目的是为了合理且必要地保护其中一方的合法利益；
• 录音的目的不是为了向非谈话当事人传播或者公布谈话的内容。

 

简而言之，在没有搜查令或者谈话所有参与者的明示或者暗示的同意的情况下，为了向他人公布、暴露谈话内容的目的而擅自使用监听、录音器材进行录音，很有可能构成违法行为遭到刑事惩罚。

实践中，最常见的合法使用监听、录音设备是上述情形中的第三种。比如，在发生商业纠纷后，原告一方在起诉前对与被告关于纠纷的谈话进行录音，可以被认定为合理且必要地保护自己的合法利益。ACT最高法院在Dong v Song [2018] ACTSC 82案件中认为，原告在法律诉讼迫在眉睫时，对双方的口头交谈进行录音，且录音目的是为了确认双方之前的交谈内容以证明被告的不诚信，因此录音行为属于合理且必要地保护原告的合法利益。

因此，如果不是在诉讼之前为了保存证据的目的而录音，仅仅为了损害他人的隐私或者名誉而未经同意录音录像，很可能会招致法律的刑事制裁。这样的录音录像行为一定要三思而后行。

 

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截至2020年2月6日，中国已出现冠状病毒疑似病例 24702例，确诊28018例，死亡563例。澳洲共有165例正在检测，确诊14例，死亡0例。

冠状病毒在中国的爆发引起世界的关注和各个国家不同的反应。澳洲政府也先后采取了不同等级的防范措施：要求从中国回来的学童自行在家隔离14天；从武汉撤侨；颁布旅行禁令等措施。

旅行禁令是2020年2月1日宣布的，宣布之时立即生效。旅行禁令禁止来自中国大陆的游客进入澳大利亚，除非属于可豁免类别，不管这些游客是哪国国籍，也不论是从中国出发还是转机。属于豁免范围可以进入澳大利亚的人群包括：

• 澳大利亚公民；
• 澳大利亚永久居民；
• 澳大利亚公民或者永久居民的直系亲属；
• 航班或者船只的机组人员和船员。

旅行禁令是2月1日上午下达的，因为是立即生效，这从而导致了一大批游客到达以后，又被立即遣返的局面。

总理莫里森表示，此次的中国旅行禁令将会持续14天，也就是说会在2月15日的24时正式结束。在两周的禁令结束前，政府将会评估中国的冠状病毒疫情以决定是否继续延长禁令。

这次旅行禁令引发了一系列的法律问题，我们现在就大家普遍关心的问题进行探讨：

1. 被禁止入境以后是否意味着签证被取消？

旅行禁令是暂时性的，遭到遣返或者被限制入境，并不意味着签证就被取消了。原来持有的商务签证，临时居留签证，旅游签证，学生签证仍然有效。但是，对于不幸在此期间签证到期的同学，却有一定的影响，我们将在下文专门探讨。

2. 澳大利亚公民或者永久居民的直系亲属属于豁免范围，直系亲属都包括谁？

根据移民规章第1.12AA条的规定，如果A属于B的以下三类亲属，则A就是B的直系亲属（immediate family）：

• 配偶或者同居伴侣；
• 需要B抚养的孩童；
• 若B是未成年人，B的父母。

同时政府公告也肯定了澳洲公民或者PR的监护人也在此次的豁免范围之内。前几天有个朋友咨询小编，身为成年PR的他，能不能把父母也带来澳洲，根据这个条文显然答案是不可以。

3.  我持有合法的短期签证，比如学生签证和毕业后工作签证，澳大利亚政府不让我入境的法律依据是什么呢？

读者朋友可能以为小编又要开始讨论枯燥的移民法了，然而我们这次要说的是澳大利亚宪法。澳大利亚宪法赋予了联邦政府非常宽泛的行政权力，宪法第61条规定联邦政府有维护澳洲宪法和法治的权力。

就是这条允许政府禁止我入境吗？没错。在Ruddock v Vadarlis (2001) 110 FCR 491 中，French法官（后来的首席大法官）说：“政府的行政权可以延伸至非公民进入的情况，采取任何必要措施禁止非公民的进入 … 决定谁可以进入澳大利亚是主权的核心内容。”

在另一个移民上诉案件CPCF v Minister for Immigration and Border Protection (2015) 255 CLR 514中，澳洲最高法院的Keane 大法官也说：“政府采取包括强制手段在内的措施禁止非澳洲公民入境，这是主权国家的象征，也是普通法没有异议的规则。”

在Ruddock案中，联邦政府禁止载有难民的船只进入澳大利亚领海和在澳大利亚港口停泊。这次疫情中，联邦政府当然也有权拒绝从中国大陆起飞的航班进入澳洲境内。总而言之，联邦政府依据宪法享有非常宽泛和灵活的权力来决定谁可以进入澳洲，无论你是否持有合法有效的签证。

4. 不顾禁令依然试图进入澳大利亚的后果是什么？

这次政府公告明确表示不顾禁令试图入境的，签证将会被取消。移民法第116(1)(e)条规定签证持有人有可能对澳大利亚的公共安全构成威胁，政府有权取消发放的签证。同时移民法第43(2)条还规定一旦飞机降落，那么旅客被自动视为进入了澳大利亚。因此，只要旅客飞到澳洲哪怕没有过关，也有可能因为对公共健康造成威胁而被取消签证。

5. 我是新西兰公民，打算从中国到达澳洲，是否也在此次豁免范围之内？

新西兰公民进入澳洲后可以自动取得Special Category Visa (subclass 444), 该签证允许持有人在澳洲境内生活和工作，但是该签证并不是一个permanent visa，因此要得到入境豁免，依然需要有一个澳洲PR的身份，Subclass 444签证持有人需要申请才能取得PR。因此我们的理解是：新西兰公民并没有被列入豁免范围。

6. 被禁止入境期间，签证又到期了，怎么办？

发生这些情况，真是雪上加霜啊！到期之后，就没有签证了。要拿到签证，只好重新申请了。排队等待，要有耐心，同时也会失去一些境内申请的优势。可以要求加速申请吗？当然可以了，但是要找到正当理由和如何表述正当理由，可以请我们帮忙了。

以上是我们对于旅行禁令引发的问题的一些思考，如果你遇到一些实际的法律问题，请咨询专业人士。

 

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本出版物仅为一般法律信息，不代表任何具体的法律建议。对于任何引用，比照，类推，依靠或者以其他任何方式使用此处的信息所造成的后果，我们不承担任何法律责任。

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根据澳洲目前的外国投资法律，外国投资者在购入任何澳洲境内居住型房产之前都要先取得外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board, FIRB）的批准，否则不得进行任何形式的房产购买交易。

外国投资者可以通过向外国投资审查委员会申请批准信或者豁免证书（Exemption Certificate）的方式取得购买澳洲境内住宅用地或居住型房产的资格。今天本文就将介绍豁免证书的申请类型及要求。

豁免证书

豁免证书是除了批准书以外，另一种由外国投资审查委员会根据 《1975年外来投资与并购法》（Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975）出具的允许外国投资者购买澳大利亚不动产的有效文书。该豁免证书批准外国投资者以仅购买一处房产或者土地为目的，向某州或地区的多个不动产出价或者发出要约。这也就意味着他们不需要为每一个有意向的不动产单独申请一个批准文书。对于大部分投资者而言，豁免证书可能是他们最便利的选择。

豁免证书的有效期是自批准之日起12个月，且豁免证书会具体列出所购房产的标的额上限。豁免证书允许外国投资者以任何合法方式来购买不动产，包括但不限于拍卖、投票、私人要约、意向书或招标书等。

豁免证书主要适用的不动产包括已建成住房（established dwellings）、新房（new dwellings）和有待开发的住宅用地（residential land） 。

已建成住房的豁免证书

根据澳洲法律，意图购买已建成的固定住房作为在澳主要居住地的临时居民（temporary residents）有资格申请豁免证书。

“临时居民”是指符合以下条件之一的个人：

• 持有临时签证，且该签证允许其在澳洲连续居住超过12个月（与该签证的剩余期限无关）；或者
• 已经居住在澳洲，递交了永久居留签证的申请，且持有允许其在澳洲居留直到申请完成的过桥签证。

已建成住房的豁免证书将适用于进行以下事项：

• 仅购买一处未指定的固定住房；
• 在指定的州或者领地购买该住房；
• 购买的住房不得超过豁免证书指定的价值。

需注意，申请人在豁免证书下发之前不得订立任何协议书（包括有条件协议书）。

该豁免证书的批准是有限制条件的。主要的条件包括以下：

• 将该不动产作为在澳洲的主要住所（principal place of residence）；
• 不得将该不动产的任何一部分进行出租，包括确保该不动产在房产转让手续完成时是空置的状态；且
• 当该房产不再是主要住所，或者买家不再是临时居民起的3个月内将房产出售。

豁免证书同时要求该外国投资者在购买完成后将该不动产登记在澳大利亚税务局的土地登记册上。

住宅用地（非已建成住房）的豁免证书

所有的外国投资者均可以申请住宅用地的豁免证书。

住宅用地的豁免证书允许外国投资者在指定的州或者领地内购买一处未指定位置的空地或者全新的住房，且价值不得超过指定数目。

该豁免证书的限制条件与允许外国投资者购买某处指定空地或者全新住房的批准信上所附条件基本相同。同时，它也要求外国投资者必须在完成购买手续后，在澳大利亚税务局的土地登记册进行登记。

申请费用

一旦申请人缴纳相关的申请费用，外国投资审查委员会就会开始处理豁免证书的申请请求。豁免证书的申请费用与个人批准信的申请费用是相同的，具体详见FIRB网站：https://firb.gov.au/guidance-resources/guidance-notes/gn29/。如果申请人同时递交已建成住房和住宅用地两者的豁免证书申请，将按照更高的申请费用支付单笔费用。

在申请人购买的房产价值高于豁免证书指定的金额，或者申请人在证书过期前未购买任何房产的情况下，申请手续产生的费用都不会被退还。

不论是批准信还是豁免证书，都反映了外国投资审查委员出于保护澳洲国家利益的目的，给海外居住型住房或用地投资者施加的特殊要求。外国投资者可以申请对豁免证书中列出的条件进行变更，但这种变更会产生一定的费用。任何不遵守上述条件的行为都将被视为违反澳洲外国投资法律的行为，并将导致严重的处罚，包括罚金、刑事处罚和处置令等。此外，任何不遵守澳洲投资法律的行为也可能会引起执法机构和其他联邦部门，如移民和边境保护部门的注意。

 

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在澳洲法院离婚程序概述中，我们对澳洲法院的离婚程序进行了详细介绍。当婚姻关系无法挽回地走向破裂时，当事人除了向法院申请离婚令（Divorce order）终止婚姻关系，往往还面临着双方共同财产的分割。离婚或者分居后，如何进行财产分配？财产分割有哪些方式？在这一篇文章中，我们将告诉您在澳洲离婚或分居之后如何进行财产分割，主要包括财产协议、仲裁和诉讼三种途径。

财产协议

在澳洲离婚或者分居后，很多人面对财产分配，可能会首先想到诉讼。然而，诉讼并非是唯一和最好的财产分割方式，只有当没有合适的替代性争议解决途径时才会启动。在诉讼之前，还有种方式是签订“财产协议”，它可以在离婚或分居后，处理双方财产分配问题。《1975年联邦家庭法》（Family Law Act 1975）规定了婚姻存续期间的财产协议（financial agreements during marriage），您可以在离婚程序开始或者结束前着手安排财产变更事宜。在家庭法律师的帮助下，您和您的配偶可以签订财产协议，处理双方的共同资产、债务和赡养费等事项。

在签署财产协议之前获得法律建议是十分必要的，否则不但可能导致双方财产分配不公，还有可能因表述不清导致财产协议无效或无法执行。因此，在签订财产协议前，请寻找律师咨询。

举个离婚财产分割的案例，在2018年Warrick  & Mia一案中，当事人在其财产协议中规定“双方于婚姻存续期间获得的共同名下资产和私人财物均为双方共同财产，应当依据贡献进行分配”，后双方对于“基于贡献分配”的解释存在争议，最终澳大利亚家庭法院采取了客观解释（objective construction）原则，并认定“贡献”一词定义模糊，故该条款及整个财产协议不可执行。

仲裁

仲裁是替代性争议解决的另一种途径，需要当事人的书面协议或根据法庭命令，在家庭法仲裁员的介入下进行。

仲裁结束后，仲裁员将发布仲裁裁决（Arbitral Award）。 当事人可以向法院申请登记该仲裁裁决，这是申请法院执行仲裁裁决的先决条件。 一方在收到仲裁裁决的登记通知后，可以在28天内提出不应登记的异议和理由。

相比诉讼，仲裁具有以下优点：

• 当事人能够选择仲裁员
• 仲裁程序比法院聆讯更快进行
• 当事人可以灵活选择何时何地进行仲裁
• 仲裁过程非正式
• 仲裁过程不公开且信息保密
• 当事人不能发出传票（传票只能在现有诉讼中签发）
• 登记的仲裁裁决只能在特定情况下由法院进行审查（例如适用法律错误）

虽然仲裁并非司法程序，但其仍需要符合程序公正的相关要求，若存在欺诈和未披露重要事项等情形，仲裁裁决可能被法院撤销或者变更。

诉讼

如果财产分割无法通过财产协议、调解和仲裁等途径解决，当事人应考虑在诉讼时效内启动法院程序。

当离婚令作出并生效后，您有12个月的时间向法院申请财产变更令（Orders for alteration of property interests），或根据双方达成的协议申请同意令（Consent orders）。同居（de facto）的当事人可以在分居后的2年内启动法院程序。超过该期限则需要提供相关理由，法院根据其自由裁量权决定是否批准申请。

法院在做出财产变更令时通常采取以下四步法：

首先，根据双方的共同资产、债务和收入来源计算资产池（asset pool）。双方必须向法院充分和诚实地披露其财务状况，财产价值通常基于双方的资产之和，而非双方在各个资产中所占的比例。

其次，评估双方对婚姻和子女抚养所作出的直接和间接的财务和非财务贡献，例如对资产的获取和增益，和对家庭（包括以家庭主妇或父母的身份）的贡献等。

第三，考虑财产变更令将对双方未来的需求产生的影响，考虑年龄、健康、收入能力、照顾子女的责任等因素。

最后，法院必须认定做出的财产变更令在任何情况下都是公正公平的。

当存在另一方提前转移共同资产的风险时，您可以向法院申请禁止令（injunctions），禁止对方在财产变更令下达前私自处置资产。如果该资产为土地（房产），您还可以通过在产权上登记告诫（caveats）来保护您将来可能获得的合法权益。

格城联合律师事务所在澳设立至今已逾15年，为广大在澳华人朋友，商家，企业公司提供专业法律服务，我们有资深持牌律师，深谙澳洲各种法律知识，对家庭法，离婚财产分配等均有多年经验，如果您有任何法律上的困惑，寻找专业律师服务，请联系我们。

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在澳洲，离婚需要获得法院的批准。不管当事人是否在澳洲登记结婚，是单方还是共同提出离婚，只要符合法律规定，具有管辖权的家事法法院（Family Law Courts）就可以批准其离婚申请，并做出离婚令（Divorce Order）。

本文将围绕澳洲法院离婚程序, 介绍澳洲法院审理离婚案件的管辖权、离婚法定条件以及法庭聆讯和离婚令的做出。

离婚管辖权

澳大利亚联邦巡回法院（Federal Circuit Court of Australia, FCC）具有解除婚姻（即离婚）案件的管辖权。在向法院提交离婚申请时，婚姻中的一方需符合以下条件：

1. 是澳洲公民；或者
2. 打算无限期留在澳洲；或者
3. 常住于澳洲，并在提交申请前12个月内在澳洲居住。

在递交离婚申请文书时，往往还需要提供证明材料，如澳洲公民证书、出入境记录等，否则法院可能以没有管辖权为由驳回申请或者延期审理。

离婚法定条件

根据1975年《联邦家庭法》（Family Law Act 1975 (Cth)），申请离婚的唯一要求为婚姻关系确已破裂且无法挽回。您必须证明和其配偶已经在提交申请前分居至少连续12个月，并且没有可能恢复婚姻关系。

值得注意的是，“分居”是用来证明一方或双方存在结束婚姻关系的目的，但并不意味着一方必须搬离现有住所，这种情况被称为“同一屋檐下分居”（separation under the same roof）。

如果您在分居后仍与您的配偶住在一个住所里，则需要向法院提交由第三方证人的宣誓书（third-party or witness affidavit），证明你们不论对内还是对外都已经不再以夫妻的身份相处和行事。该证人需年满十八岁，可以是熟悉您的婚姻和分居状况的朋友、邻居或家人。 在法庭做出离婚令之前，可能会坚持要求该宣誓书的提交。

此外，《联邦家庭法》还规定，如果离婚申请是在结婚两年内提交，双方需要在家庭法顾问的帮助下先行调解，并向法院提供调解证明。若存在特殊情况无法进行调解，则必须在宣誓书中说明理由，并寻求法院批准（leave）。

文书送达

如果您与配偶共同申请离婚，则无需对另一方进行文书送达。如果您单独提交离婚申请，需要将加盖法院印章的离婚申请表、宣誓书和《婚姻、家庭和分居》信息手册等文件在聆讯日前至少28天送达给您的配偶本人。

送达可以通过邮寄或亲自递交（一般由专业人员完成，因为您不得对您的配偶进行送达）。我们建议您在确定您的配偶将签收并寄回送达确认书（Acknowledgement of Service）的情况下选择邮寄方式，若未收到送达确认书，您仍需要安排专业人员亲自送达。送达时，不管您的配偶是否签署送达确认书，送达人员都将根据情况填写送达宣誓书。

当您的配偶在海外、下落不明或有其他情况导致送达存在困难时，您可以向法院申请替代送达（substituted service）或者免除送达义务。为避免超过送达期限，请咨询婚姻法律师。

法庭聆讯

聆讯日通常在提交离婚申请后的2到3个月内公布。如果您是单方申请人并且与您的配偶有未满18岁的子女，必须亲自参加法庭聆讯或者预先安排的电话会议（视设施情况而定）。

当法院认定其具有该案件的管辖权、双方当事人存在婚姻关系且满足离婚的法定条件、文书送达程序合法有效，就可能批准离婚申请。

若双方没有未满18岁的子女，离婚令通常在做出后的一个月零一天开始生效。然而，若双方有未满18岁的子女，法庭在做出离婚令之前，必须认定双方已经充分考虑并制定了关于子女抚养、福利和发展的适当安排。否则，离婚令将在相关安排达成后才能生效。

离婚令做出后，当事人可以在特定情况下提起上诉，请求撤销离婚令。上诉期限为离婚令生效之前。

在离婚聆讯中，法庭仅就是否解除婚姻关系做出裁决，子女抚养和财产分割等事项的法庭命令需要在新的程序中另行申请。对此，我们将在接下来的文章中做进一步介绍。

如果您想了解更多澳洲法院离婚程序，离婚令的做出，单方申请离婚，财产变更令，财产分割等，子女抚养协议等可以阅读我们的家庭法。

如果您需要相关法律建议和帮助，请与我们联系。

吴戈律师是格诚联合律师行的主任律师，在财产法，移民法，商业法，公司法，合同法，民事刑事和家庭法领域拥有丰富的专业知识和工作经验。

多年来致力于从事帮助众多海内外客户在澳洲进行房产买卖，商业或农业资产收购，民事刑事诉讼，移民申请等方面的法律业务，向众多公司和个人客户的在澳投资，房地产开发，酒庄收购，农场收购，购物中心买卖，股权转移和公司收购兼并等方面提供了专业的法律咨询和全方位的服务。

吴戈律师同时具有国际公证师资格，向广大客户朋友提供快捷高效的国际公证服务。服务内容涵盖：授权书公证，声明书公证，名称变更公证，出生公证，单身公证，死亡公证，公司合法注册公证等内容。

请联络吴戈律师: 02 9283 8588
电子邮件: ge.wu@legalpointlawyers.com.au

Georgia Vlachos 律师

Georgia拥有麦考瑞大学法律和商务管理本科学位，并获得法律学院的法律实践文凭。她是新南威尔士州高等法院和最高法院登记在册的事务律师。

Georgia此前主要从事家庭法事务，为委托人寻求抚养协议（parenting arrangement）、禁止出境令（Airport Watch List Order）和搜救令（Recovery Order）等紧急救济。她还处理儿童法院管辖权下的保护和监护事务，包括申请照顾令（Care Order）、变更或取消照顾令等。

Georgia在格诚联合律师行参与了涉及家庭法、衡平法和商法的跨国诉讼案件，并在外国判决下达后，进一步代表委托人成功向澳洲法院申请到承认并执行外国判决的命令。

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合同是“意思自治”和“契约精神”的产物，土地买卖合同或者土地销售合同（Contract for the Sale and Purchase of Land）是土地买卖双方权利义务的基础和来源，贯穿土地交易和房产交易始终。

由于土地作为合同标的物的特殊性，法律对土地买卖合同有着较为严苛的规定，违反相关土地合同的条款，不但会导致与其冲突的土地买卖合同条款无效，还会对土地房产买卖双方的权利义务产生实质性影响。因此，当事人通常委托土地买卖律师或者持牌产权转让师帮助其进行土地房产交易，以确保房产顺利交割。

下面我们将以澳洲新南威尔士州为例，从以下三个方面帮助您了解您的土地买卖合同。

土地买卖合同必须包含哪些内容？

根据澳洲产权转让法《1919年产权转让法》（Conveyancing Act 1919 ）明确规定，土地买卖合同必须以书面形式确立并由买卖双方签字后才具有法律效力。《2017年产权转让（土地出售）规章》（Conveyancing (Sale of Land) Regulation 2017）则列出了土地买卖合同中必须包含的文件，包括但不限于：

1. 市政府出具的区域划分证书（zoning certificate）
2. 管道和下水道分布图（service location point & sewerage diagram）
3. 土地证书和土地规划图
4. 土地证书上登记的第三方权益，例如地役权（easements）、限制（covenants）、告诫（caveats）等
5. 分层物业需提供公共区域证书、分层规划图、管理细则和管理声明等
6. 楼花（off the plan）或地连屋（land and house package）需提供所建房屋的居住证明、保险证明等
7. 游泳池证明、租约等其他文件

上述文件能够帮助潜在买家及其房产土地买卖律师详细了解该土地各方面的情况（例如土地面积、批准用途、产权负担等），以保护土地买家的利益。同时，卖家将通过提供这些文件履行其法定的揭露义务（disclosure obligation），从而获得法律和合同的保护。

土地买卖合同中有哪些重要条款？

新州的土地买卖合同采用新州法律协会（Law Society of NSW）制定的《2018年版标准合同》，双方当事人还可以通过附加特别条款对标准土地买卖条款进行修改和补充。

需要注意的土地买卖合同条款包括：

1. 双方当事人、房产地址和登记号、购买价格和定金、成交日期、有无租客等
2. 买卖冷静期（cooling off period）适用与否及期限
3. 土地税、商品和服务税（GST）、海外居民投资房产代扣税（FRCGW）等税费
4. 海外买家需获得外国投资审批委员会（FIRB）批准
5. 土地买家违约时卖家的法律救济
6. 土地卖家违约时买家的法律救济
7. 房产土地交易金额的调整（adjustment）方式和范围
8. 延期交易的通知期限（Notice to Complete）和利息
9. 卖家是否有权提前使用土地交易定金等

土地买卖合同如何保护买卖双方？

《2017年产权转让（土地出售）规章》规定了卖家的揭露义务，以及除所揭露的事项之外，所售房产不受其他任何权益影响的保证条款。当卖家未能履行揭露义务时，买家有权在规定时间内解除合同并收回定金（该权利不受冷静期限制）；当卖家履行该义务时，标准合同规定，买家无权对合同中已经揭露的相关事项提出诉求、询问，或者解除合同。

另一个例子是合同定金（deposit）。定金通常在合同交换和买卖冷静期届满时支付，保存于房产中介或者卖家律师的信托账号中，交易完成后经买方授权才能支付给卖家。然而，大多数合同的特别条款都赋予卖家在房产交割前提前使用定金的权利，从而导致若交易失败，买家可能无法取回定金的后果。

在澳洲买房的标准合同，一般会有5个工作日的冷静期，换言之，即买家在这5天内如果对房子不满意的，还可以选择取消购房合同。不过需要注意的是，拍卖的房产是没有冷静期的。冷静期的开始时间是在买方收到买卖双方共同都签名的合同开始，于最后一天（第五天）下午5点结束。如果在这5个工作日的时间内，买家不想购房，则需要书面通知卖方或者卖方的代理，签字以及在第五天的下午5点前送至卖方，以这样的流程来取消买房交易。除此之外，买家还可以选择放弃或缩短冷静期，不过需书面通知卖方或者卖方的代理。

因此，对于卖房者而言，准备一份完整的、符合法律规定的合同是启动房产交易的第一步，也是卖家权益的重要保障。对于购房者而言，充分理解合同条款和所附文件，并在双方协商的基础上对合同条款进行必要增改，也将在很大程度上降低违约风险和成本。

土地买卖交易，以及房产买卖交易都有比较多的法律条款，对法定文件的提供也有一定要求，如果提供的法定文件不全，有缺失，该土地买卖合同可能会因此而失效，从而导致土地买卖交易失败，牵扯上更多交易纠纷等。所以，在澳大利亚的朋友们，如果想要买土地，或者买房，一定要先了解好澳洲的土地房产交易法律，明白土地销售合同，交易条约等等的所需条件。可以通过咨询澳洲的房产律师，土地交易律师，来维护自己的土地房产买卖权益。

我们格城联合律师事务所有资深的律师团队，在房产交易，土地交易，房产拍卖，物业法等有很多年的经验，对澳洲的房产法律，物权法非常熟悉，曾经帮助不少客户成功处理房产买卖案例，并且在悉尼和墨尔本均设置有办公室，欢迎大家咨询。

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所谓“楼花买卖合同” (Off-the-plan contract)，是指标的住宅在合同订立之时还未建成的不动产买卖合同。

新南威尔士州注册总署（Office of the Registrar General）在2019年10月11日公布了楼花买卖合同的新变化。总署宣布2019年新版的楼花买卖合同及相关的法律变化将在2019年12月1日生效，并会在2020年6月2日当日开始适用于其他居住型不动产买卖合同。

这些变化主要体现在卖方的披露义务和告知义务、买方享有的冷静期和法律救济、押金的保管和日落条款（sunset clause）等方面。

由于房屋买卖会设计到很多合同的签订，里面会包含很多房屋买卖交易专用词汇，为了便于大家好理解房屋交易的专有词汇，我们会首先介绍一下这些词汇的意思：披露声明书，法定冷静期。

披露声明书是什么？

房屋情况披露声明书（Property Disclosure Statement，PDS）是指房屋卖家填写的房屋状况相关的文件，这份声明文件中，包含有详细披露房屋中存在的缺陷。 房屋披露声明书会被放入房屋买卖合同，因此房屋卖家要对该声明承担法律责任。

法定冷静期是什么？

法定冷静期（Cooling-off period）指的是如果与卖家签订购买住宅房屋的售房合同，会自动生成冷静期。 在法定冷静期内，房屋卖家不可以接受其他的房屋买方的要求。房屋买方可以在法定冷静期时间了解更多关于房屋的情况和检查等。

日落条款是什么？

日落条款（sunset clauses），指的是法律或合约中订定部分或全部条文的终止生效日期。 通常订定日落条款的目的是在该条文终止其效力前有缓冲期可先行准备及实施相关的配套措施。

卖房方的要求

1. 卖方的披露义务：披露声明书和文件初稿须附入合同

卖方必须在楼花买卖合同中附入一份披露声明书（Disclosure Statement），包括一份由注册土地测绘员出具的住房设计草图（draft plan）。除此之外，卖方还需要披露的其他文件初稿包括：

• 预计的完成时间表
• 与住房设计草图一起注册的产权负担文件（如地役权）
• 分层物业管理细则初稿
• 分层物业管理声明书初稿
• 开发合同初稿等。

该规定旨在保护买家的权利。如果披露声明书或其他应披露的文件没有附入楼花买卖合同中，买方有权在交换合同后的14天内解除合同。

需注意，针对分层物业，车库和储藏间的位置并不需要在设计草图中标明，管理声明书中也无需包含分摊费用的相关条款。此外，这些新的披露要求是对《2017年产权转让（土地出售）规章》（Conveyancing (Sale of Land) Regulation 2017）中规定的卖家披露义务的补充，这些我们在法定文件的缺失将导致土地买卖合同无效一文中已作介绍。

 

2. 法定冷静期：10个工作日

“冷静期”（Cooling-off period）允许买家在合同交换后的特定期限内解除合同，并只损失合同价格0.25%的金额。

自2019年12月1日起，原先适用于楼花买卖合同的法定冷静期将从5个工作日延长至10个工作日，其他非楼花的不动产买卖合同则会在2020年6月2日起开始适用该规定。也就是说在2020年6月2日之后，所有不动产买卖合同（楼花和现房）都将给予买家10个工作日的冷静期。

新州律师协会正在更新《2019年土地买卖标准合同》，设置新的冷静期提示。需注意，新版本合同下，冷静期仍可以通过Section 66W 证书被取消。该证书由买方律师在买方知悉且同意无冷静期的情况下签字并生效，这意味着买方将放弃冷静期内的权利。

 

3. 卖方的告知义务：重要事项变更

新法律对卖方应履行的告知义务做出了更严格的规定。在楼房开发过程中，卖方应及时向买方告知一切与已披露内容不相符合的重要事项（material particulars）变更。

需要告知的变更事项是指那些可能会负面影响购房者对房屋的使用和享受的情形，通常体现在设计草图、物业管理细则、产权负担、管理声明书和建筑合同等文件中。

然而，对于房产编号、街道名称、费用分摊、车库和储藏间分配等非重要事项的变更，卖方无需履行告知义务。

 

4. 买方面对重要事项变更的法律救济

在满足以下条件时，买方可以以重要事项变更为由行使解除合同的权利：

• 收到来自卖方的变更告知；
• 证明如果在合同订立之前得知该事项变更，将不会同意订立合同；以及
• 证明该事项的变更使其遭受重大不公。

买方也可以选择继续履行合同，并就该重要事项的变更主张赔偿，索偿额不得高于合同价格的2%。如果买卖双方无法就赔偿金额达成合意，则可通过申请仲裁，由仲裁员做出最终决定。

不论是解除合同还是寻求赔偿，买方必须在得知该变更事项或收到已注册的设计图后的14天内行使其权利。

此外，卖方必须至少在成交前21天向买方提供一份已注册的设计图及其他相关文件。如果该文件披露了与买方认知不相符的重要事项，买方依旧可以在收到文件的14天内行使解除合同或者索偿的权利。

 

5. 定金以信托的方式进行保管

自2019年12月1日起，在合同期限内，任何由买方支付的合同项下的定金（deposit）或者分期款项必须由合同指定的一方（通常为中介或者卖方律师）存入信托账户或者管控财产账户，不得在成交前支付给卖方。这一新的法定要求是为了在开发商破产的情况下保护买方支付的定金和分期款项。

然而，该定金保管方式的变化并不会取代买方以银行担保（bank guarantee）或者定金债券（deposit bond）等方式支付定金。

 

6. 更有力的日落条款保护

日落条款（sunset clauses）允许买卖任意一方在某特定事件发生时（如未能在规定日期前注册设计图）解除楼花买卖合同。

2015年，政府部门通过立法来避免开发商在未经新州高等法院命令的情况下（除非买方同意） 使用日落条款来解除合同。

新的法律扩大了日落条款中任何可能解除合同的事件的定义，如占用证书的下发。新法律同时确认了在卖方依据日落条款解除合同的情况下，法庭可以判给买方一定的赔偿金。

不管楼花买卖合同是在新的日落条款生效前签订的还是生效后签订的，该项变化都将适用于所有的楼花买卖合同。

在澳洲的房屋买卖交易，设计比较多的程序和合同的制定。澳洲的法律政策也会对房屋买卖交易带来一些影响，稍有不慎，会容易出错。因此，大家在澳洲买卖房屋时，请联系房产律师，以获取最专业，最全面的房屋买卖交易资讯。

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特别声明

本出版物仅为一般法律信息，不代表任何具体的法律建议。对于任何引用，比照，类推，依靠或者以其他任何方式使用此处的信息所造成的后果，我们不承担任何法律责任。

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澳洲永居身份会被取消吗？永居签证被取消的原因有哪些？如何避免签证被取消呢？大家在好容易拿到澳洲的永居身份之后，并不是万事大吉，因为如果触及到一些法律问题等等，还是有可能被取消永久居住签证。所以有些地方需要注意，以保障自己的永居身份。本文将介绍澳大利亚联邦法院（Federal Court of Australia）于2019年9月审理的一起上诉案件：Hua v Minister for Home Affairs [2019] FCAFC 15。上诉人已经在澳洲居住生活了30多年，并在当地建立了家庭，如今却仍面临着被移民局取消签证甚至遣返出境的窘迫局面。

永居身份被取消的案件事实

永居签证被取消的案例主角Hua 先生是一名越南籍公民，自1987年起常住澳洲。在过去的30年间，他曾有过多宗与毒品和暴力行为相关的刑事犯罪记录，包括持械抢劫、种植大麻种植、运输海洛因、纵火和伤害罪。

2014年7月30日，上诉人Hua被判纵火、威胁他人生命的过失行为、 威胁杀人、过失伤人、故意毁坏财物、盗窃和种植大麻，并被处以刑事监禁3年6个月。2016年1月4日，他持有的155类居民返程签证（Resident Return Visa，RRV）被移民部长根据《1958年联邦移民法》（Migration Act 1958 (Cth)） 第501CA条取消。随后，上诉人向移民部长递交了撤回强制取消签证的申请，并提交了相关文件。

移民部长在综合考量所有证据后（包括上诉人的长期犯罪史和在服刑期间与另一狱友发生斗殴的事件），认为上诉人对社区的危害性远大于他与社区所建立的联结，即使曾被他施加家庭暴力的妻子提交了他已改造的证词，他有六个年幼的子女需要照顾，且他对其行为表示忏悔，并因此做出不予撤回强制取消签证的决定。

上诉人尝试就移民部长不予撤销强制取消签证的决定向法院申请司法审查（judicial review），所依据的理由是移民部长并没有考虑到他所提交的表示忏悔的法定声明书和一封狱警写的信，而对这些证据的忽视构成了“司法管辖权错误”（jurisdictional error）。

一审法院认为，没有充分证据证明移民部长在做出决定时忽略了这些文件。此外，即使该文件被忽略了，其关键性也不足以构成司法错误。对于一审法院的决定，Hua先生向联邦法院提起了上诉。

案件争议

上诉人认为，一审法官错误地认为法定声明书和狱警的信是不重要的证据，并据此申请进一步的司法审查。

适用法律

二审法官引用了最高法院在Minister for Immigration and Border Protection v SZMTA [2019] HCA3一案中的观点，即只有当一个违背法律的行为能够导致移民部长做出与实际不同的决定时，该违背法律的行为才是实质性（material）的。

判决结果

二审法官认为，法定声明书和狱警的信件并不是关键性证据，并且还存在其他更有力的证据（如妻子的证词）来体现上诉人的忏悔。移民部长做出是否撤销强制取消签证这一决定是一个需要考量多种因素的过程，忏悔只是因素之一。本案中，上诉人可能给澳大利亚社区带来危险是移民部长做出决定时最主要的考虑因素，该因素足以覆盖任何与上诉人忏悔相关的证据。

因此，上诉被驳回，且上诉人需承担相应的费用。

律师评论

格诚联合律师行的律师认为，在三权分立体制下，行政权与司法权彼此独立，互不干涉，任何引发司法审查的行政人员的“司法管辖权错误”（jurisdictional error）必须是实质性的，即足以导致另一个与实际决定不相同的结果。判例法对这一高标准的设定无疑提高了法院介入行政决定的难度，尤其当该决定的做出是基于一些有力的证据和理由，例如当事人的客观情况（犯罪、暴力、毒品、精神状况等）对澳大利亚社区构成了潜在威胁。

该案件对所有永居签证持有人有着警示作用，它告诫人们即使获得了PR续签，仍要时刻注意自己的言行举止，不得触犯法律法规。当事人并不会因为与澳洲保持实质和密切的联系而获得不被取消签证的“免死金牌”。

如果您有遇到签证问题，上诉问题等，可以咨询我们的律师团队，我们提供英语，普通话，粤语来竭诚帮助大家提供专业的法律。

 

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说起与房产相关的税种，大部分人首先会想到购房时缴纳的印花税（stamp duty）和2016年6月起针对外国人征收的附加印花税（surcharge stamp duty）。然而，还有一类每年都会发生的税种，却往往被忽略。不少业主，在收到罚单或者出售房产时，才意识到还要缴纳此类税种，而此时已经产生了很多罚金。我们律师在日常工作中，不断收到此类要求，希望我们帮助向税局申请减免罚金。

这类税种，就是购房后，业主每年需缴纳的土地税（land tax）和针对海外购房人士的附加土地税(Surcharge Land Tax)。

以下所讲内容，重点围绕附加土地税(Surcharge Land Tax) 展开【注意：不包括自住房（principal place of residence, PPR）和应税价值低于规定起征点的房产】。

附加土地税（surcharge land tax）是针对外国人（海外买家）自2017年1月1日起征收的一个税种，征收的比例是按照每年土地评估价值的一定比率征收，目前的比率是2%。决定你是否要缴纳附加土地税（surcharge land tax）, 首先要确定你是否在法律上被确定为“外国人”。

附加土地税的征收对象：“外国人”（foreign person）

根据1975年澳洲《外商并购法》（Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975）的定义，“外国人”的范围十分广泛，具体包括：

• 个人：通常不在澳洲居住的人（non-ordinarily resident），澳洲公民或根据移民法持有特殊类别签证的新西兰公民除外
• 公司：其中通常不在澳洲居住的个人、外国公司或外国政府持有公司20%以上实质权益（substantial interest），或者其中两人或多人合计持有公司40%以上的实质权益（aggregate substantial interest）
• 信托的受托人：其中通常不在澳洲居住的个人、外国公司或外国政府持有信托20%以上实质权益，或者其中两人或多人合计持有信托40%以上的实质权益
• 有限合伙的普通合伙人：其中通常不在澳洲居住的个人、外国公司或外国政府持有20%以上份额，或者其中两人或多人合计持有40%以上的份额
• 外国政府
• 外国政府的投资人等

而“通常在澳洲居住”，是指在某个时间点之前的12个月内在澳洲居住满200天，并且所持有的签证对继续留在澳洲境内没有任何限制，即永久居留签证（permanent entry visa）。

简而言之，澳洲公民、澳洲常住居民、持有特殊类别签证的新西兰公民和不符合上述情形的海外人士无需缴纳土地附加税。

附加土地税的征收与豁免

附加土地税只适用于居住型用地（residential land），例如：

• 已建有一个或多个住宅的土地
• 被规划为居住用途或主要为居住用途的空地
• 物业单元、联排别墅等住宅群

商业或工业用地的海外所有人将不受税收政策影响。

与土地税不同的是，附加土地税没有规定起征点，直接根据每年12月31日的土地评估价值进行计算。2017年的税率为0.75%；从2018年起，税率提升至2%。

从2019年7月开始，以下签证持有人可以自住房（PPR）为由申请附加土地税的豁免：

• 澳洲永久居民
• 持有444特殊类别签证的新西兰公民
• 309或820配偶（临时）临时签证的持有人
• 410或405退休签证的持有人（2020年1月起生效）

自住房只能有一处，并且签证持有人还需要在当前的日历年里在住宅中连续居住满200天。符合条件的业主应在每年的3月31日前完成豁免申请。

除此之外，寄宿公寓、低成本住宅、住宿公园、退休公寓、初级生产用地、托儿中心等土地的所有人也可能获得附加土地税的豁免。

附加土地税对海外业主的影响

对于需要缴税的海外业主而言，附加土地税意味着每年一笔不小的额外开支，因此有必要认真考量持有房产的长期成本。

如果您打算出售名下的房产，则必须在交房前结清任何欠税，并向买家律师提供土地税完税证明（land tax clearance certificate）。

当前，不止是新南威尔士州，维多利亚州和昆士兰州都对外国人征收附加土地税，且税率保持不断上涨的趋势。投资者在买房和卖房时应考虑附加土地税的纳税责任和数额，我们强烈建议您咨询专业的律师和会计师，根据您自身的情况合理置业。

海外业主应注意查收税务局每年1月至3月发送的缴税通知单，及时缴清欠税。即使您尚未收到附加土地税的缴税通知，我们建议您未雨绸缪，提前申报，以避免附加土地税的逐年累计和巨额罚金的产生（新州税务局最新的罚金利率为9.54%）。

若您对于附加土地税和其他房产税有任何疑惑，欢迎随时与我们的律师联系。想要了解更多关于印花税，房产交易等，可以查看物权法服务。我们在澳洲物权法领域拥有超过15年的执业经验，客户包括大型房产开发商、个人、家庭信托和养老金基金等。从土地收购、融资、税收建议、商业结构到房产交易，我们的专业知识、丰富经验加上严格的办公流程和追踪系统将帮助您获得满意的结果。我们提供首次20分钟免费咨询，您可以直接与我们的专业律师对话。

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公司股东受压迫后怎么办？

在由股权结构控制的公司中，没有本公司控股权的少数股东往往在很大程度上受持有控股权的大股东的支配。通常，公司章程或股东协议都包含对少数股东的特殊保护的调控。除此以外，对于股东的法律保护也纳入了澳大利亚成法律，特别是《公司法2001年（联邦）》（“《公司法》”）第2F.1部分中关于“压迫行为”（Oppressive conduct of affairs）的规定。这些条款列举了股东可以提出法院命令申请的理由，谁可以申请法院命令，以及可以采取哪些救济措施等。作为联邦法律，这些保护条款适用于所有受澳大利亚司法管辖的公司。

澳洲公司的“压迫行为”是什么？

澳洲《公司法》的第 232 条提供了对“压迫行为”的解释。通常来说，对少数的公司股东压迫行为包括以下行为：

• 违背股东的整体利益；
• 压迫、不公平地损害一个或多个股东的利益，或不公平地歧视一个或多个股东；

一些常见的大股东对小股东的“压迫行为”有比如下面的：

• 小股东建议降低大股东和董事薪酬，但完全被公司大股东忽视；
• 大股东拒绝让小股东查看公司账簿和记录；
• 未向小股东支付股息。

小股东受到压迫后，如何处理？

申请法院命令的人必须具有一定的资格。通常，申请法院命令的人必须是公司的成员，或已被公司除名但是正在申请关于被除名事宜的法院命令的人，或者是ASIC（澳大利亚公司监管机构）认为合适的人。符合要求的申请人列表可以在《公司法》第234节中找到。

符合上述要求的人可以依据《公司法》第232节申请法院命令，申请的理由如下：

有关公司事务的行为，或公司的/代表公司的任何实际或拟议的遗漏，或任何决议或拟议的决议是：

1. 违背所有成员的整体利益；或者
2. 无论是作为公司成员身份还是以任何其他身份，对公司的其他成员施加压迫，或不公平地区别对待或歧视公司其他成员。

除此以外，澳大利亚案例法进一步发展确立了对于“不公平”行为的定义和检验。构成“不公平”行为需要检验“理性人”是否会认为该行为是不公平的。但 是“理性人”可能认为“不公平”的标准并不是明确或可以穷尽列出的，因为每个案例都必须考虑其特殊的个别情况。当事一方因某行为而处于不利地位并不足以构 成“不公平”，在行为中必须存在“不公平”的因素以构成“不公平”行为。

“不公平”行为的例子包括但不限于：

1. 排除少数股东的行为；
2. 将商业机会重划归到自己或属下的行为；
3. 未考虑少数股东的要求并且未向少数股东提供相应信息的行为。

需要注意的是，不公平或压迫性的行为可能会包括公司章程理论上允许的行为。因此，作为公司股东，如果您认为被公司不公平地对待，即使该行为理论上属于公司章程，出于谨慎的考量您仍然可以寻求相关法律意见以保证您的合法权益免受伤害。

公司可采取的救济措施

法院根据《公司法》第233条向受压迫当事方提供的救济办法可能依照实际情况而有所不同，包括但不限于：

1. 公司清盘;
2. 修改或废除该公司现行的章程;
3. 以适当减少公司股本购买股份;
4. 限制或要求某人做某项具体行为

如果您认为自己作为公司的少数股东受到不公平或压迫性行为的影响，请与我们的律师联系，我们将很乐意为您提供法律方面的建议，并帮助您考虑未来进一步的选择。

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从2019年7月1日起，移民局开放了一项新的签证类别申请——870类担保父母（临时）签证（Sponsored Parent (Temporary) visa），并将在接下来的一年里发放最多15,000个名额。受担保的父母可以在澳洲生活3年或5年，通过再次申请签证最长居住期限可达10年。本文将 介绍该签证对于申请人和担保人有哪些要求，以及与其他类别父母签证相比又有哪些优劣。

申请要求

如果您想要作为870父母签证的担保人，需要满足以下条件：

1. 您是澳洲公民，或者是永久居民/符合条件的新西兰公民，且在申请担保前已在澳洲居住至少4年；
2. 您是申请人的亲生子女、收养子女、继子女或者法律关系上的子女；
3. 年满18岁；
4. 您的应税收入通过收入测试（当前门槛为$83,454.80），或者您和其他人（如配偶、兄弟姐妹）的总收入不低于指定收入，且您的收入占比50%及以上；
5. 您的配偶不是父母担保人；
6. 满足品行要求；
7. 未向澳洲政府负债。

如果您想要作为870父母签证的申请人，需要满足以下条件：

1. 获得被批准的担保人担保；
2. 是担保人的亲生父母、养父母、继父母或法律关系上的父母；
3. 年满18岁；
4. 在澳期间购买足额的医疗保险；
5. 满足健康与品行要求；
6. 未向澳洲政府负债。

符合条件的担保人可以从今年4月17日起通过ImmiAccount申请获得担保批准，符合条件的申请人可以则在担保批准后的6个月内递交申请。担保批准和签证申请的费用分别缴纳。需要注意的是，由于配偶不能同时作为担保人，每户最多只可担保两位父母。

与其他签证比较

除了870类担保父母签证，其他父母签证主要有103类父母移民签证（Parent Visa）和143类有贡献父母移民签证（Contributory Parent Visa），主要区别如下：

	870类	103类	143类
签证类别	临时	永久	永久
*家庭平衡测试	不需要	需要	需要
**援助担保协议	不需要	需要	需要
福利保障	无	公共医疗（Medicare）***福利等待期适用	公共医疗（Medicare）***福利等待期适用
工作权利	无	有	有
担保人要求	永久居民需在澳洲居住满4年		永久居民需在澳洲居住满2年
申请费用	担保批准：$420 3年签：$5,000 5年签：$10,000	$6,415起	$47,755起
提交方式	电子	邮寄	邮寄

 

*家庭平衡测试（Balance of Family Test）：用于衡量申请人在澳洲的家庭纽带，即要求申请人的子女（包括继子女）中至少有半数是澳洲公民或永久居民，或者常住澳洲的子女比居住在其他国家的要多。

**援助担保协议（Assurance of Support）：澳大利亚居民或组织（assurer）与澳洲民政服务部（Department of Human Services）之间的法律约定，保证向申请人（assuree）提供经济支持，使其不必依靠Centrelink福利金生活。

***福利等待期（Newly Arrived Resident’s Waiting Period, NARWP）：新移民需根据其在澳洲居住时间的积累，获得特定福利的领取资格。例如，养老金的领取一般要求10年以上的居住年限。

移民律师分析

申请870父母签证的优势在于申请条件较为宽松，在线提交较为便捷，且申请费用较低。与600类父母访问签证相比，该签证能给予父母和子女更多的团聚时间，且避免了因签证到期被迫中途离境再返回，不失为一个更为理想的选择。

然而，相比另外两类父母移民签证，870父母签证的劣势也是显而易见的——作为临时签证，申请人只能在澳洲生活3至5年，最长不超过10年，且无法转换成永久居留签证。此外，申请人不得在澳洲工作，不享受任何福利保障，还需要自行支付医疗保险费用，这些也应作为申请费之外的额外开支考量。

因此，对于有移民意向的父母，申请103或143类父母签证更为合适。而在移民申请的审理期间，870父母签证可以作为一种过渡手段，帮助父母早日抵达澳洲，适应新的生活。

 

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如果阁下在申请父母签证时遇到法律问题，有法律事务上的需求，请联系我们的专业移民律师。更多关于澳洲的移民法相关内容，请查阅移民法。

吴戈律师是格诚联合律师行的主任律师，在财产法，移民法，商业法，公司法，合同法，民事刑事和家庭法领域拥有丰富的专业知识和工作经验。

多年来致力于从事帮助众多海内外客户在澳洲进行房产买卖，商业或农业资产收购，民事刑事诉讼，移民申请等方面的法律业务，向众多公司和个人客户的在澳投资，房地产开发，酒庄收购，农场收购，购物中心买卖，股权转移和公司收购兼并等方面提供了专业的法律咨询和全方位的服务。

吴戈律师同时具有国际公证师资格，向广大客户朋友提供快捷高效的国际公证服务。服务内容涵盖：授权书公证，声明书公证，名称变更公证，出生公证，单身公证，死亡公证，公司合法注册公证等内容。

请联络吴戈律师: 0433 539 869
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澳大利亚永久性居民（Australian Permanent Resident），简称PR，指的是持有澳洲永居居民签证的，可以永久居住在澳洲的外国公民。本来没有准PR（Permanent Resident）一词，但是自从新州政府2016年预算案出来以后，PR 被区别对待了。以前的PR，除了选举权和被选举权以外，与入籍的公民相比并没有太大的区别。但是根据现行法律，PR也可能被定义为外国人（Foreign Person）了。

外国人的定义

首先声明，外国人不包括澳洲公民，不论你的公民资格是出生取得还是被政府授予，也不论你居住在世界的何处和居住多久。

外国人可以包括个人，公司，外国政府，信托和合伙人等：

• 对于个人而言，指不常居住在澳洲的个人；
• 对于公司而言，公司内持有20%或以上股份的外国公司股东，外国政府股东，或者不常居住在澳洲的个人股东；对于公司具有两个或两个以上外国股东的，这些股东联合持有20% 或以上股份；
• 对于信托而言，受托人公司内或者信托的受益人有持有20%或以上股份的外国公司，外国政府股东，或者不常居住在澳洲的个人；如果受托人公司或者信托的受益人有两个或以上上述外国人的，这些人联合持有20%或以上的股份;
• 对于合伙人而言，在有限合伙内，外国公司，外国政府或不常居住在澳洲的个人持有20%或以上的份额；如果有多个合伙人，则合伙人联合持有40%或以上的股份。

常住居民的定义

不常居住在澳洲的个人，被定义为外国人。怎样才可以算作常住居民呢？澳洲常住居民，是指从一个具体的时间点，往前推算，在过去的12个月内，在澳洲居住至少200天，并且所持有的签证对继续停留没有任何限制。

举例说明：A君持有永久居民签证，并在2017年3月15日签订了一份购买楼花的合同，从3月15日往前推算的12个月份内，A君只居住了30天，这样A君就被定义为外国人，要交纳额外的印花税。这里的具体时间点，就是合同交换的日期，即3月15日。合同交换日期，就是买卖双方都签字并且写入合同的日期。

准PR

通过对以上的阅读你就明白，其实准PR, 就是持有澳洲PR, 但又不是澳洲常住居民的人。

印花税与准PR

自2016年6月21日开始，准PR在新州购买住房，就要支付额外的印花税了。额外印花税的税率为4%。对于公司或者信托形式的购房者，如果外国股东或者信托的外国受益人持有20%或以上的份额，这个公司购买者或者信托购买者也要支付额外的印花税。额外印花税的计算为购房价格乘以4%。

土地税和准PR

有关准PR和额外土地税的征收，请关注公众号 “澳洲移民与法律”，参阅《在澳洲，一项容易被投资者忽略的税种》一文。需要提醒的是，额外土地税中计算外国人的时间点，是指在上一个标准年度内(1月1日到12月31日)，你是否住满200天，并且从2017年开始实施了。

 

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为了满足在澳居民的基本需求，符合条件的首次购房者将享受澳洲政府的优惠政策。当前，新州政府对于首次置业者的支持主要体现在印花税减免和住房补贴两方面，本文将对此进行详细介绍。

印花税减免：首次置业者协助计划

从2017年7月1日起，“首次置业者协助计划”（First Home Buyer Assistance Scheme）取代先前的“首次置业—新房计划”（First Home – New Home Scheme）开始施行。该政策适用于购买新房（new home）、二手房（existing home）和居住型空地（vacant land）。

对于新房和二手房，如果您购买的房产价值或购买价格低于$650,000，则可免除缴纳印花税；如果房产价值或购买价格在$650,000和$800,000之间，则享受相应的印花税减免。

对于居住型空地，如果土地价值或购买价格不超过$350,000，则免除全部印花税；如果土地价值或购买价格在$350,000到$450,000之间，则享受相应的印花税减免。

享受当前优惠政策的购房者需要满足以下条件：

1. 买卖合同在2017年7月1日之后签订，且交易标的为整个房产；
2. 申请人为年满18周岁的自然人，不得是公司或信托机构；
3. 申请人及其配偶此前从未在澳洲持有任何房产，且从未获得过该政策下的印花税减免；
4. 申请人中至少一人为澳洲公民或永久居民；
5. 申请人中至少一人将在成交后的12月内入住，并且连续住满至少6个月。

当部分购房者不满足上述要求时，若其余符合条件的购房者购买该房产50%及以上的份额，该印花税减免政策仍然适用。该合同被称为共享权益合同（shared equity agreement）。需要注意的是，在该情形下申请人及其配偶必须同时符合上述购房者条件。

住房补贴：首次置业者（新房）补贴计划

根据“首次置业者（新房）补贴计划”（First Home Owner’s Grant (New Homes) Scheme），自2017年7月1日起，符合条件的首次置业者将获得$10,000住房补贴。该政策仅适用于他人出售或产权人自建的新房（new home）和近期修缮房（recently renovated home），以抵消购房者缴纳的商品服务税（GST），购置二手房将无法获得该项补贴。

所谓“新房”，是指首次出售且此前从未经人入住的房产。若购买开发商楼盘，房产价值不得超过$600,000；若为产权人自建房，则土地和房屋总价值不得超过$750,000。

“近期修缮房”，则是指经过大规模改造重建，自修缮后首次出售且未经人入住的房产，其价值不得超过$600,000。符合条件的房产将被视为“新房”并获得同样的补贴。

享受当前优惠政策的购房者需要满足以下条件：

1. 买卖合同或自建房施工合同在2016年1月1日之后签订；
2. 申请人为年满18周岁的自然人，不得是公司或信托机构；
3. 申请人及其配偶此前从未在澳洲持有任何房产，且从未获得过该政策下的住房补贴；
4. 申请人中至少一人为澳洲公民或永久居民；
5. 申请人中至少一人将在房屋成交或竣工后的12月内入住，并且连续住满至少6个月。

然而，若购房者于2000年7月1日之后在澳洲购买并持有房产，且未曾连续入住超过6个月，则仍能享受该政策。

符合上述条件的购房者可以通过州政府批准认可的金融机构申请，或直接向Revenue NSW进行申请，截止期限为交房或竣工后的12个月。

随着联盟党赢得2019年澳大利亚联邦大选，莫里森政府将更新当前针对首次置业者的优惠政策，以兑现其竞选承诺，对此我们将持续跟进。

 

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空置费（Vacancy fee）是由拥有澳大利亚居住型房产（residential property）的海外业主支付的，当该房产在一年中的一半时间（183天）以上无人居住时需缴纳的年费，目的是减少房屋空置率，从而为澳洲居民提供更多住房机会。该费用由澳大利亚税务局（Australian Taxation Office，ATO）征收，根据所有海外业主提交的“空置费申报”，评估是否需要征收和征收数额。

哪些人需要缴纳空置费？

符合以下条件的人将需要支付空置费：

• 海外业主，即非澳洲公民或者通常不在澳大利亚居住的人（在过去的12个月内未在澳大利亚居住满200天）；
• 拥有居住型房产，且未能在一年内居住或向市场公开出租或出售183天以上；并且
• 该房产是获得外国投资审查委员会（FIRB）批准购买的房产

空置费通知通常将由ATO与海外业主的FIRB批准信一同发放。

值得注意的是，由于永久居民通常不需要申请FIRB批准，因此在购房时已经是永久居民并无需FIRB批准的买家通常无需支付或申报空置费。

如何申报空置费？

所有申请FIRB批准购买居住型房产的海外买家都需要每年申报空置费。空置费申报表将记录房产的详细信息，有助于ATO决定是否对此征收空置费。

需注意，不论该房产是否在一年内被居住183天，海外业主都需要提交申报表。如果ATO根据提交的信息无需支付空置费，则没有费用将产生。

空置费申报表可以在此处下载：https://www.ato.gov.au/FIRBvacancyfee/，也可以联系律师帮助申请。

填写申报表格时，您将需要根据一封由ATO在处理您的FIRB申请时发送的支付空置费的邮件提供相关信息。

空置费的申报期限为您购房成交后每12个月后的30天内。时间通常从您有权占有该房产之日起计算，即成交日期。如果您的房产在1月1日完成成交，则需要在每年1月30日之前提交空置费申报。因此，我们提醒所有海外业主关注您的房产成交后的每个完整年度，并及时提交申报表，因为逾期付款可能将产生罚款或利息。

提交申报后，您将进入一个包含空置费金额和付款方式等相关信息的确认页面。付款金额和付款到期日也将在发送给您的电子邮件中提及。

如何获得空置费的豁免？

虽然海外业主必须申报空置费，但当房屋存在无法入住的情况时，可能无需缴纳任何空置费。如果您符合以下条件，空置费可能获得豁免，但您仍需要提交申报表和相关证明文件。

豁免情形包括：

• 房屋被损坏、不安全或不适合作为住宅居住
• 房屋正经历重大维修或翻新
• 根据法院或仲裁庭命令，或联邦、州或地区法律，入住房产受到禁止或限制
• 房屋的常住人（可能非外国人）因接受长期住院治疗或护理而无法继续居住

若要获取更多信息，请访问ATO网站： https://www.ato.gov.au/General/Foreign-investment-in-Australia/Annual-vacancy-fee/#Vacancyfeeexemptions

 

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